יותר יזמים גדולים בישראל נסוגים משילוב מגורים בתוך מגדלי משרדים, אף שמכירת דירות נחשבת לרוב לרווחית יותר משטחי תעסוקה. המהלך משקף פער בין חזון עירוב השימושים לבין קשיים הנדסיים, ניהוליים ומשפטיים שהתחדדו בפרויקטים בולטים במרכז הארץ.
היילייטס
- יזמי נדל"ן מצמצמים שילוב דירות במגדלי משרדים, כפי שנראה בתוה"א 2 וקבוצת עזריאלי שוויתרה על 292 דירות בספירלה.
- היצע ענק של כ-180 מיליון מ"ר משרדים ומסחר מאושר, יחד עם קשיי תפעול, הופכים מודל עירוב שימושים אנכי לפחות משתלם.
- יזמים מעדיפים כיום עירוב שימושים אופקי עם מבנים נפרדים, כפי שנעשה בפרויקט מגדל עלית, כדי להפחית מורכבות משפטית ותפעולית.
נסיגה ממודל המגדל המעורב
כפי שפורסם בגלובס, ההתרחקות ממגורים בתוך מגדלים בולטת הן בפרויקט תוה"א 2 בכניסה לתל אביב והן בהחלטת קבוצת עזריאלי לוותר על 292 הדירות שתוכננו במגדל הספירלה. למרות פוטנציאל מכירה גבוה יותר למ"ר במגורים, החברות מעדיפות לשמור על ייעוד משרדי מלא או להפריד בין השימושים.המאמר מציג את השינוי כחריף במיוחד על רקע עודף היצע משמעותי בשוק המשרדים, לצד הערכת מינהל התכנון על כ-180 מיליון מ"ר מאושרים של משרדים ומסחר. גם כך, פרויקטים שנבנו על בסיס ההבטחה של עירוב שימושים מתקשים להוכיח כי המודל עובד היטב ברמת הבניין הבודד.
אחת הדוגמאות המרכזיות היא מגדל משה אביב ברמת גן, ששילב קומות משרדים עם קומות מגורים יוקרתיות. לפי התיאור בטקסט, גם מיקום מרכזי, נגישות גבוהה ומיתוג יוצא דופן לא מנעו הופעת "פרמיה שלילית" בדירות, כאשר רוכשים העדיפו סביבת מגורים מובהקת, קהילה והומוגניות על פני מגורים מעל מתחם תעסוקה.
החסמים שמעצבים את השוק
הרתיעה של יזמים נובעת גם מעלויות ותקלות תפעוליות. התאמת בניין אחד לצרכים שונים של משרדים ודירות מחייבת מערכות צנרת מורכבות, תקני אוורור וחלונות שונים, והקמת ממ"ד בכל דירה, רכיבים שמכבידים על התכנון ועל הביצוע ועלולים לייצר נזילות, רטיבות וחיכוכים בין משתמשים שונים בנכס.גם המסגרת המשפטית והניהולית אינה מותאמת במלואה למבנים כאלה. בטקסט מובאת דוגמה מסכסוך במגדל אפטאון בבת ים, שבו הובהר כי על פי חוק המקרקעין מדובר בבית משותף אחד, קביעה שממחישה את המורכבות בחלוקת אחריות והוצאות בין מגורים, מסחר ותעסוקה.
לנוכח הקשיים, היזמים עוברים יותר למודל של עירוב שימושים אופקי, שבו השימושים מחולקים בין מבנים נפרדים ולא נדחסים למעטפת אחת. דוגמה לכך היא מגדל עלית, שהחל כתכנון משולב והפך לשני מגדלים נפרדים, אחד למגורים ואחד למשרדים, בניסיון לשמר דינמיקה עירונית בלי לשאת במלוא המורכבות של מגדל מעורב יחיד.
בכתבה קודמת שלנו סקרנו את שינוי התכנון במגדל הספירלה של קבוצת עזריאלי, שבמסגרתו בוטל לחלוטין רכיב המגורים והורחב ייעוד המשרדים בפרויקט. בכתבה הוסבר כי המהלך משקף בחינה מחודשת של מודל עירוב השימושים ושיקולים יזמיים, לצד עודף היצע של דירות חדשות בתל אביב ומיקוד גובר בשוכרי משרדים גדולים.
חדשות השקעות נדל"ן האחרונות
-
אוגנדה
-
אוזבקיסטן
-
אוסטריה
-
אוסטרליה
-
אוקראינה
-
אורוגוואי
-
אזרבייג'ן
-
איחוד
-
איחוד האמירויות הערביות
-
איטליה
-
אינדונזיה
-
איראן, רפובליקה אסלאמית
-
אירלנד
-
אל סלבדור
-
אלבניה
-
אלג'יריה
-
אנגולה
-
אסוואטיני
-
אסטוניה
-
אפגניסטן
-
אקוודור
-
ארגנטינה
-
ארה״ב
-
ארמניה
-
אתיופיה
-
בהאמה
-
בולגריה
-
בוליביה
-
בוצואנה
-
בחריין
-
בלארוס
-
בלגיה
-
בנגלדש
-
ברוניי דארוסלם
-
ברזיל
-
בריטניה
-
ג'ורג'יה
-
ג'מייקה
-
גאנה
-
גרמניה
-
דנמרק
-
דרום אפריקה
-
האיטי
-
הודו
-
הולנד
-
הונג קונג
-
הונגריה
-
הרפובליקה הדומיניקנית
-
וייטנאם
-
ונצואלה
-
זימבבואה
-
זמביה
-
חוף השנהב
-
טג'יקיסטן
-
טורקיה
-
טייוואן, מחוז סין
-
טנזניה
-
טרינידד וטובגו
-
יוון
-
יפן
-
ירדן
-
ישראל
-
כווית
-
לאוס
-
לבנון
-
לוב
-
לוקסמבורג
-
לטביה
-
ליטא
-
לסוטו
-
מאוריציוס
-
מדגסקר
-
מוזמביק
-
מולדובה
-
מונגוליה
-
מונטנגרו
-
מיאנמר
-
מלזיה
-
מלטה
-
מצרים
-
מקדוניה הצפונית
-
מקסיקו
-
מרוקו
-
נורבגיה
-
ניגריה
-
ניו זילנד
-
נמיביה
-
נפאל
-
סומליה
-
סוריה
-
סין
-
סינגפור
-
סלובניה
-
סלובקיה
-
ספרד
-
סרביה
-
סרי לנקה
-
עומאן
-
עיראק
-
ערב הסעודית
-
פולין
-
פורטו ריקו
-
פורטוגל
-
פיליפינים
-
פינלנד
-
פלסטין
-
פנמה
-
פפואה גינאה החדשה
-
פקיסטן
-
פרגוואי
-
פרו
-
צ'ילה
-
צרפת
-
צ׳כיה
-
קובה
-
קולומביה
-
קונגו
-
קונגו ד׳
-
קוסטה ריקה
-
קוריאה
-
קזחסטן
-
קטאר
-
קירגיזסטן
-
קמבודיה
-
קמרון
-
קנדה
-
קניה
-
קפריסין
-
קרואטיה
-
רואנדה
-
רומניה
-
שוודיה
-
שוויץ
-
תאילנד
-
תוניסיה
-
תימן
- Forex
- Crypto
