Apartmen atau Bitcoin: Memilih Aset Lindung Nilai untuk Kekayaan

​Selama beberapa dekad, hartanah menjadi antara cara utama untuk mengekalkan kekayaan. Orang ramai membeli apartmen dan rumah bukan sahaja untuk didiami, tetapi juga sebagai aset yang dijangka mampu bertahan daripada inflasi dan meningkat nilainya dari semasa ke semasa. Leon Wankum, penulis Digital Real Estate, percaya Bitcoin boleh mengambil alih sebahagian daripada peranan itu. Namun, apakah kesannya terhadap pasaran perumahan?

Wankum tidak berpendapat bahawa BTC akan menggantikan rumah atau menjadikan hartanah lapuk. Hujahnya berbeza: sejumlah besar modal mengalir ke pasaran hartanah bukan kerana orang ramai memerlukan lebih banyak ruang kediaman, tetapi kerana mereka mencari cara untuk mengekalkan kuasa beli wang mereka.

Lihat siaran di X Memuatkan...

Tweet telah dipadam oleh pengarang.

Tetapi kami telah menyimpan semuanya 🙂.

Jika Bitcoin dapat bersaing untuk memainkan peranan itu, cara hartanah dinilai juga mungkin berubah. Harga akan lebih bergantung pada kegunaan, lokasi dan pendapatan sewa hartanah, berbanding jangkaan bahawa harganya akan terus meningkat.

Hartanah sebagai penyimpan nilai

Saiz pasaran yang sangat besar menjelaskan mengapa perdebatan ini penting. Menurut Savills, nilai pasaran hartanah global kira-kira $393 trilion, dengan sekitar $287 trilion daripadanya terdiri daripada hartanah kediaman.

Sebagai perbandingan, permodalan pasaran Bitcoin kini kira-kira $1.6 trilion.

Wankum menyifatkan sebahagian daripada nilai perumahan sebagai "premium monetari". Maksudnya ialah jumlah tambahan yang sanggup dibayar oleh pembeli bukan untuk tinggal di hartanah itu, tetapi kerana ciri-ciri yang menjadikan hartanah sebagai penyimpan nilai.

Penulis itu membuat dakwaan yang jauh lebih besar, dengan menyatakan bahawa premium ini boleh merangkumi sebanyak 80–90% daripada nilai pasaran. Tiada anggaran bebas yang mengesahkan kadar sedemikian, maka dakwaan itu lebih wajar dianggap sebagai andaian dalam modelnya, bukannya fakta yang telah terbukti.

Di Amerika Syarikat, pelabur merangkumi kira-kira satu perlima daripada pembelian rumah sejak beberapa tahun kebelakangan ini, dengan bahagian yang jauh lebih tinggi di sesetengah bandar utama. Sebahagian permintaan perumahan sememangnya datang daripada individu dan syarikat yang membeli hartanah terutamanya sebagai aset kewangan.

Namun, permintaan pelaburan hanyalah salah satu faktor yang mempengaruhi harga. Nilai perumahan bergantung pada trend penduduk, pendapatan, kemampuan mendapatkan pinjaman perumahan, sekatan pembinaan, kos tanah, keadaan ekonomi setempat dan bekalan hartanah baharu. Oleh itu, pertumbuhan pasaran tidak boleh dikaitkan semata-mata dengan usaha melindungi wang daripada inflasi.

Wankum mengaitkan peningkatan peranan hartanah sebagai instrumen simpanan dengan tempoh selepas 1971, apabila Amerika Syarikat secara muktamad meninggalkan hubungan dolar dengan emas. Menurut hujahnya, semakin cepat mata wang fiat kehilangan kuasa beli, semakin banyak modal mengalir ke aset fizikal yang terhad seperti tanah, rumah dan hartanah komersial.

Lihat siaran di X Memuatkan...

Tweet telah dipadam oleh pengarang.

Tetapi kami telah menyimpan semuanya 🙂.

Bitcoin menawarkan konsep kekurangan yang serupa, tetapi tidak terikat secara fizikal pada lokasi tertentu. Inilah asas hujah dalam Digital Real Estate: jika tujuan utama pelabur memiliki aset adalah untuk mengekalkan kekayaan, BTC boleh bersaing dengan apartmen atau rumah walaupun tidak dapat menggantikan fungsi praktikal hartanah itu.

Kelebihan Bitcoin sebagai alternatif kepada hartanah

Apabila perumahan dilihat semata-mata sebagai aset kewangan, Bitcoin mempunyai beberapa kelebihan. Ia boleh dibeli dalam apa-apa jumlah, dijual dengan cepat, dipindahkan merentas sempadan dan disimpan tanpa kos pembaikan, insurans bangunan atau penyelenggaraan hartanah.

