A magyar kereskedelmi ingatlanpiac eléri a mélypontot, nő a külföldi befektetők súlya

Traders Union
Minden hír
Pénzügyi hírek
Kereskedelmi ingatlanpiac mélyponton

Minden hír

Vezető hírek

Szerkesztők kedvencei

Kriptohírek

Pénzügyi hírek

Devizák

Piaci hangok

Szabályozói hírek

Sholanke Dele

22.04.2026

A magyar kereskedelmi ingatlanpiac eléri a mélypontot, nő a külföldi befektetők súlya — Külföldi tőke előretörés

A magyar kereskedelmi ingatlanpiacon 2025-ben több szegmensben is ellentétes folyamatok rajzolódnak ki, miközben a befektetési aktivitás három év csökkenés után újra élénkül. Az irodapiacon átmenetileg javulnak a mutatók, de az ipari-logisztikai kínálati többlet és a 2026-ra várható új átadások továbbra is érdemi kockázatot jelentenek.

Kiemelések

A magyar kereskedelmi ingatlanbefektetési forgalom 2025-ben eléri a 903 millió eurót, ami 123 százalékos éves növekedést jelent.
A hazai befektetők aránya 73 százalékról 61 százalékra csökken, a külföldi tőke beáramlása főként az Egyesült Arab Emírségekből, Törökországból, Csehországból, Kínából és az U.S.-ból érkezik.
Budapesten az üresedési ráta 2025-ben 12,5 százalékra csökken az irodapiacon, majd 2026-ban ismét nőhet a történelmi csúcsot jelentő fejlesztések és állami költözések miatt.

Piaci fordulat és szegmensenként eltérő pálya

According to Portfolio, a Magyar Nemzeti Bank kereskedelmiingatlan-piaci jelentése alapján a tavalyi évben a turizmus élénkülése javította a szállodaipar teljesítményét, míg a fogyasztói bizalom kétéves csúcsa a kiskereskedelmet támogatja. A banki hitelezési aktivitás is élénkül, noha a finanszírozási feltételek az irodapiaci és lakáspiaci kockázatok miatt szigorodnak, és a jegybank plusz biztonsági tőkekövetelményt vezet be.

A pénzintézetek 54 százalékkal több kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitelt folyósítanak, ezek döntően építési célokat szolgálnak, és szinte kizárólag a fővárosi régióra koncentrálnak. Nagy Tamás, az MNB Pénzügyi rendszer elemzése igazgatóságának igazgatója szerint a befagyasztott uniós források esetleges feloldása felfelé mutató kockázatot jelent a fogyasztás- és beruházásvezérelt növekedésre, de a forráslehívásra való érdemi felkészülés várakozása szerint csak 2027-től valósulhat meg.

A budapesti irodapiacon 2025-ben a nettó abszorpció meghaladja az új átadások volumenét, ezért az üresedési ráta 12,5 százalékra csökken, ami 1,6 százalékpontos javulás. Ugyanakkor az elemzők szerint a túlkínálati kockázat erősödik, mert a 2026-ra tervezett átadások volumene elérheti a 335 ezer négyzetmétert, ami történelmi csúcsot jelent. Az új épületek több mint 80 százaléka állami intézmények saját használatára készül, így a költözések után hátrahagyott irodák ismét emelhetik az üresedési rátát, összességében akár 1 százalékpontot meghaladó mértékben.

Az ipari és logisztikai szegmensben ezzel szemben 2025 végére Budapesten és környékén 12,8 százalékra ugrik az üresedési ráta, ami egy év alatt 4,9 százalékpontos növekedés és regionális összevetésben is magas érték. A tavaly átadott 327 ezer négyzetméternyi új ipari területnek csak 60 százalékára van bérlő az átadáskor, miközben a nettó piaci felszívás alig 108 ezer négyzetméter, ami az elmúlt tíz év egyik leggyengébb eredménye. A helyzet 2026-ban is fennmaradhat, mert a fővárosi agglomerációban további 289 ezer négyzetméternyi csarnok átadását tervezik, és ezek kevesebb mint felére kötnek előbérleti szerződést.

Befektetői aktivitás és regionális hatás

A befektetési piacon 2025-ben mintegy 903 millió eurós forgalom valósul meg, ami éves alapon 123 százalékos növekedés három év visszaesése után. A volumen kétharmadát hozamtermelő ingatlanok adásvétele adja, a fennmaradó rész pedig felújításra, értéknövelő funkcióváltásra váró projektekből és saját célra vásárolt épületekből áll össze.

A befektetések 38 százaléka irodaházakhoz kötődik, ezt a további fejlesztést igénylő ingatlanok 24 százalékkal, a szállodák 18 százalékkal, az ipari-logisztikai létesítmények pedig 17 százalékkal követik. A teljes forgalom 43 százalékát mindössze négy nagy értékű tranzakció adja, miközben a prémium hozamok stabilak maradnak, az irodák és logisztikai központok esetében 7 százalékon, a bevásárlóközpontoknál pedig 6,75 százalékon.

A hazai befektetők aránya 73 százalékról 61 százalékra csökken, ami a piac kiegyensúlyozottabb szerkezetére és a külföldi tőke erősödő jelenlétére utal. A beáramló tőke jelentős része az Egyesült Arab Emírségekből, Törökországból, Csehországból, Kínából és az U.S. piacáról érkezik. A RICS felmérése szerint a válaszadók 64 százaléka úgy látja, hogy a hazai piac eléri a ciklus mélypontját, és további visszaesést már senki sem vár.

A magyarországi élénkülés illeszkedik a szélesebb kelet-közép-európai trendbe, ahol a tranzakciós volumen átlagosan egyharmaddal nő. Csehországban és Szlovákiában 150 százalék körüli bővülést mérnek, míg európai szinten 18 százalékos a növekedés. Budapesten a prémium irodabefektetések értéke 2024 végéhez képest 2 százalékkal emelkedik, de a 2022 közepe óta tartó leértékelődési hullámot nézve a fővárosi irodák értéke még mindig mintegy 22 százalékkal marad el a korábbi csúcstól, ami a fordulat törékenységét jelzi.

Korábbi cikkünkben a magyar lakóingatlanok iránti külföldi érdeklődés alakulását elemeztük, kiemelve, hogy összességében csökkenő trend mellett a választásokat követő héten több országból – különösen Svájcból és az U.S.-ból – látványos megugrás volt mérhető. Rámutattunk arra is, hogy a kereslet fókuszában Budapest és a középkategóriás, jellemzően 80 millió forint alatti ingatlanok állnak, ami egyszerre utalhat befektetési szándékra és hazaköltözést mérlegelő vevőkre.

Ez az anyag harmadik felek véleményét tartalmazhatja, a weboldalon található adatok és információk egyike sem minősül befektetési tanácsnak a Jogi nyilatkozatunk szerint. Bár szigorú Szerkesztői Integritást követünk, ez a bejegyzés tartalmazhat hivatkozásokat partnereink termékeire.

Tetszett a cikk?