Appartement of bitcoin: kiezen voor een veilige haven voor je vermogen

​Vastgoed is al tientallen jaren een van de belangrijkste manieren om vermogen te behouden. Mensen kopen appartementen en huizen niet alleen om erin te wonen, maar ook als beleggingen waarvan wordt verwacht dat ze bestand zijn tegen inflatie en in waarde stijgen. Leon Wankum, auteur van Digital Real Estate, denkt dat bitcoin die rol deels kan overnemen. Maar wat zou dat betekenen voor de woningmarkt zelf?

Wankum beweert niet dat BTC woningen zal vervangen of vastgoed overbodig zal maken. Zijn argument is anders: er stroomt veel kapitaal naar de vastgoedmarkt, niet omdat mensen meer woonruimte nodig hebben, maar omdat ze manieren zoeken om de koopkracht van hun geld te behouden.

Bekijk bericht op X Laden...

De tweet is verwijderd door de auteur.

Maar we hebben alles opgeslagen 🙂.

Als bitcoin voor die rol kan concurreren, kan ook de manier waarop woningen worden gewaardeerd veranderen. De prijs zou sterker afhangen van het gebruiksgemak, de locatie en de huuropbrengst van een woning, en minder van de verwachting dat de waarde verder stijgt.

Vastgoed als waardeopslag

De enorme omvang van de markt maakt duidelijk waarom dit debat belangrijk is. Volgens Savills is de wereldwijde vastgoedmarkt ongeveer $393 biljoen waard, waarvan circa $287 biljoen uit woningen bestaat.

Ter vergelijking: de huidige marktkapitalisatie van bitcoin bedraagt ongeveer $1,6 biljoen.

Wankum omschrijft een deel van de waarde van woningen als een "monetaire premie". Daarmee bedoelt hij het extra bedrag dat kopers bereid zijn te betalen, niet om in een woning te kunnen wonen, maar om de eigenschappen die vastgoed tot een waardeopslag maken.

De auteur gaat veel verder en suggereert dat deze premie wel 80–90% van de marktwaarde kan uitmaken. Er zijn geen onafhankelijke ramingen die dit aandeel bevestigen. Daarom kan de bewering beter worden gezien als een uitgangspunt van zijn model dan als een vaststaand feit.

In de Verenigde Staten waren beleggers de afgelopen jaren goed voor ongeveer een vijfde van de woningaankopen, met aanzienlijk hogere aandelen in sommige grote steden. Een deel van de vraag naar woningen komt inderdaad van particulieren en bedrijven die panden vooral als belegging kopen.

De vraag van beleggers is echter maar één van de factoren die de prijzen beïnvloeden. Woningwaarden hangen af van demografische trends, inkomens, de betaalbaarheid van hypotheken, bouwbeperkingen, grondkosten, lokale economische omstandigheden en het aanbod van nieuwe woningen. De groei van de markt kan dus niet uitsluitend worden toegeschreven aan pogingen om geld tegen inflatie te beschermen.

Wankum brengt de groeiende rol van vastgoed als spaarmiddel in verband met de periode na 1971, toen de Verenigde Staten definitief de koppeling tussen de dollar en goud loslieten. Zijn redenering is dat naarmate fiatvaluta's sneller aan koopkracht verliezen, meer kapitaal naar schaarse fysieke bezittingen stroomt, zoals grond, woningen en bedrijfspanden.

Bekijk bericht op X Laden...

De tweet is verwijderd door de auteur.

Maar we hebben alles opgeslagen 🙂.

Bitcoin biedt een vergelijkbaar concept van schaarste, maar is niet fysiek gebonden aan een bepaalde locatie. Dit vormt de basis van het argument in Digital Real Estate: als een belegger vooral een bezit nodig heeft om vermogen te behouden, kan BTC concurreren met een appartement of huis, ook al kan het de praktische functie van vastgoed niet vervangen.

Wat bitcoin te bieden heeft als alternatief voor vastgoed

Wanneer woningen uitsluitend als financieel bezit worden beschouwd, heeft bitcoin verschillende voordelen. Je kunt elk gewenst bedrag aankopen, snel verkopen, grensoverschrijdend overmaken en aanhouden zonder kosten voor reparaties, opstalverzekering of onderhoud.

