משפרי הדיור בישראל מתמודדים עם חשיפת מס גוברת על רקע קושי במכירת דירות

Traders Union
כל החדשות
חדשות פיננסיות
משפרי דיור מתמודדים עם מס

כל החדשות

הסיפורים החמים

מניות

מטבעות קריפטוגרפיים

כלכלה

מטבעות

סחורות

קולות השוק

Sholanke Dele

03.05.2026

משפרי הדיור בישראל מתמודדים עם חשיפת מס גוברת על רקע קושי במכירת דירות — חשיפת מס למשפרי דיור

ההאטה בשוק הדיור בישראל משאירה יותר רוכשי דירה חלופית עם שתי דירות במקביל, בדיוק כשהם נדרשים להשלים מכירה בתוך פרק זמן מוגדר בחוק. המשמעות עבור חלקם היא אובדן הטבות מס משמעותיות, לרבות מס רכישה מופחת ופטור ממס שבח, לצד לחץ גובר להתפשר על המחיר.

היילייטס

בין ספטמבר 2024 לאוגוסט 2025, 23% ממשפרי הדיור (3,533 משקי בית) לא הצליחו למכור דירה ישנה בזמן ונחשפים למס רכישה ושבח גבוהים.
משפרי דיור שנכשלו במכירה נדרשים לשלם מס רכישה של 8% לדירה עד 5,348,565 שקל ו-10% מעל סכום זה, בתוספת מס שבח מלא של 25%.
מחירי מכירה של דירות ישנות ירדו ב-150–400 אלף שקל עקב לחץ למכור, וחוסר ודאות לגבי מס הרכישה עלול להעמיק קיפאון בשוק.

נתוני רשות המסים והשלכות המיסוי

כפי שפורסם בגלובס, נתונים של רשות המסים מראים כי בין ספטמבר 2024 לאוגוסט 2025, 23% ממשפרי הדיור שרכשו דירה חלופית אינם מצליחים למכור את דירתם המקורית בתוך תקופת הגרייס הקבועה בחוק. מדובר ב-3,533 משקי בית מתוך 15,547, שנחשפים למס רכישה גבוה יותר וגם למס שבח לאחר שלא עמדו במסגרת הזמן הנדרשת.

לפי חוק מיסוי מקרקעין, מי שמחליף דירה יכול ליהנות ממס רכישה לפי מדרגות של דירה יחידה ומפטור ממס שבח, אם הדירה הישנה נמכרת בתוך התקופה שנקבעה. כאשר המכירה אינה מתבצעת בזמן, הרוכש נדרש לשלם מס רכישה של 8% על דירה נוספת ששוויה עד 5,348,565 שקל ו-10% מעל סכום זה, וכן מס שבח מלא בשיעור 25% על הרווח.

ברשות המסים מתארים את השיעור הנוכחי כחריג ביחס לשנים קודמות, שבהן שיעור מי שלא הצליחו למכור בזמן נע בדרך כלל בין 7% ל-10%. רו"ח איריס שטרק, שותפה מנהלת ב"שטרק את שטרק רואי חשבון" ונשיאת לשכת רואי חשבון לשעבר, אומרת כי משפרי דיור רבים נקלעים ל"מלכודת מס" משום שהם מתקשים למכור בתנאי שוק חלשים, אף שאינם פועלים כמשקיעים.

בבדיקה שפרסמה סגנית הכלכלן הראשי באוצר, גלית בן נאים, נמצא כי מבין מי שקנו דירות בשנת 2024 והיו להם 18 חודשים למכור את הדירה הישנה, 70% כבר מכרו אותה נכון למרץ 2026. עוד לדבריה, קרוב ל-40% מהמוכרים באזור המרכז השלימו את המכירה בתוך שלושה חודשים ממועד רכישת הדירה החלופית, בעוד שמי שהמתינו זמן רב יותר נאלצו להתפשר יותר על המחיר.

לחץ מחירים ואי ודאות רגולטורית

בשוק התיווך מדווחים כי הקושי בולט במיוחד בדירות ישנות ללא ממ"ד, על רקע השפעת המלחמות המתמשכות על העדפות הקונים. אבי פנחס, זכיין אנגלו סכסון ברחובות ומזכרת בתיה, אומר כי בעלי דירות שכבר עברו לדירה חדשה ונמצאים תחת לחץ למכור את הקודמת מתגמשים במחיר, וכי נרשמות ירידות של כ-150 עד 200 אלף שקל בדירות ישנות.

עופר עסיס, זכיין אנגלו סכסון מודיעין והסביבה, מתאר תופעה דומה בשנה וחצי האחרונות, שלפיה מוכרים רבים ציפו למחיר גבוה יותר אך מקבלים הצעות נמוכות ב-300 עד 400 אלף שקל. חלקם בוחרים להמתין עם נכס ריק או להשכירו, אך מי שזקוק לנזילות מוכר במחיר נמוך יותר.

במקביל, מעל השוק מרחפת גם אי ודאות לגבי הוראת השעה שמקבעת מס רכישה גבוה למשקיעים בשיעור של 8% עד 10%, ואמורה להתבטל אוטומטית ב-1 בדצמבר 2027, אז המס אמור לרדת ל-5%. בענף מזהירים כי אם לא תתקבל הכרעה מוקדמת, משקיעים עשויים להמתין עם רכישות, מה שעלול להעמיק את הקיפאון ולפגוע עוד יותר ביכולתם של משפרי דיור למכור דירות.

האוצר ורשות המסים כבר הודיעו במהלך מלחמת "שאגת הארי" על הארכה של שלושה חודשים לתקופת הגרייס עבור מי שנפגעו מהעיכובים בשוק, וההארכה חלה גם במקרים מסוימים של רכישת דירות יד שנייה, דירות מקבלן ותושבים חוזרים או עולים חדשים. עם זאת, שטרק סבורה כי ההקלה אינה מספיקה לנוכח תנאי השוק הנוכחיים, וקוראת להאריך את התקופה בשנה לפחות כדי למנוע חיובי מס בדיעבד ממשקי בית שביקשו רק לשפר את מגוריהם.

בעדכון מדרגות מס ההכנסה לשכירים שפרסמנו בעבר, הסברנו כי החל ממרץ 2026 מיושמת הרחבה רטרואקטיבית של שתי מדרגות מס (20% ו-31%) החל מינואר, מה שמוביל לעלייה בנטו בעיקר אצל עובדים שמרוויחים מעל 16,150 שקל. הראינו כיצד ההטבה נכנסת אוטומטית לתלושי השכר ועשויה להתבטא בתוספת של עשרות עד מאות שקלים בחודש, עם קפיצה גבוהה במיוחד בחודש העדכון הראשון.

חומר זה עשוי להכיל דעות של צדדים שלישיים, אף אחד מהנתונים והמידע בדף אינטרנט זה אינו מהווה ייעוץ השקעות בהתאם לכתב הוויתור שלנו. בעוד אנו מקפידים על יושרה מערכתית קפדנית, פוסט זה עשוי להכיל הפניות למוצרים מהשותפים שלנו.

האם אהבת את המאמר?