בית המשפט המחוזי בתל אביב מערער על מודל התמורות האחיד בהתחדשות עירונית

Traders Union
כל החדשות
חדשות פיננסיות
ערעור מודל התמורות בהתחדשות עירונית

כל החדשות

הסיפורים החמים

חדשות קריפטו

חדשות פיננסיות

מטבעות

קולות השוק

מיליארדרים

חדשות רגולטורים

בית המשפט המחוזי בתל אביב מערער על מודל התמורות האחיד בהתחדשות עירונית — ערעור על מודל התמורות

פסק דין שניתן בשבוע שעבר בבית המשפט המחוזי בתל אביב מציב סימן שאלה מעל הנוהג המקובל להעניק תוספת שטח אחידה לדיירים בפרויקטי פינוי בינוי ותמ"א 38. ההכרעה מחדדת את המתח בין ודאות תכנונית ושמאית לבין דרישה לשוויון כלכלי מהותי בין בעלי דירות בגדלים שונים.

היילייטס

פסק הדין של השופט גלעד הס קובע כי תוספת זהה של 12 מ"ר לכל דירה אינה תמיד עומדת בעיקרון השוויון בפרויקט פינוי בינוי ברמת גן.
פסק הדין מאפשר לבחון התנגדות דיירים מתוך שיקולים קנייניים ומציע תיקון פערים בדמי איזון מבלי להעניק זכות וטו לדייר יחיד.
הביקורת טוענת כי ההחלטה תפגע בוודאות השוק, תסרבל תכנון ומשא ומתן בפרויקטי התחדשות עירונית, ותחייב התאמות שמאיות מורכבות.

המחלוקת סביב עקרון השוויון בפרויקטים

כפי שפורסם בגלובס, פסק הדין של השופט גלעד הס עוסק בפרויקט פינוי בינוי ברמת גן וקובע כי תוספת זהה של כ-12 מ"ר לכל בעלי הדירות עלולה לפגוע בבעלי דירות גדולות ואינה בהכרח עומדת בעיקרון השוויון.

לפי הגישה התומכת בפסק הדין, המודל האחיד שהיה מקובל במשך שנים יוצר לעתים תוצאה כלכלית לא שוויונית, משום שדירת 50 מ"ר ודירת 110 מ"ר אינן מפיקות אותה תועלת יחסית מאותה תוספת. בגישה זו, השאלה המרכזית אינה רק מה כל דייר מקבל על הנייר, אלא מהו הערך הכלכלי הממשי של העסקה עבורו.

עוד לפי עמדה זו, פסק הדין משנה גם את היחס לדייר המסרב לחתום. במקום לראות בכל התנגדות מכשול אוטומטי לפרויקט, הוא פותח פתח להכרה בכך שחלק מההתנגדויות נשענות על טענות קנייניות ענייניות. לצד זאת, ההכרעה אינה מעניקה זכות וטו לבעל דירה יחיד, אלא מצביעה על אפשרות לתקן פערים באמצעות דמי איזון בלי לעצור את הפרויקט כולו.

השלכות על היזמים, התכנון והוודאות בשוק

מנגד, הביקורת על פסק הדין גורסת כי הוא סוטה מהפרקטיקה התכנונית והשמאית שעליה נשען שוק ההתחדשות העירונית. לפי עמדה זו, תקן 21 והעבודה השוטפת של יזמים, שמאים, עורכי דין ורשויות מקומיות מבוססים במקרים רבים על תוספת אחידה לדירה, ולכן שינוי אופן החלוקה הפנימית יוצר התנגשות עם מנגנון העבודה הקיים.

הטענה המרכזית נגד ההכרעה היא שקשה יהיה ליישם אותה במבנים ישנים, שבהם קיימים סוגי דירות שונים, הרחבות ופערים בין הרישום למצב בפועל. במצב כזה, דרישה להתאמה פרטנית רחבה יותר של התמורות עלולה להכביד על התכנון, לסבך את המשא ומתן ולהגדיל את מספר ההתנגדויות.

לפי המבקרים, ההשלכה הרחבה יותר היא עלייה באי הוודאות בענף. אם בעלי דירות גדולות יטענו בפרויקטים רבים כי תמורה אחידה אינה מספקת, יזמים עשויים להידרש למודלים מורכבים יותר, לבדיקות שמאיות פרטניות ולהקצאת תקציבים לדמי איזון, מה שעלול להאריך לוחות זמנים ולהקשות על קידום עסקאות התחדשות עירונית בישראל.

בעבר סיקרנו את המהלך של גפן מגורים להפוך לבעלת המניות המרכזית באנשי העיר, במסגרת התרחבותה בתחום ההתחדשות העירונית במרכז הארץ. בכתבה הוסבר כי ההצעה משקפת פרמיה על שווי השוק וכוללת גם מנגנון תמורה מותנית, התלוי בהתקדמות אבני דרך תכנוניות ושיעור חתימות בפרויקט פינוי-בינוי "המחרוזת" בבת-ים. המהלך הדגיש עד כמה היכולת לקדם תכנון ולהשיג הסכמות דיירים היא גורם מפתח בקצב ובכדאיות של פרויקטים בענף.

חומר זה עשוי להכיל דעות של צדדים שלישיים, אף אחד מהנתונים והמידע בדף אינטרנט זה אינו מהווה ייעוץ השקעות בהתאם לכתב הוויתור שלנו. בעוד אנו מקפידים על יושרה מערכתית קפדנית, פוסט זה עשוי להכיל הפניות למוצרים מהשותפים שלנו.

האם אהבת את המאמר?