日本のオフィス賃料、築年数で逓減傾向、日銀研究が改修効果も提示

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日本のオフィス賃料、築年数で逓減傾向、日銀研究が改修効果も提示 — 築年数とオフィス賃料

日本銀行が公表した研究では、オフィス賃料の品質調整に使う築年数の影響を改めて検証し、物件の経年劣化と改修の効果を定量的に示している。サービス生産者物価指数の「貸事務所料」で使われる現行手法は2007年データに基づくため、その後の外部環境の変化を十分に反映できていないことが背景にある。

ハイライト

日本銀行の研究によると、日本のオフィス賃料は新築後約25年間年率1.4%で下落し、その後は下落ペースが緩やかになる。
改修実施で賃料水準は新築時比最大8.2ポイント回復し、約16年間平均5.4ポイントの劣化抑制効果が続くと分析している。
大規模物件は賃料下落が中小規模より速いが安定しやすく、中小規模物件は長期的な賃料下押し圧力が残る傾向と示唆した。

日銀研究が示した賃料下落と改修効果

日本銀行による研究論文（日本銀行）によると、日本のオフィス賃料は新築から約25年間、年率1.4%でおおむね一貫して低下し、その後は下落ペースが徐々に鈍化している。今回の分析は、オフィス仲介・管理大手のXYMAX Groupが提供した新規成約賃料と物件属性データを用い、ヘドニック法で経年劣化の影響を実証分析している。

研究では、物件規模によって下落の進み方にも差があるとしている。大規模物件は中小規模物件よりやや速く下落する一方、下落率が縮小した後は比較的安定しやすく、中小規模物件ではその後も賃料の下押しが続く傾向が示されている。

また、改修は新築時点の賃料水準と比べて最大8.2ポイント分、経年劣化を打ち戻す効果があるとしている。この反転効果は約16年間続き、その期間の平均的な劣化緩和効果は5.4ポイントとなっている。

物価統計とオフィス市場への示唆

この研究は、日銀が作成・公表するサービス生産者物価指数の精度向上に関わる知見として位置付けられる。「貸事務所料」では、オフィスの経年劣化をサービス品質の低下として指数に反映しているが、今回の結果は築年数や改修履歴、物件規模の違いをより細かく捉える必要性を示している。

不動産運用や賃料査定の面でも、築年数だけでなく改修投資の持続効果をどう評価するかが重要になる。特に大規模物件では一定期間後に賃料が安定しやすい一方、中小規模物件では追加的な改修や競争力維持策の有無が収益力に影響しやすい可能性がある。

当サイトの以前の記事では、外国人による日本の不動産購入を巡る規制強化の議論について、政府の有識者パネルが購入制限の提言を今秋まで先送りする方針を示した点を整理しました。安全保障上重要な施設周辺での取引を「届け出制」から「許可制」へ移行する案が焦点となる一方、住宅市場の安定や、居住外国人の実需にどう配慮するかが今後の論点になるとお伝えしています。

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