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Pavlo Kot

19 時間前

マンションかビットコインか、資産を守る手段を選ぶ — ビットコイン対不動産、資産保全の未来

不動産は何十年にもわたり、主要な資産保全手段の一つとされてきました。人々は住むためだけでなく、インフレに強く、時間の経過とともに値上がりが期待できる資産として、マンションや住宅を購入します。『Digital Real Estate』の著者、レオン・ヴァンクム氏は、ビットコインがその役割の一部を担う可能性があると考えています。では、住宅市場そのものにはどのような影響が及ぶのでしょうか。

この記事は原文から翻訳されました。特派員による原文はこちら.

ヴァンクム氏は、BTCが住宅に取って代わったり、不動産を時代遅れにしたりすると主張しているわけではありません。同氏の主張は別のものです。不動産市場に流入する多額の資金の背景には、より広い住空間への需要ではなく、購買力を維持する手段を求める動きがあります。

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ビットコインがその役割を担えるなら、住宅の評価方法も変わる可能性があります。価格は、さらなる値上がりへの期待だけでなく、物件の実用性や立地、賃料収入により大きく左右されるようになるでしょう。

価値の保存手段としての不動産

この議論が重要な理由は、市場の規模を見れば明らかです。Savillsによると、世界の不動産市場の価値は約393兆ドルで、そのうち住宅不動産は約287兆ドルを占めます。

一方、ビットコインの現在の時価総額は約1.6兆ドルです。

ヴァンクム氏は、住宅価値の一部を「貨幣プレミアム」と表現しています。これは、物件に住むためではなく、不動産を価値の保存手段たらしめる特性に対して、買い手が上乗せして支払う金額を指します。

同氏はさらに踏み込み、このプレミアムが市場価値の80～90%を占める可能性があると示唆しています。この割合を裏付ける独立した推計は存在しないため、確立された事実ではなく、同氏のモデルの前提として捉えるのが適切です。

米国では近年、住宅購入者のおよそ5分の1を投資家が占めており、一部の大都市ではその割合が大幅に高くなっています。個人や企業が主に金融資産として物件を購入することも、住宅需要の一部を確かに支えています。

ただし、投資需要は価格を左右する要因の一つにすぎません。住宅価格は、人口動態、所得、住宅ローンの借りやすさ、建築規制、土地代、地域経済の状況、新規物件の供給などにも左右されます。したがって、市場の成長をインフレから資産を守る動きだけで説明することはできません。

ヴァンクム氏は、貯蓄手段としての不動産の役割が拡大した時期を、米国がドルと金の連動を完全に解消した1971年以降と結び付けています。同氏の考えでは、法定通貨の購買力が低下するほど、土地や住宅、商業用不動産など、供給に限りのある実物資産へ資金が流入します。

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ビットコインも同様に希少性を備えていますが、特定の場所に物理的に結び付いてはいません。これが『Digital Real Estate』で提示されている議論の根幹です。投資家が主に資産価値の保全を求めているなら、BTCは、物件の実用的な機能を代替できなくても、マンションや住宅と競合し得るという考え方です。

不動産に代わる選択肢としてのビットコイン

住宅を純粋な金融資産として見ると、ビットコインにはいくつかの利点があります。任意の金額で購入でき、すぐに売却でき、国境を越えて送金できるうえ、修繕費や建物保険料、物件の維持管理費もかかりません。

こうした利点は、住宅ローン金利が高いときに投資家にとって特に際立ちます。米国では2026年秋、30年固定住宅ローンの平均金利が7%を超え、ローンを利用した住宅購入は数年前よりかなり割高になりました。

こうした状況では、住宅を購入するか、賃貸に住んで余剰資金を投資するかという比較は、単なる理論ではなく、実際的な課題になります。

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しかし、この比較にはすぐに限界が見えてきます。不動産にはBTCにはない価値があるからです。人々は住宅に住み、物件を貸し出し、金融市場の動向にかかわらず、土地や商業用建物から実用的な価値を得られます。

さらに、住宅価格の変動は一般に、はるかに緩やかです。ビットコインは数カ月で数十%下落することがありますが、不動産で同じ期間に同程度の変動が起きることはまれです。

資産を担保として利用する人にとって、この違いは特に重要です。

ビットコインを担保とする融資市場はすでに存在します。大手暗号資産プラットフォームでは、保有するコインを売却せずに担保として借り入れができます。ただし、こうした仕組みは一般的な住宅ローンよりも条件が厳しく、ビットコイン価格が急落すると担保が自動的に清算される可能性があります。

住宅所有者には、物件の市場価値が1週間で下落したというだけで、追加担保の差し入れを求められるような制度はありません。

投資資金の一部が本当にBTCへ流入したらどうなるのか？

ビットコインが価値の保存手段として定着し続けるなら、主な影響は住宅そのものへの需要ではなく、投資需要に及ぶでしょう。人々には引き続き住宅が必要ですが、貯蓄を守る唯一の手段として不動産を見る買い手は減るかもしれません。

そのような状況では、投資家は価格上昇への期待だけでなく、物件が実際にもたらす収益をより重視するでしょう。

つまり、賃料収入や維持管理費、税金、そして資産そのものの質が重視されます。不動産は、投資資金の獲得をめぐり、他の金融商品との競争にさらされる可能性があります。

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だからといって、価格が自動的に下落するわけではありません。住宅供給が限られ、人口流入が多く、所得が力強く伸びる都市では、ビットコインの人気にかかわらず不動産価値が上昇し続ける可能性があります。ただし、流動性の高い代替資産に投資資金の一部が向かえば、住宅需要の一部が弱まることはあり得ます。

担保としての役割も変化する可能性があります。現在、不動産は銀行が長期の大型融資を実行する際に受け入れる主要な担保資産の一つです。ビットコインの価格変動が小さくなり、規制された金融システムへの統合が進めば、この役割を補完する可能性もあります。ただし、住宅ローン並みの条件で融資を受けられるようになるのは、まだ先の話でしょう。

したがって、暗号資産が住宅市場に及ぼす影響は、不動産から資金が突如として流出する形にはなりそうにありません。

むしろ、投資資金をめぐる競争が徐々に強まる形になるでしょう。世界中で利用できる別の希少資産があれば、資産を守る手段として2戸目のマンションを買うことだけが、もはや明白な選択肢ではなくなります。

ビットコインは住宅の価値をなくすものではありません。むしろ、住宅が持つ2つの機能を明確に分けて考えるきっかけになります。市場は今後も、物件に住むこと、貸し出すこと、そして実物資産として活用することに価値を見いだすでしょう。一方で、資産を守る「安全な避難先」としての不動産は、世界規模で利用できるデジタル資産との競争に直面しています。

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