ועדת הערר בתל אביב מעדכנת שווי עסקת קומבינציה לצורכי מס שבח

Traders Union
כל החדשות
חדשות פיננסיות
עדכון שווי עסקת קומבינציה בתל אביב

כל החדשות

הסיפורים החמים

מניות

מטבעות קריפטוגרפיים

כלכלה

מטבעות

סחורות

קולות השוק

Sholanke Dele

01.07.2026

ועדת הערר בתל אביב מעדכנת שווי עסקת קומבינציה לצורכי מס שבח — עדכון שווי עסקת קומבינציה

ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי בתל אביב קובעת כי מוכר דירת גג וזכויות בנייה בעסקת קומבינציה מ-2022 לא הוכיח את שווי התמורה שעליו דיווח לצורכי מס שבח. ההכרעה מצמצמת את הפער בין עמדת המוכר לעמדת מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, ומעמידה את שווי המכירה על 3.38 מיליון שקל.

היילייטס

בפסק ועדת הערר בתל אביב בפרשת ברוך סער, שווי עסקת הקומבינציה נקבע ל-3.38 מיליון שקל לעומת דיווח של 1.82 מיליון שקל.
הוועדה קבעה כי העדר חוות דעת שמאית וחיזוקים לדיווח המוכר חיזקו את עמדת רשות המסים לחישוב על בסיס שווי הקרקע.
הפסיקה מבהירה כי חישוב מס שבח בעסקאות קומבינציה יישען על שווי הקרקע כאשר אין תשתית ראייתית מספקת לשווי שירותי בנייה.

הכרעת הוועדה ושיטת החישוב

כפי שפורסם בגלובס, ועדת הערר מקבלת את העיקרון שלפיו כאשר נישום מבקש לבסס את שווי העסקה על שווי שירותי הבנייה שיקבל, ולא על שווי השוק של הזכויות שנמכרו, נטל ההוכחה מוטל עליו. יו"ר הוועדה, השופט הארי קירש, בהסכמת חברי הוועדה רו"ח צבי פרידמן ורו"ח מיכה לזר, קובע כי ברוך סער לא הציג ראיות מספקות לתמיכה בשווי של 1.82 מיליון שקל שעליו דיווח.

העסקה נוגעת לדירת גג ברחוב מרכז בעלי המלאכה 8 בתל אביב, שנרכשה ב-2011 בידי סער ושני שותפים, יחד עם זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות בבניין. בפברואר 2022 נחתם חוזה קומבינציה עם שתי חברות יזמיות, שלפיו דירת הגג נהרסת ובמקומה נבנות קומות חדשות, כך שהבניין עובר מ-10 דירות ל-16 דירות.

לפי ההסכם, שלושת הבעלים מקבלים ארבע דירות חדשות וארבעה מקומות חניה, כאשר חלקו של סער הוא שתי דירות. סער דיווח על שווי מכירה לפי גישת שווי השירות, אך מנהל מיסוי מקרקעין דוחה את ההערכה ומחשב את העסקה לפי שווי הקרקע של הזכויות שנמכרו, תחילה ב-4.054 מיליון שקל ולאחר השגה ב-3.71 מיליון שקל.

השלכות המס וההקשר לענף ההתחדשות

הוועדה מציינת כי סער לא הגיש חוות דעת שמאית ולא הביא עדים נוספים מלבדו, ולכן לא ביסס סטייה משווי השוק. עם זאת, מהראיות שהוצגו, ובהן חוזה הקומבינציה והסכם הקבלנות ממאי 2022, עולה כי שווי שירותי הבנייה הכולל עשוי לנוע בין 15 מיליון שקל ל-16 מיליון שקל.

על בסיס טווח זה, חלקם של שלושת השותפים בשירותי הבנייה נאמד בין 6.54 מיליון שקל לכ-6.98 מיליון שקל, וחלקו של סער לבדו בין 3.27 מיליון שקל ל-3.49 מיליון שקל. הוועדה קובעת לבסוף שווי מכירה של 3.38 מיליון שקל, סכום הקרוב יותר לעמדת רשות המסים מאשר לדיווח המקורי של המוכר, ומחייבת את סער בהוצאות משפט של 20 אלף שקל.

ההחלטה מחדדת עבור בעלי נכסים ויזמים בעסקאות קומבינציה בתל אביב ובשוק ההתחדשות העירונית הרחב יותר כי הסתמכות על שווי שירותי בנייה לצורכי מס דורשת תשתית ראייתית מוצקה. בהיעדר ביסוס כזה, רשויות המס ובתי המשפט עשויים להעדיף את גישת שווי הקרקע בקביעת שווי העסקה.

בעדכון קודם שלנו על ההאטה במכירות בשוק הדיור וההשפעה של מבצעי מימון והטבות, סקרנו כיצד יזמים מתמודדים עם ריבית גבוהה ותנאי מימון שמטשטשים את תמונת המחירים בפועל. ציינו שההנחות וההטבות יוצרות ירידה אפקטיבית במחירי הדירות שלא תמיד משתקפת בנתונים הרשמיים, ושחלק מגורמי השיווק מטילים ספק ביכולת של פרסום לבדו להניע ביקוש כאשר התנאים הכלכליים מכבידים.

חומר זה עשוי להכיל דעות של צדדים שלישיים, אף אחד מהנתונים והמידע בדף אינטרנט זה אינו מהווה ייעוץ השקעות בהתאם לכתב הוויתור שלנו. בעוד אנו מקפידים על יושרה מערכתית קפדנית, פוסט זה עשוי להכיל הפניות למוצרים מהשותפים שלנו.

האם אהבת את המאמר?