פרויקט יאפא ביפו חושף את סיכוני ההשקעה בדירות על הנייר

Traders Union
כל החדשות
עסקים ועושר
סיכוני השקעה ביפו

כל החדשות

הסיפורים החמים

מטבעות קריפטוגרפיים

כלכלה

מטבעות

סחורות

עסקים ועושר

קולות השוק

אנדראס קריסטו

אתמול

פרויקט יאפא ביפו חושף את סיכוני ההשקעה בדירות על הנייר — הסיכונים בדירות על הנייר

שוק הדירות על הנייר ביפו מציב משקיעים בפני סיכונים מימוניים ומשפטיים, במיוחד כאשר העסקה נעשית מול רוכש קודם ולא ישירות מול היזם. במקרה של פרויקט יאפא, רכישה שנראתה בתחילת הדרך כהנחה של 300 אלף שקל ממחיר היזם הופכת להפסד פוטנציאלי של מאות אלפי שקלים על רקע קריסת החברה, עיכובי בנייה והתחייבויות נוספות.

היילייטס

ב-2020 יהב שפינרד רכש דירת ארבעה חדרים בפרויקט יאפא תמורת 2 מיליון שקל, אך 500 אלף שקל מהסכום לא היו מוגנים בערבות חוק מכר.
קריסת חברת צברים באמצע פרויקט תמ"א 38/1 ביפו הובילה למינוי כונסי נכסים, דרישה מהדיירים להשלמת מימון, ועיכוב צפוי עד סוף 2026.
השקעה בדירות על הנייר בפרויקטים מורכבים כמו יאפא חושפת רוכשים לסיכון מוגבר כתוצאה מהמגבלות המשפטיות, חוסר ערבות וחוסר ודאות בביצוע.

מבנה העסקה והסיכון המשפטי

כפי שפורסם בגלובס, יהב שפינרד רכש ב-2020 דירת ארבעה חדרים בפרויקט יאפא של חברת צברים ברחוב טוכולסקי ביפו תמורת 2 מיליון שקל, לאחר שמצא רוכש קודם שניסה למכור את זכויותיו במחיר נמוך ממחיר היזם. העסקה נראתה אטרקטיבית משום שמחיר היזם עמד אז על 2.3 מיליון שקל, אך חלק מהתמורה ששילם לא היה מגובה בערבות חוק מכר.

לדברי שפינרד, המוכר המקורי רכש את הדירה ב-2015 במסגרת מבצע 80/20, שילם מקדמה של 300 אלף שקל בלבד ונותר חייב ליזם 1.2 מיליון שקל. המשמעות הייתה ששפינרד נכנס לנעלי הרוכש הקודם ביחס לחלק המובטח, אך הוסיף 500 אלף שקל שלא קיבלו ערבות חוק מכר, ובכך נטל על עצמו חשיפה גבוהה יותר במקרה של כשל בפרויקט.

הסיפור מדגיש בעיה מוכרת בשוק הדירות על הנייר, כאשר רוכשים ראשונים מוכרים את הדירה לפני המסירה ומממשים עליית ערך, אך הקונה החדש אינו מקבל בהכרח את אותה מעטפת הגנה משפטית. לפי הפרשנות המובאת בטקסט, במקרים כאלה יש חשיבות קריטית להסדרה מפורשת בין הקונה למוכר, וכן לבדיקה מוקדמת של מצבו הפיננסי של היזם.

קריסת צברים וההשפעה על המשקיעים והדיירים

פרויקט יאפא צמח מתוך מהלך מורכב של תמ"א 38/1 בשישה בניינים ישנים ברחוב טוכולסקי, שבהם התגוררו 96 משפחות, רבות מהן בדיור ציבורי. לפי ד"ר אורה בלום, המעורבות הראשונית נבעה ממצבם הפיזי הקשה של המבנים ומהיעדר יכולת של בעלי הדירות לממן את התיקונים שנדרשו, ובהמשך קודמה תוכנית רחבה לחיזוק ולהקמה של דירות חדשות.

אלא שהיקף הפרויקט, מורכבות התכנון, קשיים מול חברות הדיור הציבורי וסוגיות ערבויות האטו את הביצוע במשך שנים. ב-2022 הבנייה הייתה אמורה להסתיים, אך העבודות התעכבו, ובהמשך קרסה חברת צברים לפני כשלוש שנים. לאחר מכן מינה בית המשפט את עו"ד חגי אולמן, לצד עו"ד ארז חבר, לשמש ככונסי נכסים בניסיון להחזיר את הפרויקט למסלול.

עו"ד אולמן תיאר את המצב ככאוס בפרויקט תמ"א 38/1 גדול שנקלע לחדלות פירעון באמצע הדרך, עם מורכבות תכנונית וביצועית גבוהה וקבלנים שפשטו רגל. כחלק מהמתווה להמשך, בעלי זכויות נדרשו להוסיף כסף לקופת הפרויקט כדי לאפשר את חידוש הבנייה.

שפינרד מספר כי בחר שלא לממש רק את 300 אלף השקלים שהיו מוגנים בערבות, צעד שהיה מקבע מבחינתו הפסד של חצי מיליון שקל, אלא להוסיף כ-400 אלף שקל כדי להמשיך עם הפרויקט. לכך נוספו גם כ-250 אלף שקל נוספים בשל הצמדה מלאה למדד תשומות הבנייה, וכעת הוא מנסה למכור את הדירה כאשר הצפי לסיום העבודות הוא סוף 2026.

הפרשה ממחישה את הסיכון הכפול בפרויקטי התחדשות עירונית מורכבים, גם למשקיעים וגם לדיירים עצמם. מעבר לפגיעה בהון העצמי של הרוכשים, היא מדגישה כיצד עיכובים, חדלות פירעון ומבנה חוזי חלקי עלולים להפוך עסקה שנראית כהזדמנות למחיר כבד לאורך שנים.

בכתבה הקודמת שלנו על הזינוק בגיוסי החוב הקונצרני בתל אביב, הראינו כיצד עיקר הביקוש מתרכז בחברות נדל"ן גדולות ומבוססות, בעוד שחברות בינוניות וקטנות מתקשות להשלים הנפקות אג"ח ונדרשות לשלם ריביות גבוהות ולהעמיד ביטחונות מחמירים. עוד ציינו כי המשקיעים נרתעים במיוחד מחברות ממונפות ומפרויקטים עם מימוש ארוך—ובהם גם ייזום בתל אביב והתחדשות עירונית—על רקע קושי במכירת דירות ועלייה בסיכון המימוני.

חומר זה עשוי להכיל דעות של צדדים שלישיים, אף אחד מהנתונים והמידע בדף אינטרנט זה אינו מהווה ייעוץ השקעות בהתאם לכתב הוויתור שלנו. בעוד אנו מקפידים על יושרה מערכתית קפדנית, פוסט זה עשוי להכיל הפניות למוצרים מהשותפים שלנו.

האם אהבת את המאמר?