בית המשפט בתל אביב קובע כללי שוויון חדשים בפרויקטי פינוי-בינוי, הסיכון להתנגדויות גדל

Traders Union
כל החדשות
חדשות פיננסיות
כללי שוויון פינוי-בינוי

כל החדשות

חדשות קריפטו

חדשות פיננסיות

קולות השוק

מיליארדרים

חדשות רגולטורים

Sholanke Dele

12.05.2026

בית המשפט בתל אביב קובע כללי שוויון חדשים בפרויקטי פינוי-בינוי, הסיכון להתנגדויות גדל — שינוי כללי פינוי-בינוי

פסיקה חדשה של בית המשפט המחוזי בתל אביב משנה את האופן שבו נבחנת חלוקת התמורות בין בעלי דירות בפרויקטי התחדשות עירונית. ההכרעה עשויה לערער את מודל התוספת האחידה שהיה נפוץ בשוק, ולהוסיף אי-ודאות ליזמים ולבעלי דירות בפרויקטים שכבר מקודמים.

היילייטס

המחוזי בתל אביב קבע כי תוספת אחידה של 12 מ"ר לכל דירה בפרויקט פינוי-בינוי ברמת גן אינה עומדת בעיקרון השוויון, ופסק דמי איזון של 141 אלף שקל לבעלת הדירה הגדולה.
פסק הדין עלול לערער את הוודאות המסחרית בענף ההתחדשות העירונית, להוביל לדרישות דמי איזון נוספות ולהרחבת התנגדויות שיכולות לעכב עסקאות קיימות.
חוסר אחידות בפסיקת בתי המשפט המחוזיים והיעדר הכרעת עליון מגבירים את אי הוודאות של יזמים ובעלי דירות ואת הסיכון להתדיינות פרטנית בכל פרויקט.

הכרעת המחוזי ויישום עקרון השוויון

כפי שפורסם בגלובס, פסק הדין עוסק בפרויקט פינוי-בינוי ברחוב הרא"ה 75-79 ברמת גן, שבו נחתם ב-2014 הסכם עם חברת כוכב התחדשות עירונית להריסת שלושה מבנים ישנים הכוללים 37 דירות ובניית מגדל בן 20 קומות עם 95 דירות ושטחי מסחר. לפי ההסכם, כל בעלי הדירות אמורים לקבל תוספת אחידה של 12 מ"ר, לצד מרפסת, חניה ובמידת האפשר גם מחסן.

קרן אור שירותי כוח אדם, המחזיקה בזכויות ב-35 מתוך 37 הדירות, תבעה שתי בעלות דירה שסירבו לחתום על ההסכם בטענה כי מדובר בסירוב בלתי סביר. אחת מהן מחזיקה בדירה בשטח 61 מ"ר והשנייה בדירה בשטח 104 מ"ר, והן טענו כי חלוקת התמורות אינה שוויונית, משום שהתוספת האחידה מיטיבה באחוזים גבוהים יותר עם הדירות הקטנות.

השופט גלעד הס קובע כי אין הלכה ברורה וחד משמעית בנושא, וכי לא ניתן להחיל מבחן אחיד על כל פרויקט. עם זאת, הוא קובע שבמקרה הנוכחי תוספת זהה לכל דירה, בלי להתחשב בגודלה המקורי, אינה עומדת בעיקרון השוויון כלפי בעלת הדירה הגדולה, משום שהיא משנה את היחס בין שטחי הדירות וגם משפיעה על חלקן היחסי ברכוש המשותף.

לצד זאת, בית המשפט קובע כי הפרויקט עדיין יכול לצאת לפועל, מאחר ששינוי חלוקת התמורות והקטנת הדירות הקטנות עלולים להפוך אותן לקטנות מהמינימום האפשרי. במקום עצירת המיזם נפסק לבעלת הדירה שנפגעה פיצוי בדמות דמי איזון בסך 141 אלף שקל, בעוד שביחס לבעלת הדירה הקטנה יותר נקבע כי לא הוכחה הפליה לרעה כאשר מביאים בחשבון את גודל דירתה המקורית.

השפעה על שוק ההתחדשות העירונית

בענף ההתחדשות העירונית מזהירים כי הפסיקה עלולה לפגוע בוודאות המסחרית של פרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38, משום שהיא מערערת מודל עבודה שהפך מקובל בשנים האחרונות, ולפיו בעלי הדירות מקבלים תמורה אחידה ופשוטה ליישום. לפי הערכות בענף, בעלי דירות גדולות עשויים כעת לטעון כי תמורה אחידה אינה שוויונית, לדרוש דמי איזון ולפתוח במחלוקות חדשות גם במיזמים שבהם כבר קיימת הסכמה רחבה.

עו"ד לירון לוי-לב, שותף וראש תחום התחדשות עירונית במחלקת נדל"ן בפישר (FBC), אומר כי פסק הדין יוצר סדק משמעותי במודל שהיה אמור לאפשר ודאות, היתכנות כלכלית וגיוס רוב דרוש לקידום עסקאות. לדבריו, ההשלכה המעשית עשויה להיות הרחבת ההתנגדויות ועיכוב עסקאות רבות שכבר נמצאות בצנרת התכנונית.

מנגד, עו"ד נעם קולודני סבור כי ההכרעה מאזנת בין הצורך להגן על שוויון מהותי לבין הרצון למנוע עצירה אוטומטית של פרויקטים, משום שהיא מאפשרת תיקון ממוקד באמצעות דמי איזון. גם עו"ד ישי איציקוביץ' ממשרד אגמון עם טולצ'ינסקי מתאר את פסק הדין כמעבר משוויון פורמלי, תוספת זהה לכל דירה, לשוויון יחסי המתחשב בגודל הדירה ובחלק היחסי ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה.

עו"ד ציפי מנור מאותו משרד מציינת כי הבעיה המרכזית היא היעדר הכרעה של בית המשפט העליון, כאשר בבתי המשפט המחוזיים מתקבלות פסיקות שונות במקרים דומים. מצב זה, לדבריה, מקשה על יזמים ובעלי דירות להסתמך על כללים יציבים, ומגדיל את הסיכון להתדיינות פרטנית כמעט בכל פרויקט.

בכתבה קודמת שלנו על זינוק באשראי הבנקאי לפרויקטים למגורים, סקרנו כיצד ההאטה במכירות ומבצעי מימון של יזמים (כמו מודל 20%-80%) הגדילו את התלות במימון בנקאי ואת היקף האשראי בענף. ציינו גם שבנק ישראל מתריע מפני עלייה בסיכונים ובאי-הוודאות, אך ממשיך לעקוב מקרוב אחרי השפעת המגמות על הבנקים, היזמים ורוכשי הדירות.

חומר זה עשוי להכיל דעות של צדדים שלישיים, אף אחד מהנתונים והמידע בדף אינטרנט זה אינו מהווה ייעוץ השקעות בהתאם לכתב הוויתור שלנו. בעוד אנו מקפידים על יושרה מערכתית קפדנית, פוסט זה עשוי להכיל הפניות למוצרים מהשותפים שלנו.

האם אהבת את המאמר?