בית המשפט המחוזי מרכז מחלק את עסקאות הנדל"ן של רפי עגיב בין פעילות עסקית למכירה פרטית

Traders Union
כל החדשות
חדשות פיננסיות
סיווג עסקאות נדל"ן במחוזי

כל החדשות

הסיפורים החמים

חדשות קריפטו

חדשות פיננסיות

מטבעות

קולות השוק

מיליארדרים

חדשות רגולטורים

אנדראס קריסטו

אתמול

בית המשפט המחוזי מרכז מחלק את עסקאות הנדל — קו הגבול במס נדל"ן

פסק דין של בית המשפט המחוזי מרכז מחדד את גבול המס בין פעילות נדל"ן פרטית לבין פעילות עסקית אצל יזמים ומשקיעים פעילים. ההכרעה קובעת כי מתוך שלוש עסקאות שביצע רפי עגיב, שתיים מסווגות כעסקאות חייבות במס עסקאות ואחת נותרת מחוץ לסיווג העסקי.

היילייטס

בית המשפט המחוזי מרכז הכריע כי מכירת הבניין ביהודה המכבי נחשבת עסקה פרטית, בעוד העסקאות בחדרה ובפרדס חנה מסווגות כעסקיות וחייבות במס מלא.
עבור העסקאות המסחריות, עגיב יידרש לשלם מס כולל של כ-1.6 מיליון שקלים, לאחר שהמחלוקת הפיסקאלית צומצמה מערך מקורי של 4.66 מיליון שקלים.
פסק הדין קובע שמאפיינים כמו ריבוי עסקאות, תדירות גבוהה, פעילות סיחור רחבה והיקפים משמעותיים יקבלו משקל מכריע בסיווג מס עסקאות נדל"ן בעתיד.

הכרעת בית המשפט והיקף המחלוקת

כפי שפורסם בגלובס, בית המשפט המחוזי מרכז קובע כי מכירת הבניין ברחוב יהודה המכבי בתל אביב אינה מהווה מכירה במסגרת עסק, בעוד העסקאות בחדרה ובפרדס חנה נושאות אופי מסחרי מובהק ולכן חייבות במס כעסק.

השופט שמואל בורנשטין מבחין בין נכס שהוחזק לאורך זמן כהחזקה פרטית לבין עסקאות שנשענות על רכישת זכויות במקרקעין חקלאיים, סיחור אופציות וריבוי רוכשים. ההכרעה ניתנת לאחר ביקורת שערך מנהל מע"מ פתח תקווה לשנים 2014 עד 2018, שבסיומה נקבע כי עגיב פועל כ"עוסק" במקרקעין.

מס העסקאות המקורי שנדרש עגיב לשלם עמד על 4.66 מיליון שקלים, אך בהליכי הערעור צומצמה המחלוקת לכ-1.6 מיליון שקלים. בלב התיק עמדו שלוש עסקאות, בניין ביהודה המכבי, מקרקעין חקלאיים בחדרה ומקרקעין חקלאיים בפרדס חנה.

ביחס לנכס ביהודה המכבי קובע בית המשפט כי מדובר בהשכרה פסיבית מובהקת שאינה עולה כדי עסק. בפסק הדין מודגשים תקופת החזקה ממושכת, היעדר תחלופה מהותית של שוכרים, היעדר מנגנון ניהולי, היעדר פעולות השבחה שוטפות והיעדר סיכון מסחרי, כמכלול שמטה את הכף לכיוון החזקה פרטית.

השלכות מס וחשיבות לשוק הנדל"ן

המשמעות הכלכלית של הסיווג בין עסקה פרטית לעסקית גבוהה במיוחד. בעסקה פרטית שיעור מס השבח עומד על 25%, בעוד כאשר הרווח מסווג כהכנסה עסקית שיעור מס ההכנסה השולי עשוי להגיע ל-47%, ולעיתים מתווספים גם מס יסף של 5% ומע"מ.

לגבי העסקאות בחדרה ובפרדס חנה, בית המשפט מדגיש מאפיינים ספקולטיביים ומסחריים, ובהם מקרקעין חקלאיים, פרקי החזקה קצרים יחסית, היקפים כספיים משמעותיים, מספר גדול של מקבלי אופציות וריבוי הסכמי סיחור. בעסקת חדרה רכש עגיב אופציה על קרקע חקלאית ובהמשך חתם על 31 הסכמי סיחור עם 44 רוכשים שונים, ובעסקת פרדס חנה חתם על 39 הסכמים לסיחור אופציה בתמורה כוללת של כ-12 מיליון שקלים.

השופט מוסיף כי בבחינת אופייה של עסקה ניתן להביא בחשבון גם עסקאות נוספות שביצע המוכר בעצמו או באמצעות חברות שבשליטתו, גם אם אינן חלק מהשומה הנדונה. לפי פסק הדין, היקף רחב של עסקאות נדל"ן לאורך השנים, בהיקפים של עשרות מיליוני שקלים ובתדירות גבוהה, מעניק לעסקאות הספקולטיביות "צבעים מובהקים של פעילות עסקית".

הקביעה עשויה לחזק את עמדת רשות המסים בתיקים דומים, במיוחד כאשר מדובר במשקיעים בעלי מומחיות, מנגנון פעילות, או דפוס חוזר של קנייה, השבחה, סיחור ומכירה מהירה. מנגד, פסק הדין מראה כי גם אצל איש עסקים פעיל לא כל מכירת נכס תסווג אוטומטית כפעילות עסקית, אם נסיבות ההחזקה מצביעות בבירור על אופי פרטי.

בכתבה קודמת שלנו על מס הרכישה למשקיעים בדירות, הסברנו כי שוק דירות ההשקעה נותר חלש למרות האפשרות שהמס על דירה נוספת עשוי לרדת בתחילת 2027 ל-5%-6% אם הוראת השעה לא תוארך. ציינו שהמשקיעים עדיין יושבים על הגדר בגלל שילוב של מס גבוה, תשואות נמוכות, ריביות ומחירי דירות גבוהים, לצד הערכה שמדיניות המס תמשיך להיות מושפעת מצורכי הכנסות המדינה.

חומר זה עשוי להכיל דעות של צדדים שלישיים, אף אחד מהנתונים והמידע בדף אינטרנט זה אינו מהווה ייעוץ השקעות בהתאם לכתב הוויתור שלנו. בעוד אנו מקפידים על יושרה מערכתית קפדנית, פוסט זה עשוי להכיל הפניות למוצרים מהשותפים שלנו.

האם אהבת את המאמר?