שוק הנדל"ן מרחיב מכירות מוקדמות, אך הנחות הפריסייל נעות לרוב סביב 5% עד 8%

Traders Union
כל החדשות
חדשות פיננסיות
שוק הנדל"ן והנחות פריסייל

כל החדשות

חדשות קריפטו

חדשות פיננסיות

קולות השוק

מיליארדרים

חדשות רגולטורים

אנדראס קריסטו

17.05.2026

מכירה מוקדמת של דירות ממשיכה למשוך משקיעי נדל"ן שמחפשים להיכנס לעסקה במחיר נמוך ממחיר השוק ובתנאים משופרים. לצד ההבטחה לרווח עתידי, השחקנים בענף מדגישים כי גובה ההנחה, תנאי החוזה ואיכות המלאי באזור הם הגורמים שקובעים אם העסקה אכן אטרקטיבית.

היילייטס

יזמים מרחיבים את מכירות הפריסייל ומציעים הנחות של 5% עד 8% לרוכשים בשלבים מוקדמים כדי להראות התקדמות לבנקים.
קבוצות רוכשים מאורגנות נהנות גם מהטבות נוספות כגון פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה ותנאים משופרים לשינויי דיירים.
בענף מזהירים כי דירות פריסייל שנרכשו בשנתיים האחרונות מתחרות כעת בשוק יד שנייה ולפעמים במחירים נמוכים יותר, מה שמייצר סיכון למשקיעים.

איך פועל מנגנון הפריסייל

כפי שפורסם בגלובס, יזמים משתמשים במכירות מוקדמות כדי להציג לבנקים המלווים קצב שיווק מוקדם, מה שעשוי להפחית את היקף ההון העצמי שהם נדרשים להזרים לפרויקט. לפי רוני כהן, מנכ"ל ושותף באלדר שיווק נדל"ן, בשנים האחרונות התחזקה המגמה של מכירות מוקדמות דרך קבוצות רוכשים, בעוד מיכל גור, מנכ"לית פרץ בוני הנגב, מסבירה כי הבנקים מבקשים לראות גם פרמטר של מכירות מוקדמות בתחילת הדרך.

המודל הזה יוצר תמריץ ליזמים להציע הנחות והטבות לגורמים שמסוגלים להביא רוכשים במהירות, בהם מועדוני צרכנות, ועדי עובדים ומארגני קבוצות פרטיים. כך התרחב גם שלב ה"פרי-פריסייל", שמתואר כשלב שקט ומצומצם יותר, שבו מוצעות דירות למעגלים הראשונים של היזם, המשווק או הבנק המלווה, לפני פתיחת השיווק הרחב.

יוסי ברעם, שמארגן קבוצות רוכשים, אומר כי הפעילות נשענת על קשרים ארוכי שנים עם חברות שיווק ויזמים, וכי לדבריו הקבוצות שבהן הוא פועל נכנסות רק בשלבים הראשונים, כאשר ניתן עדיין להשיג את התנאים הטובים ביותר. לפי הגורמים שהתראיינו, פרק הזמן שניתן לקבוצות להחליט על רכישה הוא לרוב קצר, כשבועיים עד חודש, לפני עליית מחירים ופתיחת הפרויקט לפרסום רחב יותר.

גובה ההנחות והסיכונים למשקיעים

לפי ההערכות שהובאו, הנחה סבירה בפריסייל עומדת לרוב על כ-5%, ולעתים על 5% עד 8%, כאשר במקרים מיוחדים ניתן להגיע גם לכ-10%. מעבר למחיר, הרוכשים עשויים לקבל פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה, תנאים משופרים לשינויי דיירים והטבות נלוות נוספות, במיוחד כאשר מדובר בקבוצת רוכשים מאורגנת שמנהלת משא ומתן מרוכז.

עם זאת, בענף מזהירים כי לא די בכותרת של "פריסייל" כדי להבטיח עסקה טובה. בפרשנות שצורפה לכתבה הודגש כי יש לבדוק אם ההנחה נגזרת ממחיר ריאלי בשוק, ולא רק ממחיר ייחוס שמופיע בדוח אפס, וכן לבחון את התחרות מול דירות יד שנייה ופרויקטים מתחרים.

מיכאל קטש, מלווה משקיעים, מזהיר במיוחד מפני אזורים שבהם קיים היצע רחב של דירות, ומציין כי בחלק מהמקרים דירות שנמכרו בפריסייל בשנתיים האחרונות כבר מתחרות כיום בדירות חדשות שנמכרות בשוק היד השנייה במחירים נמוכים יותר. לכן, גם אם חלק מהמשווקים מציגים פוטנציאל לתשואה גבוהה על ההון הראשוני, הבדיקה המרכזית מבחינת המשקיע נשארת אם מכלול המספרים, המיסוי, קצב עליית המחירים והביקוש המקומי אכן תומכים ברווח עתידי.

בכתבה קודמת שלנו על דרישת הבנקים לעדכן דוחות אפס בפרויקטי מגורים הסברנו כיצד עליית עלויות הבנייה והיחלשות קצב המכירות שוחקות את הרווחיות החזויה ומובילות להקשחת תנאי הליווי. עוד ציינו שעדכון דוח האפס עשוי לחייב הזרמת הון עצמי נוסף, אך גם לאפשר ליזמים להתאים את מחירי הדירות למציאות בשוק במקום להישען על מבצעי מימון והנחות עקיפות.

חומר זה עשוי להכיל דעות של צדדים שלישיים, אף אחד מהנתונים והמידע בדף אינטרנט זה אינו מהווה ייעוץ השקעות בהתאם לכתב הוויתור שלנו. בעוד אנו מקפידים על יושרה מערכתית קפדנית, פוסט זה עשוי להכיל הפניות למוצרים מהשותפים שלנו.

האם אהבת את המאמר?