תל אביב מצמצמת את פערי מחירי הדירות מול ערי הסביבה
שוק הדירות בתל אביב מציג בשנים האחרונות שינוי במבנה פערי המחירים מול הממוצע הארצי ומול הערים השכנות, לאחר תקופה שבה הפרמיה בעיר התרחבה בחדות. ב-2025 נרשמת בעיר ירידת מחירים שנתית ראשונה מזה שש שנים בדירות 4 חדרים, בעוד שבשכונות הדרום והמזרח ניכרת המשך התחזקות יחסית.
היילייטס
- תל אביב צמצמה את יחס מחירי דירות 4 חדרים מול הממוצע הארצי מ-2.5 ב-2022 ל-2.15 והשווי הממוצע מתקרב ל-5 מיליון שקל.
- ב-2025 מחירי דירות 4 חדרים בתל אביב ירדו ב-0.6% לעומת 2024, כאשר ההטבות הפיננסיות של קבלנים הגיעו ל-13.3% מהמחיר.
- עליית מחירים מהירה באזורי פלורנטין (16%, 63 אלף שקל למ"ר) ויד אליהו (14%, 45 אלף שקל למ"ר) מצמצמת פערים מול רובע 4.
מגמת המחירים והגורמים לשינוי
כפי שפורסם בגלובס, ניתוח המבוסס על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לדירות 4 חדרים מצביע על כך שמאז 2023 פער המחירים בין תל אביב לבין יתר הארץ הולך ומצטמצם. הבדיקה נשענת על ממוצעים משוקללים של עסקאות ברמה הארצית והעירונית, כאשר ב-2024 נכללו במדגם כ-29 אלף דירות 4 חדרים ברחבי המדינה, מהן כ-1,300 בתל אביב.לפי הנתונים, ב-2017 עמדה דירת 4 חדרים ממוצעת בתל אביב על כ-3.4 מיליון שקל, לעומת כ-1.5 מיליון שקל בממוצע הארצי, וב-2022 היחס כבר התרחב לכמעט פי 2.5. העלייה החדה יוחסה בין היתר לזינוק שלאחר מגפת הקורונה, לתנאי מימון נוחים ולשיווק דירות חדשות ברובעים 3 ו-4 ובאזור סומייל, שהעלו את רמת העסקאות בעיר.
מ-2023 מתחילה בלימה, ולהערכת הכותב היא קשורה לעליית הריבית, לאי-הוודאות הפוליטית ולהצטברות מלאי דירות. היצע הדירות הארצי עלה מסוף 2022 מכ-50 אלף לכ-70 אלף דירות בסוף 2023, ובתל אביב עצמה דווח אז על היצע של כ-8,000 דירות, בין היתר בפרויקטים שנבנו במסגרת תוכניות הרובעים.
על רקע זה, יחס המחירים בין דירות 4 חדרים בתל אביב לבין הממוצע הארצי ירד ל-2.15, וגם מול ערים סמוכות נרשמה היצרות פערים. בהרצליה, למשל, הפער ירד מ-41% ב-2023 ל-29% ב-2025.
השפעה עירונית ושינוי מוקדי הביקוש
בתוך תל אביב עצמה, התמונה מצביעה על שוק מפוצל יותר בין השכונות. מחירי העסקאות בדירות 4 חדרים שבוצעו ב-2025 נמוכים ב-0.6% מאלה של 2024, ובשלוש השנים האחרונות ממוצע המחירים בעיר מתקרב לרף של 5 מיליון שקל אך אינו חוצה אותו, רמה המשקפת כ-50 אלף שקל למ"ר.הכתבה מציינת כי מבצעים פיננסיים של קבלנים מיתנו את ירידות המחירים הנומינליות, וכי עסקאות יקרות במתחם שדה דב תמכו בממוצע העירוני כלפי מעלה. לפי עבודה של רו"ח איתי קדמי ממכון פניקס לחקר שוק ההון באוניברסיטת רייכמן, שיעור ההטבה הגלום במבצעים פיננסיים על דירות במחוז תל אביב הגיע ל-13.3% ממחיר הדירה.
במקביל, ניתוח של לשכת שמאי המקרקעין לשנים 2023-2025 מראה כי בשכונות הדרום והמזרח נרשמת עליית מחירים מהירה יותר מאשר בצפון העיר. בפלורנטין עלה המחיר למ"ר בכ-16% ל-63 אלף שקל, וביד אליהו בכ-14% ל-45 אלף שקל, בעוד שברובע 4 נרשמה עלייה של כ-2% בלבד ל-69.4 אלף שקל למ"ר.
יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, אומרת כי הפערים בין שכונות שבעבר נתפסו כשונות מאוד ברמתן הולכים ומצטמצמים. לדבריה, פלורנטין מתקרבת לרמות המחירים של רובע 4, בעוד יד אליהו מתחילה ליהנות מתהליכי התחדשות עירונית, שיפור תשתיות וכניסת אוכלוסייה חדשה.
גם בשוק היזמי מזהים שינוי בכדאיות הכלכלית בין אזורי העיר. אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, אומר כי התחרות הגבוהה ברובע 4 לצד הריבית ועלויות הבנייה שוחקות את הכדאיות בחלק מהפרויקטים, ומעודדות הפניית משאבים לשכונות עם פוטנציאל השבחה, נגישות תחבורתית ותהליכי התחדשות עירונית.
בכתבה קודמת שלנו על גידול מלאי הדירות בישראל בעשור האחרון (2015–2025) הצגנו שמספר הדירות במדינה עלה בכ-22% לכמעט 3 מיליון, אך בקצב לא אחיד בין הערים. הדגשנו את הזינוקים החריגים בערים מתפתחות כמו חריש, לצד תוספות גדולות במספרים מוחלטים בירושלים ובתל אביב, וכן את הערים שבהן הגידול נותר איטי יותר בשל מגבלות תכנון, קרקע, רישוי ושינויים מתודולוגיים במדידה. התמונה הזו מספקת רקע לדיון הנוכחי בפערי המחירים והצטמצמותם, כשהיצע ומלאי מקומיים הם חלק מהגורמים שמעצבים את השוק.
חדשות TAG נדל"ן האחרונות
-
אוגנדה
-
אוזבקיסטן
-
אוסטריה
-
אוסטרליה
-
אוקראינה
-
אורוגוואי
-
אזרבייג'ן
-
איחוד
-
איחוד האמירויות הערביות
-
איטליה
-
אינדונזיה
-
איראן, רפובליקה אסלאמית
-
אירלנד
-
אל סלבדור
-
אלבניה
-
אלג'יריה
-
אנגולה
-
אסוואטיני
-
אסטוניה
-
אפגניסטן
-
אקוודור
-
ארגנטינה
-
ארה״ב
-
ארמניה
-
אתיופיה
-
בהאמה
-
בולגריה
-
בוליביה
-
בוצואנה
-
בחריין
-
בלארוס
-
בלגיה
-
בנגלדש
-
ברוניי דארוסלם
-
ברזיל
-
בריטניה
-
ג'ורג'יה
-
ג'מייקה
-
גאנה
-
גרמניה
-
דנמרק
-
דרום אפריקה
-
האיטי
-
הודו
-
הולנד
-
הונג קונג
-
הונגריה
-
הרפובליקה הדומיניקנית
-
וייטנאם
-
ונצואלה
-
זימבבואה
-
זמביה
-
חוף השנהב
-
טג'יקיסטן
-
טורקיה
-
טייוואן, מחוז סין
-
טנזניה
-
טרינידד וטובגו
-
יוון
-
יפן
-
ירדן
-
ישראל
-
כווית
-
לאוס
-
לבנון
-
לוב
-
לוקסמבורג
-
לטביה
-
ליטא
-
לסוטו
-
מאוריציוס
-
מדגסקר
-
מוזמביק
-
מולדובה
-
מונגוליה
-
מונטנגרו
-
מיאנמר
-
מלזיה
-
מלטה
-
מצרים
-
מקדוניה הצפונית
-
מקסיקו
-
מרוקו
-
נורבגיה
-
ניגריה
-
ניו זילנד
-
נמיביה
-
נפאל
-
סומליה
-
סוריה
-
סין
-
סינגפור
-
סלובניה
-
סלובקיה
-
ספרד
-
סרביה
-
סרי לנקה
-
עומאן
-
עיראק
-
ערב הסעודית
-
פולין
-
פורטו ריקו
-
פורטוגל
-
פיליפינים
-
פינלנד
-
פלסטין
-
פנמה
-
פפואה גינאה החדשה
-
פקיסטן
-
פרגוואי
-
פרו
-
צ'ילה
-
צרפת
-
צ׳כיה
-
קובה
-
קולומביה
-
קונגו
-
קונגו ד׳
-
קוסטה ריקה
-
קוריאה
-
קזחסטן
-
קטאר
-
קירגיזסטן
-
קמבודיה
-
קמרון
-
קנדה
-
קניה
-
קפריסין
-
קרואטיה
-
רואנדה
-
רומניה
-
שוודיה
-
שוויץ
-
תאילנד
-
תוניסיה
-
תימן
- Forex
- Crypto
