ענף ההתחדשות העירונית מרחיב העברת פרויקטים ליזמים גדולים

Traders Union
כל החדשות
עסקים ועושר
התחדשות עירונית ויזמים גדולים

כל החדשות

הסיפורים החמים

מטבעות קריפטוגרפיים

כלכלה

מטבעות

סחורות

עסקים ועושר

קולות השוק

ענף ההתחדשות העירונית מרחיב העברת פרויקטים ליזמים גדולים — פרויקטים בבעלות יזמים גדולים

גל מתרחב של פרויקטי התחדשות עירונית עובר בתקופה האחרונה מידי יזמים קטנים לחברות נדל"ן גדולות וחזקות יותר, על רקע שחיקה בכדאיות, קשיי מימון ואתגרי ביצוע. עבור בעלי הדירות, המהלך עשוי לקצר את הדרך לביצוע, אך גם לעורר שאלות על הצורך בהסכמות חדשות, על שמירת התמורות ועל ההגנות המשפטיות לאורך התהליך.

היילייטס

תנאי שוק מחמירים ולחץ פיננסי מאלצים יזמים קטנים למכור פרויקטים לחברות גדולות עם יכולת מימון וביצוע גבוהה יותר.
חברות גדולות מנצלות התקדמות בשלבי החתמות, תכנון ומגעים מול רשויות לרכישת פרויקטים עם בסיס כלכלי איתן ושיפור סינרגיות תפעוליות.
החלפת יזם מחייבת במקרים רבים את הסכמת בעלי הדירות, אך מאפשרת לפרויקטים תקועים להמשיך, תוך שמירה על ההתחייבויות והתמורות המקוריות.

הגורמים לכניסת חברות גדולות

כפי שדווח בגלובס, בשוק ההתחדשות העירונית מתרחבות בשנים האחרונות עסקאות שבהן יזמים קטנים מוכרים פרויקט או מצרפים שותף, לאחר שהתקשו להמשיך לקדמו בתנאי מימון, ביצוע ושיווק שהשתנו לעומת ההנחות שעל בסיסן נבנו עסקאות קודמות.

תומר רייפמן, מנכ"ל ובעלים של יעז יזמות, אומר כי ניכרת עלייה בפניות מצד יזמים שמבקשים למכור או להכניס שותף שיספק גב פיננסי ותפעולי. לדבריו, חברות גדולות נכנסות לפרויקטים שבהם עדיין יש בסיס כלכלי, ומנצלות את העובדה שהפרויקט כבר התקדם בשלבי החתמות, תכנון או מגעים מול רשויות, כך שניתן לקצר את הדרך לביצוע.

איתמר בן שלום, מנכ"ל משותף בבן שלום יזמות ובנייה, מציין כי חלק מהפרויקטים גובשו לפני כמה שנים תחת ריבית נמוכה יותר, עלויות ביצוע אחרות ושוק מכירות חזק יותר. לשיטתו, מעבר פרויקטים לחברות בעלות יכולת מימון, ביצוע וניהול הוא תהליך של התבגרות שוק, ולא בהכרח סימן שלילי.

בן שלום ורייפמן מציגים גם יתרון תפעולי ברכישת פרויקטים סמוכים או משלימים, שמאפשרת סינרגיה בביצוע, בניהול ובשיווק. לדבריהם, בחינה של פרויקט כזה אינה מתמקדת רק בכדאיות על הנייר, אלא גם ביכולת לשפר תכנון, להפחית עלויות, לקצר לוחות זמנים ולהחזיר לפרויקט את הכדאיות הכלכלית.

השפעה על בעלי הדירות וההסכמים

עו"ד אפרים לוי, שותף מנהל וראש מחלקת הנדל"ן במשרד כורש ושות', ועו"ד שי פרטוש מסבירים כי החלפת יזם יכולה להיעשות בהסכמה, באמצעות העברת זכויות וחובות ליזם חדש, או שלא בהסכמה, כאשר פרויקט נתקע והמהלך נקבע בהחלטת שופט או באמצעות בוררות אם מנגנון כזה קיים בהסכם.