Voor beleggers vallen deze voordelen vooral op wanneer de hypotheekrente hoog is. In de Verenigde Staten lag de gemiddelde rente op een hypotheek met een looptijd van 30 jaar in het najaar van 2026 boven de 7%, waardoor een huis kopen met geleend geld aanzienlijk duurder werd dan enkele jaren eerder.

Tegen deze achtergrond is de vergelijking tussen een eigen woning en huren terwijl je vrij kapitaal belegt een praktische, en niet slechts theoretische, vraag.

Bekijk bericht op X Laden...

De tweet is verwijderd door de auteur.

Maar we hebben alles opgeslagen 🙂.

De vergelijking kent echter al snel beperkingen, omdat vastgoed iets biedt wat BTC niet kan. Mensen kunnen in een huis wonen, een woning verhuren en praktisch nut halen uit grond en bedrijfspanden, ongeacht de prestaties van de financiële markten.

Bovendien veranderen woningprijzen doorgaans veel langzamer. Bitcoin kan binnen enkele maanden tientallen procenten van zijn waarde verliezen, terwijl vastgoed in dezelfde periode zelden vergelijkbare bewegingen laat zien.

Voor wie een bezit als onderpand gebruikt, is dit onderscheid bijzonder belangrijk.

De markt voor leningen met bitcoin als onderpand bestaat al. Grote cryptocurrencyplatforms bieden gebruikers de mogelijkheid om geld te lenen met hun munten als onderpand, zonder ze te verkopen. Deze regelingen zijn echter veel minder soepel dan traditionele hypotheken: als de bitcoinprijs sterk daalt, kan het onderpand automatisch worden geliquideerd.

Huiseigenaren hoeven geen vergelijkbaar extra onderpand te verstrekken als de marktwaarde van hun woning in een week is gedaald.

Wat gebeurt er als een deel van het beleggingskapitaal daadwerkelijk naar BTC verschuift?

Als bitcoin zich verder ontwikkelt tot een waardeopslag, zal de voornaamste impact liggen bij de vraag van beleggers en niet bij de onderliggende behoefte aan woningen. Mensen zullen huizen en appartementen blijven nodig hebben, maar sommige kopers zien vastgoed misschien niet langer als de enige manier om hun spaargeld te beschermen.

In zo'n scenario zullen beleggers meer waarde hechten aan het daadwerkelijke rendement van een woning, in plaats van alleen te verwachten dat de prijs ervan stijgt.

Dat betekent dat huuropbrengsten, onderhoudskosten, belastingen en de kwaliteit van het vastgoed zelf belangrijker worden. Voor elke dollar aan beleggingskapitaal krijgt vastgoed mogelijk meer concurrentie van andere financiële instrumenten.

Bekijk bericht op X Laden...

De tweet is verwijderd door de auteur.

Maar we hebben alles opgeslagen 🙂.

Dat betekent niet dat de prijzen automatisch zullen dalen. In steden met een beperkt woningaanbod, veel migratie of sterke inkomensgroei kunnen vastgoedwaarden blijven stijgen, ongeacht de populariteit van bitcoin. Als een deel van het beleggingskapitaal echter toegang krijgt tot een liquider alternatief, kan deze bron van vraag naar woningen afnemen.

Ook de rol van onderpand kan veranderen. Vastgoed blijft tegenwoordig een van de belangrijkste bezittingen waarvoor banken bereid zijn grote langlopende leningen te verstrekken. Als bitcoin minder volatiel wordt en sterker wordt geïntegreerd in het gereguleerde financiële systeem, zou het deze rol mogelijk kunnen aanvullen, al is lenen tegen voorwaarden die vergelijkbaar zijn met die van hypotheken nog toekomstmuziek.

De mogelijke impact van cryptocurrency op de woningmarkt zal zich waarschijnlijk dan ook niet uiten in een plotselinge kapitaalvlucht uit vastgoed.

Waarschijnlijker is dat er geleidelijk meer concurrentie ontstaat om beleggingskapitaal. Als mensen toegang hebben tot een ander schaars bezit dat wereldwijd beschikbaar is, is het kopen van een tweede appartement niet langer de enige voor de hand liggende manier om vermogen te behouden.

Bitcoin maakt woningen niet minder waardevol, maar zet wel aan tot een duidelijker onderscheid tussen de twee functies ervan. De markt blijft betalen voor de mogelijkheid om in een woning te wonen, deze te verhuren en als fysiek bezit te gebruiken. Maar vastgoed krijgt nu op wereldschaal een digitale concurrent in zijn rol als "veilige haven voor vermogen".