El sector inmobiliario en 2025: ¿Merece la pena invertir o es hora de buscar en otra parte?

Durante siglos, el sector inmobiliario ha sido sinónimo de estabilidad y éxito. La gente siempre ha aspirado a poseer propiedades como forma de preservar o aumentar su patrimonio. Pero el progreso no se detiene, y en 2025 existen ahora muchas opciones de inversión alternativas.

La idea de utilizar los bienes inmuebles como inversión se remonta a la antigüedad. En la Antigua Roma, la tierra y los edificios se consideraban importantes fuentes de riqueza y estatus. La propiedad de la tierra proporcionaba una renta estable y servía como garantía de posición social. Durante la época feudal, la tierra era el principal activo que determinaba el poder y la influencia.

Pintura: Cincinnatus en el arado. Artista desconocido, siglo XX.

Con el desarrollo de las ciudades y el comercio, el interés por la propiedad inmobiliaria se desplazó de los terrenos agrícolas a las propiedades urbanas: casas, talleres y edificios comerciales.

En el siglo XX, la gente empezó a utilizar conscientemente los bienes inmuebles como protección contra la inflación. Tras las guerras mundiales y la hiperinflación en Alemania, Austria y otros países, quedó claro que los activos "duros" -como la tierra y los edificios- conservan su valor mucho mejor que las monedas que se deprecian. En los años de posguerra, sobre todo a partir de la década de 1970, en medio de las crisis del petróleo y el aumento de la inflación en las economías occidentales, el sector inmobiliario reforzó su reputación de "refugio seguro" para el capital.

"Los bienes inmuebles no se pierden ni se roban, ni tampoco se pueden llevar. Comprados con sentido común, pagados en su totalidad y gestionados con un cuidado razonable, son la inversión más segura del mundo", dijo el Presidente de EE.UU. Franklin D. Roosevelt.

Cómo se invierte en bienes inmuebles en 2025

Hoy en día, hay varias formas principales de invertir en bienes inmuebles. El método más sencillo y común es la compra directa de una casa o apartamento con la expectativa de que el precio aumente en el futuro. Otra opción popular es la compra de propiedades para obtener ingresos por alquiler.

Otros métodos son la inversión en inmuebles comerciales (oficinas, locales comerciales, almacenes) y la compra de propiedades en fase de construcción para revenderlas a un precio más alto una vez finalizado el proyecto.

Merece la pena recordar el consejo del autor de Padre Rico, Padre Pobre, Robert Kiyosaki, que no sólo creó riqueza mediante transacciones inmobiliarias regulares, sino que también estableció una carrera como experto en inversiones.

"Los bienes inmuebles son uno de los activos más poderosos porque pueden generar flujo de caja, revalorizarse y ofrecer ventajas fiscales", escribió en su libro.

Los inconvenientes del sector inmobiliario

Sin embargo, en los últimos años, el mercado inmobiliario ha registrado rentabilidades decrecientes. En muchos países y regiones, el crecimiento de los precios inmobiliarios se ha ralentizado o detenido por completo. Mientras tanto, los gastos de los inversores han aumentado considerablemente: los tipos hipotecarios, los impuestos sobre la propiedad y los costes de mantenimiento (servicios públicos, reparaciones) están subiendo. Además, los ingresos por alquileres no suelen seguir el ritmo de crecimiento de los precios inmobiliarios, lo que se traduce en rendimientos inferiores a los previstos.

Otro obstáculo importante para los inversores es el elevado umbral de entrada. El coste de los inmuebles de calidad en las grandes ciudades ha alcanzado niveles asequibles sólo para un número limitado de inversores. Al mismo tiempo, el mercado se está ralentizando: las transacciones tardan más en cerrarse, los inquilinos son más cautelosos y los requisitos normativos son cada vez más estrictos.

También hay que recordar que los inmuebles están sujetos a deterioro físico. Con el tiempo, los edificios requieren cada vez más inversiones en mantenimiento y reparaciones, y sin los cuidados adecuados, su valor puede estancarse o incluso disminuir. Además, los bienes inmuebles son vulnerables a causas de fuerza mayor: conflictos militares, catástrofes naturales, inundaciones, terremotos o incendios pueden destruir por completo una propiedad. Incluso con un seguro, la recuperación tras tales sucesos lleva tiempo y a menudo no compensa totalmente las pérdidas.

Y estos no son los únicos riesgos a los que se enfrentan los inversores inmobiliarios. Se trata de un mercado complejo, sujeto no sólo a auges y caídas, sino también a colapsos en toda regla.