לדברי פרטוש, יש כמה מסלולים לביצוע המהלך. האחד הוא מכירת מניות החברה שמחזיקה בפרויקט, כך שמבחינה משפטית החברה נשארת אותה חברה ובדרך כלל אין צורך להחליף את ההסכמים מול בעלי הדירות. השני הוא ביטול ההתקשרות עם היזם הישן וחתימה על הסכם חדש, מהלך שעשוי להיות מורכב יותר וגם בעל השלכות מס שונות במיסוי מקרקעין, במע"מ ובמס חברות.

מבחינת בעלי הדירות, שינוי שפוגע בזכויותיהם מחייב תוספת להסכם וחתימה של שני הצדדים. אם היזם החדש מבקש להפחית תמורות שהובטחו, כמו הקטנת תוספת שטח, לא ניתן לבצע זאת ללא הסכמת הדיירים. עוד מציינים המשפטנים כי בהסכמים רבים קיים סעיף שמגביל מכירת יותר מ-49% מהזכויות או מהמניות בפרויקט ללא הסכמת בעלי הדירות, אך לא בכל ההסכמים נכללת הגבלה כזו.

לוי מוסיף כי השאלה אם ייפתחו מחדש תנאים מסחריים תלויה בשלב שבו נמצא הפרויקט. בפרויקטים מוקדמים, שבהם מועדים חלפו או שלא הושגו כל החתימות, ייתכן שהיזם החדש יבקש להאריך מועדים או להתאים תנאים כדי להפוך את העסקה לברת מימוש. בפרויקטים מתקדמים יותר, שבהם אין עילה לביטול ההסכם, לרוב אין סיבה לשנות את התמורות והיזם החדש נכנס בנעלי קודמו.

לצד זאת, לבעלי הדירות עשוי להיות כוח מיקוח אם קמה להם עילה לבטל את ההסכם או אם מועדים חלפו, והם יכולים לדרוש שינויים או הטבות כתנאי להסכמתם להעברת הפרויקט. מנגד, יזמים חדשים לא תמיד יסכימו לדרישות כאלה כאשר העסקה ממילא נמצאת על גבול הכדאיות הכלכלית.

לפי בן שלום, ברוב המקרים החלפת יזם אינה מחזירה את הפרויקט לנקודת ההתחלה, אלא נועדה לשמור על רציפות ולהעביר ליזם הנכנס את ההתחייבויות, הערבויות והאישורים הקיימים. לדבריו, עבור בעלי הדירות מדובר בדרך כלל במהלך שמסייע להחזיר למסלול פרויקט שהיה תקוע במשך שנים, כל עוד נשמרות ההגנות והזכויות שנקבעו עבורם.

בכתבה קודמת שלנו על הזינוק בגיוסי החוב הקונצרני בתל אביב במחצית הראשונה של 2026, הסברנו שהכסף בשוק האג"ח זורם בעיקר לחברות גדולות ומבוססות, בעוד שחברות נדל"ן קטנות ובינוניות מתקשות להשלים הנפקות ראשונות בשל ביקוש חלש, ריביות גבוהות ודרישות ביטחונות מחמירות. ציינו גם שהמשקיעים נוטים להתרחק מפרויקטים עם מימוש ארוך, ובפרט מיוזמות בתל אביב ומפרויקטי התחדשות עירונית על רקע הקושי למכור דירות.

חומר זה עשוי להכיל דעות של צדדים שלישיים, אף אחד מהנתונים והמידע בדף אינטרנט זה אינו מהווה ייעוץ השקעות בהתאם לכתב הוויתור שלנו. בעוד אנו מקפידים על יושרה מערכתית קפדנית, פוסט זה עשוי להכיל הפניות למוצרים מהשותפים שלנו.

האם אהבת את המאמר?