Bagi pelabur, kelebihan ini lebih ketara apabila kadar pinjaman perumahan tinggi. Di Amerika Syarikat, kadar purata pinjaman perumahan 30 tahun melebihi 7% pada musim luruh 2026, menjadikan pembelian rumah menggunakan pinjaman jauh lebih mahal berbanding beberapa tahun sebelumnya.

Dalam keadaan ini, membandingkan pemilikan rumah dengan menyewa sambil melaburkan lebihan modal menjadi persoalan praktikal, bukan sekadar teori.

Lihat siaran di X Memuatkan...

Tweet telah dipadam oleh pengarang.

Tetapi kami telah menyimpan semuanya 🙂.

Namun, perbandingan ini segera menemui batasannya kerana hartanah menawarkan sesuatu yang tidak dapat diberikan oleh BTC. Orang ramai boleh tinggal di rumah, menyewakan hartanah dan memperoleh manfaat praktikal daripada tanah serta bangunan komersial tanpa mengira prestasi pasaran kewangan.

Selain itu, harga perumahan lazimnya berubah jauh lebih perlahan. Bitcoin boleh kehilangan puluhan peratus nilainya dalam beberapa bulan, sedangkan hartanah jarang mengalami perubahan setara dalam tempoh yang sama.

Perbezaan ini amat penting bagi mereka yang menggunakan aset sebagai cagaran.

Pasaran pinjaman bercagar Bitcoin sudah pun wujud. Platform mata wang kripto utama membolehkan pengguna meminjam wang dengan mencagarkan syiling mereka tanpa menjualnya. Namun, aturan ini jauh kurang bertolak ansur berbanding pinjaman perumahan konvensional: jika harga Bitcoin jatuh mendadak, cagaran boleh dicairkan secara automatik.

Pemilik rumah tidak berdepan kewajipan setara untuk menyediakan cagaran tambahan hanya kerana nilai pasaran hartanah mereka menurun dalam tempoh seminggu.

Apakah kesannya jika sebahagian modal pelaburan benar-benar beralih kepada BTC?

Jika Bitcoin terus mengukuhkan kedudukannya sebagai penyimpan nilai, kesan utamanya adalah terhadap permintaan pelaburan, bukannya keperluan asas terhadap perumahan. Orang ramai tetap memerlukan rumah dan apartmen, tetapi sesetengah pembeli mungkin tidak lagi melihat hartanah sebagai satu-satunya cara untuk melindungi simpanan mereka.

Dalam senario sedemikian, pelabur akan lebih mengutamakan pulangan sebenar sesebuah hartanah berbanding sekadar menjangkakan harganya akan meningkat.

Ini bermakna pendapatan sewa, perbelanjaan penyelenggaraan, cukai dan mutu aset itu sendiri. Hartanah mungkin menghadapi persaingan yang lebih sengit daripada instrumen kewangan lain untuk setiap dolar modal pelaburan.

Lihat siaran di X Memuatkan...

Tweet telah dipadam oleh pengarang.

Tetapi kami telah menyimpan semuanya 🙂.

Ini tidak bermakna harga akan turun secara automatik. Di bandar yang bekalan perumahannya terhad, kadar migrasi tinggi atau pertumbuhan pendapatan kukuh, nilai hartanah boleh terus meningkat tanpa mengira populariti Bitcoin. Namun, jika sebahagian modal pelaburan mendapat akses kepada alternatif yang lebih cair, sumber permintaan perumahan ini mungkin melemah.

Peranan cagaran juga mungkin berubah. Kini, hartanah kekal sebagai antara aset utama yang sanggup diterima oleh bank sebagai cagaran untuk pinjaman besar jangka panjang. Jika Bitcoin menjadi kurang volatil dan lebih kukuh kedudukannya dalam sistem kewangan terkawal, ia berpotensi melengkapi peranan ini, walaupun syarat pinjaman yang setanding dengan pinjaman perumahan masih sukar dicapai dalam masa terdekat.

Oleh itu, kesan mata wang kripto yang mungkin berlaku terhadap pasaran perumahan berkemungkinan tidak akan berupa aliran keluar modal secara mendadak daripada hartanah.

Sebaliknya, persaingan untuk mendapatkan modal pelaburan mungkin meningkat secara beransur-ansur. Jika orang ramai mempunyai akses kepada satu lagi aset terhad yang tersedia di seluruh dunia, membeli apartmen kedua bukan lagi satu-satunya pilihan yang jelas untuk mengekalkan kekayaan.

Bitcoin tidak menghapuskan nilai perumahan. Sebaliknya, ia mendorong pembezaan yang lebih jelas antara dua fungsi hartanah. Pasaran akan terus menghargai keupayaan untuk tinggal di sesebuah hartanah, menyewakannya dan menggunakannya sebagai aset fizikal. Namun, peranan hartanah sebagai "tempat selamat untuk menyimpan kekayaan" kini berdepan pesaing digital global.