भारत का रियल एस्टेट क्षेत्र RERA के 10 वर्ष पूरे होने पर मिश्रित असर देखता है

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RERA के 10 वर्ष: असर और चुनौतियाँ

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भारत का रियल एस्टेट क्षेत्र RERA के 10 वर्ष पूरे होने पर मिश्रित असर देखता है — RERA: 10 साल, मिली-जुली तस्वीर

घर खरीदारों की सुरक्षा और रियल एस्टेट क्षेत्र में पारदर्शिता बढ़ाने के लिए लाया गया RERA 10 वर्ष पूरे होने पर उपलब्धियों और कमियों, दोनों के साथ खड़ा है। 1 मई 2016 को लागू इस कानून ने परियोजना पंजीकरण, एस्क्रो प्रावधान और खुलासे के नियमों को संस्थागत किया, लेकिन प्रवर्तन की कमजोरी और प्रक्रियागत टकराव अब भी इसकी प्रभावशीलता को सीमित करते हैं।

हाइलाइट्स

RERA के 10 वर्षों में अनिवार्य पंजीकरण, 70 प्रतिशत धन का एस्क्रो में सुरक्षित रखना और तिमाही प्रगति अपडेट लागू हुए, जिससे पारदर्शिता और जवाबदेही बढ़ी।
सुप्रीम कोर्ट ने हाल में RERA के कमजोर प्रवर्तन, कम वसूली दर और राज्य स्तरीय धीमी प्रक्रिया को खरीदारों के लिए प्रमुख बाधा बताया।
RERA और IBC के अधिकारक्षेत्र और प्राथमिकता में ओवरलैप से घर खरीदार परियोजना समाधान हेतु प्रक्रिया चयन में दुविधा और विलंब का सामना करते हैं।

कानून के ढांचे और क्रियान्वयन की चुनौतियां

Forbes India के अनुसार, Real Estate Regulation and Development Act ने भारतीय रियल एस्टेट बाजार में अनिवार्य पंजीकरण, खरीदारों के धन का 70 प्रतिशत निर्माण के लिए सुरक्षित रखने वाले एस्क्रो प्रावधान, और निर्माण प्रगति पर तिमाही अपडेट जैसे बड़े बदलाव शुरू किए। यह कानून ऐसे समय में लाया गया था जब कई परियोजनाएं ठप हुई थीं और डेवलपर्स पर खरीदारों को ठगने के आरोप लगे थे, इसलिए इसका उद्देश्य खरीदार हितों की रक्षा के साथ क्षेत्र में पारदर्शिता बढ़ाना था।

BPTP के CEO और president Manik Malik का कहना है कि RERA ने क्षेत्र को इरादे से जवाबदेही की ओर मोड़ा है। उनके अनुसार अनिवार्य खुलासे, एस्क्रो अनुशासन और तय समयसीमाओं ने डेवलपर्स की योजना, वित्तपोषण और परियोजना डिलीवरी के तौर-तरीकों को बदला है, जिससे पूरे उद्योग में संचालन मानक ऊंचे हुए हैं।

HubTown Limited में head - marketing communication & brand Rupam Dey के मुताबिक, इस कानून का सबसे बड़ा सकारात्मक प्रभाव पारदर्शिता और खरीदार भरोसे में बढ़ोतरी है। उनका कहना है कि अब उपभोक्ता खरीद निर्णय से पहले अधिक जागरूक और सूचित हैं, जबकि अनुपालन करने वाले संगठित डेवलपर्स को सट्टा खिलाड़ियों से अलग पहचान बनाने में मदद मिली है।

