ירושלים מובילה ברכישות תושבי חוץ, היחלשות הדולר מכבידה על שוק הדיור

Traders Union
כל החדשות
חדשות פיננסיות
ירושלים ורכישות תושבי חוץ

כל החדשות

הסיפורים החמים

מניות

מטבעות קריפטוגרפיים

כלכלה

מטבעות

סחורות

קולות השוק

Sholanke Dele

אתמול

ירושלים מובילה ברכישות תושבי חוץ, היחלשות הדולר מכבידה על שוק הדיור — ירושלים מובילה, הדולר מאט

ירושלים מרכזת את עיקר רכישות הדירות של תושבי חוץ בישראל, עם 684 דירות שנרכשו בעיר בשנת 2025, הרבה מעל הערים הבאות בדירוג. בתחילת 2026 ניכרת האטה בביקושים, בעיקר מצד רוכשים אמריקאים, בזמן שהיצע הדירות החדשות הלא מכורות בעיר נותר גבוה ומחירי הדירות מתחילים לרדת.

היילייטס

ב-2025 נרכשו בירושלים 684 דירות בידי תושבי חוץ — פי שלושה מאשר בתל אביב — אך נרשמת התקררות בביקוש בתחילת 2026.
השקל התחזק והדולר נחלש בכ-20% מאז תחילת 2025, מה שהוביל להתייקרות של כ-20% במחירי הדירות לאמריקאים וירידה חדה בעסקאות יוקרה בירושלים.
מחירי הדירות בירושלים ירדו ברבעון הראשון של 2026 ב-5.5% לשווי ממוצע של 2.94 מיליון שקל, אך במונחי דולר חלה עלייה שנתית של 27% למשקיעי חוץ.

נתוני הרכישות וההאטה בביקוש

כפי שפורסם בגלובס בידי משרד האוצר, הנתונים שהציגה סגנית הכלכלן הראשי גלית בן נאים מראים כי ירושלים הובילה בשנת 2025 את רכישות הדירות של תושבי חוץ עם 684 דירות. לשם השוואה, בתל אביב נרכשו באותה שנה 186 דירות בידי תושבי חוץ, בנתניה 169 דירות ובבית שמש 137 דירות.

הביקוש לירושלים מצד תושבי חוץ אינו חריג כשלעצמו, משום שהעיר נחשבת עבורם גם להשקעה נדל"נית וגם לעוגן זהותי. עם זאת, בחודשים האחרונים מסתמנת תפנית, כאשר שחיקת הדולר בכ-20% מאז תחילת 2025 פוגעת בכדאיות העסקאות ומחלחלת לביקושים, בעיקר בשכונות שמכוונות לקהל הזה.

נתוני האוצר מצביעים על כך שכבר בתחילת 2026 מתחילה להתברר התקררות מצד רוכשים אמריקאים. במרץ 2026 נרשם אמנם גידול במספר הדירות שרכשו אמריקאים לעומת אשתקד, 84 לעומת 65, אך חלקם היחסי מכלל רכישות תושבי החוץ ירד מ-53% ל-49%. בירושלים, יותר ממחצית מרכישות האמריקאים בישראל ברבעון הראשון מתרכזות בעיר, אך מדובר בירידה של 5% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ובחודשי מרץ-אפריל נרשמת כבר ירידה חדה יותר של 18%.

גם גורמים פעילים בשוק הירושלמי מתארים האטה במכירות. עו"ד ושמאי המקרקעין קובי ביר אומר כי היחלשות הדולר מתורגמת בפועל להתייקרות של כ-20% במחירי הדירות עבור רוכשים אמריקאים, בעוד עליזה פרידלנד, מתווכת דירות יוקרה ב-Remax חזון ירושלים, מתארת ירידה חדה במספר המתעניינים ובקצב העסקאות, גם בשכונות יוקרה כמו טלביה וגם באזורים מבוקשים כמו בקעה.

לחץ היצע ועלייה במחירים במונחי דולר

הירידה בביקושים מצד תושבי החוץ מגיעה בעיתוי רגיש עבור שוק הדיור בירושלים, שנמצא ממילא תחת לחץ של היצע גבוה. העיר נמצאת בראש טבלת הדירות החדשות הלא מכורות, עם יותר מ-10,000 דירות שממתינות לרוכשים.

במקביל, מחירי הדירות בעיר מתחילים לרדת. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחיר דירה ממוצעת במחוז ירושלים מגיע בסוף 2025 לכ-3.11 מיליון שקל, אך ברבעון הראשון של 2026 יורד בכ-5.5% ל-2.94 מיליון שקל. במונחים שנתיים מדובר בירידה מצטברת של כ-20%, בזמן שרכישות תושבי החוץ בירושלים ממשיכות להתרכז ברמות מחיר גבוהות, עם מחיר חציוני של 5.1 מיליון שקל ברבעון הראשון.

מבדיקה שערך מתן שטרית, הכלכלן הראשי של הפניקס, עולה כי הפער בין המחיר השקלי למחיר הדולרי בולט במיוחד מנקודת מבטו של הרוכש האמריקאי. לדבריו, בעוד שמחיר דירה ממוצעת בישראל נותר כמעט ללא שינוי נומינלי בשקלים בשנתיים האחרונות, במונחים דולריים נרשמת עלייה של כ-27%, בין היתר בשל התחזקות השקל והיחלשות הדולר.

לפי החישוב הזה, דירה ממוצעת בישראל שעלתה לרוכש זר כ-630 אלף דולר עולה כעת כ-790 אלף דולר. המשמעות היא ששוק הדיור הישראלי עשוי להיראות קפוא במונחים שקליים עבור רוכשים מקומיים, אך עבור תושבי חוץ הוא מתייקר באופן חד, מצב שמכביד במיוחד על הביקוש בירושלים.

בכתבה קודמת שלנו על הפחתות הריבית של בנק ישראל והשלכותיהן על המשכנתאות, הסברנו כיצד ירידה של 0.25% (ובהצטבר 1.25%) עשויה להקל בעיקר על לווים במסלולי פריים ולהפחית את ההחזר החודשי, תוך שיפור תנאי המימון גם לרוכשים חדשים. בנוסף ציינו שההשפעה על פעילות בשוק הדיור צפויה להיות מדורגת ותלויה בהמשך מגמת הריבית וביכולת משקי הבית לקבל אשראי בתנאים סבירים.

חומר זה עשוי להכיל דעות של צדדים שלישיים, אף אחד מהנתונים והמידע בדף אינטרנט זה אינו מהווה ייעוץ השקעות בהתאם לכתב הוויתור שלנו. בעוד אנו מקפידים על יושרה מערכתית קפדנית, פוסט זה עשוי להכיל הפניות למוצרים מהשותפים שלנו.

האם אהבת את המאמר?