ישראל מחדדת את סיכון המשכנתאות דרך עליית יחס ה-LTV

Traders Union
כל החדשות
חדשות פיננסיות
עליית סיכון המשכנתאות בישראל

כל החדשות

הסיפורים החמים

מניות

מטבעות קריפטוגרפיים

כלכלה

מטבעות

סחורות

קולות השוק

אנדראס קריסטו

לפני 12 שעות

ישראל מחדדת את סיכון המשכנתאות דרך עליית יחס ה-LTV — חשש: סיכון המשכנתאות עולה

הדיון על יציבות שוק המשכנתאות בישראל מתחדד לאחר פרסום דוח מבקר המדינה, שהצביע על עלייה בחלקן של הלוואות הנחשבות מסוכנות יותר. אחד המדדים המרכזיים להבנת המגמה הוא יחס ה-LTV, שקובע את שיעור המימון ביחס לשווי הנכס ומשפיע ישירות על רמת הסיכון לבנק וללווה.

היילייטס

היקף ההלוואות בסיכון גבוה, עם יחס LTV מעל 60%, עלה מכ-20% בינואר 2022 לכ-31% ביולי 2025, על פי דוח מבקר המדינה.
בנק ישראל עיגן בפברואר 2024 את ההקלה המאפשרת הלוואות לדיור עם שיעור מימון מעל 50%, בכפוף למגבלה של 200 אלף שקלים לתוספת.
למרות עלייה במדדי הסיכון בתיק האשראי לדיור בשנת 2025, בנק ישראל מדווח כי הרמות עדיין נמוכות בהשוואה היסטורית.

יחס המימון והמסגרת הרגולטורית

כפי שפורסם בדוח מבקר המדינה, יחס LTV, קיצור של Loan to Value, מודד את היחס בין סכום ההלוואה לבין שווי הנכס המשמש כבטוחה, והוא משמש בסיס מרכזי להערכת סיכון בעסקאות משכנתה.

ככל ששיעור המימון גבוה יותר, כך רמת הסיכון בהלוואה עולה, והבנק נדרש להקצות יותר הון כנגדה. בשוק הדיור בישראל הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל מגביל את שיעור המימון המרבי לפי סוג הרכישה: עד 75% לדירה יחידה, עד 70% לדירה חליפית ועד 50% לדירה להשקעה.

המשמעות המעשית לרוכשים היא דרישת הון עצמי מינימלית של 25% ברכישת דירה יחידה, 30% למשפרי דיור ו-50% למשקיעים. לפי דוח המבקר, המגבלות בישראל שמרניות יחסית למדינות רבות בעולם, שבהן שיעור המימון נע לרוב בטווח של 80% עד 90%, למעט במקרים מסוימים של דירות להשקעה.

הטקסט מציין כי בשנים האחרונות ניתנו גם הקלות זמניות. בשנת 2020, במהלך משבר הקורונה, הותר לבנקים להעמיד הלוואות לכל מטרה בשיעור מימון של עד 70% במקום 50%, והקלה דומה ניתנה גם במהלך מלחמת חרבות ברזל. בפברואר השנה ההקלה עוגנה, בתנאי שהחלק בהלוואה שמעל 50% מימון לא יעלה על 200 אלף שקלים.

השלכות על סיכון האשראי לדיור

בדוח המבקר, הלוואות בסיכון גבוה מוגדרות כהלוואות שבהן יחס ה-LTV גבוה מ-60%. לפי הנתונים שהוצגו, משקל ההלוואות הללו עלה בכ-11 נקודות אחוז בתוך שלוש שנים, מכ-20% בינואר 2022 לכ-31% ביולי 2025.

בנק ישראל מציין כי בשנת 2025 חלה עלייה ברמת הסיכון בתיק האשראי לדיור, בין היתר על רקע היקף גבוה של הלוואות בשיעורי מימון גבוהים ובשיעורי החזר גבוהים. עם זאת, בדוח השנתי על מערכת הבנקאות לשנת 2025 נכתב כי למרות שחלק ממדדי הסיכון עלו ביחס לשנים האחרונות, הם עדיין נמצאים ברמות נמוכות בראייה היסטורית.

הפער בין עמדת מבקר המדינה לבין תגובת בנק ישראל ממחיש כי יחס ה-LTV נותר מדד מרכזי בניתוח שוק המשכנתאות, הן עבור הרגולטורים והבנקים והן עבור משקי הבית שבוחנים את היקף המינוף שלהם.

בכתבה קודמת שלנו על הצטברות האשראי לענף הבינוי והנדל"ן והזינוק בהיקף המשכנתאות, עמדנו על כך שהבנקים והיזמים הופכים תלויים יותר זה בזה כאשר פרויקטים חלשים ממשיכים להתגלגל וההפסדים נדחים. בנוסף ציינו שהתרחבות החוב של משקי הבית והרגישות לריבית מחזקות את החשש של השוק מסיכון משותף במגזרי הבנקים והנדל"ן, כפי שניכר גם בתנודתיות במדדי המניות.

חומר זה עשוי להכיל דעות של צדדים שלישיים, אף אחד מהנתונים והמידע בדף אינטרנט זה אינו מהווה ייעוץ השקעות בהתאם לכתב הוויתור שלנו. בעוד אנו מקפידים על יושרה מערכתית קפדנית, פוסט זה עשוי להכיל הפניות למוצרים מהשותפים שלנו.

האם אהבת את המאמר?