फिर भी, कानून के सामने कई संरचनात्मक समस्याएं बनी हुई हैं। सुप्रीम कोर्ट हाल में इसकी कार्यप्रणाली पर कड़ी टिप्पणी करता है और कहता है कि परियोजना देरी तथा गैर-अनुपालन के मामलों में यह खरीदारों की तुलना में बिल्डरों की अधिक मदद करता दिखता है, जबकि विशेषज्ञ कमजोर प्रवर्तन, कम वसूली दर और धीमी राज्य-स्तरीय व्यवस्थाओं पर निर्भरता को प्रमुख बाधाएं बताते हैं।

राज्यवार असमानता और IBC से टकराव

RERA की सबसे बड़ी चुनौतियों में उसका विकेंद्रीकृत ढांचा शामिल है, जिसमें हर राज्य अपने नियम बनाता है और अपना Appellate Tribunal स्थापित करता है। इससे फैसलों में असंगति, प्रक्रियागत देरी और घर खरीदारों की सुरक्षा के मामले में प्रभावशीलता में कमी आती है, खासकर उन डेवलपर्स और खरीदारों के लिए जो कई राज्यों में काम करते हैं।

Dalcore के managing director Sidharth Chowdhry का कहना है कि कुछ राज्यों ने मजबूत और कुशल प्रणालियां बनाई हैं, जबकि अन्य राज्यों में क्रियान्वयन कमजोर है या प्रावधानों को हल्का किया गया है। उनके अनुसार राज्यों को लचीलापन बनाए रखते हुए एक अधिक मानकीकृत और लगातार लागू राष्ट्रीय ढांचे के भीतर काम करना चाहिए, ताकि पूर्वानुमेयता और भरोसा बढ़े।

कानून के सामने दूसरी बड़ी जटिलता Insolvency and Bankruptcy Code, या IBC, के साथ उसका ओवरलैप है, क्योंकि दोनों 2016 में लाए गए और दोनों का घोषित लक्ष्य घर खरीदारों की रक्षा करना है। लेकिन दोनों अलग तंत्रों के जरिए काम करते हैं, जिससे अधिकार क्षेत्र, प्राथमिकता और नतीजों को लेकर टकराव पैदा होता है।

IBC की धारा 238 असंगति की स्थिति में उसे अन्य कानूनों पर वरीयता देती है, जबकि RERA की धारा 89 कहती है कि उसका प्रावधान अन्य कानूनों पर प्रभावी है। ऐसी स्थिति में घर खरीदार अक्सर दुविधा में पड़ते हैं कि वे परियोजना पूरी कराने के लिए RERA जाएं या दिवाला समाधान के लिए NCLT के रास्ते IBC का सहारा लें, क्योंकि दोनों प्रक्रियाएं साथ-साथ प्रभावी ढंग से नहीं चल पातीं; IBC के तहत moratorium लगने पर RERA की कार्यवाही आम तौर पर ठहर जाती है।

Chowdhry के अनुसार, जब फंसी हुई रियल एस्टेट परियोजनाएं दिवाला प्रक्रिया में जाती हैं, तब दोनों कानूनों का संबंध व्यावहारिक जटिलताएं पैदा करता है। उनका कहना है कि RERA खरीदार सुरक्षा और विनियमन पर केंद्रित है, जबकि IBC दिवाला समाधान पर, लेकिन इनके बीच का ओवरलैप घर खरीदारों के लिए नतीजों में देरी ला सकता है और RERA के तहत अपेक्षित तेज समाधान समयसीमा को धीमा कर सकता है।

हमारी पिछली रिपोर्ट में अभिनेता-राजनेता विजय के चुनावी हलफनामे के आधार पर उनकी संपत्ति और निवेश प्रोफाइल का ब्योरा दिया गया था, जिसमें बैंक जमा और अचल संपत्ति का वर्चस्व तथा इक्विटी में बेहद सीमित निवेश सामने आया। उस कवरेज में तमिलनाडु की बदलती राजनीतिक स्थिति के साथ कुछ लंबित कर विवादों का उल्लेख भी किया गया था, जिससे उनकी कुल संपत्ति संरचना पर अतिरिक्त संदर्भ मिलता है।

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