De la burbuja a la crisis financiera

A lo largo de la historia económica, las burbujas inmobiliarias han desencadenado repetidamente grandes catástrofes financieras. El ejemplo más famoso es la crisis de 2007-2008 que comenzó en Estados Unidos.

El auge de las hipotecas fáciles, los bajos tipos de interés y la titulización masiva de préstamos hipotecarios provocaron una subida artificial de los precios de la vivienda. Cuando los prestatarios empezaron a impagar en masa, la burbuja estalló, provocando la quiebra de los principales bancos, el desplome de los mercados y una recesión mundial.

Otro ejemplo es la crisis de la "década perdida" de Japón. A finales de los años ochenta, los mercados inmobiliario y bursátil japoneses se recalentaron gravemente debido a la manía especulativa y al crédito fácil. Tras un endurecimiento de la política monetaria, los precios inmobiliarios se desplomaron, desencadenando una crisis bancaria y un estancamiento económico prolongado.

¿Cuáles son las alternativas?

En 2025, muchos expertos y políticos desaconsejan invertir en el sector inmobiliario. Por ejemplo, el hijo del ex presidente Donald Trump decidió hace tiempo que es mucho más prometedor invertir en criptodivisas. En un vídeo reciente, Eric Trump instó explícitamente a la gente a comprar Bitcoin.

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Y su razonamiento es claro. En el mundo actual, ya no es necesario invertir únicamente en bienes inmuebles para conseguir ingresos, preservar el capital o realizar inversiones a largo plazo. Las criptodivisas están demostrando ser mucho más eficaces en muchos aspectos.

En primer lugar, el mercado de criptomonedas ofrece altos rendimientos gracias a la volatilidad de los activos, la participación en productos DeFi, las apuestas y otras herramientas. En segundo lugar, la preservación del capital en cripto se ha vuelto más flexible. Las stablecoins, los activos tokenizados y los protocolos descentralizados permiten a los inversores protegerse contra la inflación sin necesidad de comprar bienes inmuebles físicos.

Por último, las criptomonedas son mucho más accesibles. No se necesitan cientos de miles de dólares para empezar, sólo una pequeña cantidad de capital y acceso a una plataforma de negociación. Además, los criptoactivos son mucho más líquidos: a diferencia de los bienes inmuebles, pueden comprarse o venderse en cualquier momento en respuesta a los cambios del mercado.

Según una encuesta de la empresa de corretaje Futu, la generación actual de Zoomers prefiere invertir en Bitcoin a comprar bienes inmuebles. La mayoría de los encuestados preferiría poseer dos Bitcoins antes que reunir los 128.400 dólares necesarios para el pago inicial de una vivienda.

Incluso los profesionales del sector inmobiliario están cada vez más interesados en los activos digitales. El propio Robert Kiyosaki invierte ahora menos en el sector inmobiliario y más en Bitcoin.

Grant Cardone, fundador y consejero delegado de Cardone Capital -una empresa que gestiona unos 5.000 millones de dólares en bienes inmuebles- también cree en el activo digital líder. Al parecer, está dispuesto a invertir en la compra de 1.000 BTC.

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Invertir o no invertir

Las oportunidades de inversión actuales son mucho más amplias y flexibles que hace unas décadas. El sector inmobiliario sigue siendo un activo importante, pero confiar en él como solución universal para preservar el capital y obtener ingresos estables es cada vez más difícil.

Las elevadas barreras de entrada, el deterioro de los inmuebles, la inestabilidad del mercado y los riesgos regulatorios están impulsando a los inversores a explorar otras opciones. Al mismo tiempo, las criptomonedas ya han demostrado su eficacia: no sólo preservan el capital, sino que también ofrecen oportunidades de crecimiento en un mundo en rápida evolución en el que la velocidad, la flexibilidad y la accesibilidad de los activos son fundamentales.

Dicho esto, no es necesario centrarse exclusivamente en las criptodivisas. Para lograr un enfoque equilibrado, los inversores también deberían considerar otras herramientas modernas. Hoy en día, tanto el mercado de divisas como los mercados de valores ofrecen excelentes oportunidades, y abordan con éxito los mismos objetivos de generación de ingresos, conservación del capital y accesibilidad. La clave está en pensar con amplitud de miras, adoptar nuevos formatos de inversión y evitar confiar ciegamente en estrategias obsoletas que ya no reflejan las realidades de un mundo en rápida evolución.