חיפה דוחה שוב פרויקט תמ"א 38 במרגלית 31 לאחר יותר מעשור של עררים ושינויים

Traders Union
כל החדשות
חדשות פיננסיות
דחיית תמ״א 38 במרגלית 31

כל החדשות

הסיפורים החמים

מטבעות קריפטוגרפיים

חדשות פיננסיות

מטבעות

קולות השוק

רגולטורים

בנקים מרכזיים

Sholanke Dele

אתמול

חיפה דוחה שוב פרויקט תמ — עוד דחייה במרגלית 31

ברחוב מרגלית 31 בשכונת שמבור בחיפה, אחד האזורים המבוקשים בעיר לפרויקטי התחדשות עירונית, נמשך מאבק תכנוני ממושך סביב פרויקט תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש. הסכסוך מדגיש את המתח הכלכלי והתכנוני בין יזמים לרשויות בעיר, כאשר פוטנציאל מכירות של עשרות מיליוני שקלים מתנגש עם מגבלות צפיפות, חניה ומדיניות בנייה מקומית.

היילייטס

חברת יוזמה אלונים נתקלה בדחייה חוזרת בפרויקט תמ"א 38 ברחוב מרגלית 31, כאשר העררים, השינויים והחריגות נמשכים מעל 11 שנים.
בשנת 2023 נדחתה תוכנית לבניין בן 6.5 קומות ו-14 יחידות דיור עקב דרישה לסקר תחבורתי מקיף וחשש לעומס דיור ומצוקת חניה.
ועדת המשנה לנושאי תכנון בחיפה קבעה שהבקשה חרגה מהנחיות מקצועיות והמדיניות המפורסמת מ-2016, והיזם ממשיך להגיש חריגות בהיקף בלתי סביר.

השתלשלות ההליכים מאז 2015

כפי שפורסם בגלובס, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה טוענת כי חברת יוזמה אלונים מעכבת את קידום הפרויקט באמצעות בקשות חוזרות, חריגות תכנוניות ועררים שנמשכים יותר מ-11 שנים.

הפרויקט עלה לראשונה באפריל 2015, כאשר החברה ביקשה להקים במקום הבניין הישן, שבו חמש דירות, פרויקט חדש לפי תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש. הוועדה המקומית דחתה את הבקשה בטענה שאינה תואמת את המדיניות העירונית, וערר שהוגש באותה שנה נמחק.

בינואר 2016 הוגשה בקשה מתוקנת להקמת בניין בן 7.5 קומות מעל שתי קומות חניה תת-קרקעיות, אך גם היא נדחתה, בין היתר משום שהמדיניות העירונית אפשרה אז עד 6.5 קומות מעל קומת חניה, וכן בשל חריגות מתוכניות עירוניות שונות. עוד צוין כי פחות מ-80% מבעלי הדירות חתמו על הסכמה, וחלק מהדיירים הגישו התנגדויות.

בהמשך נוהלו דיונים בין היזמית, בעלי הדירות ונציגי העירייה, ובסוף 2018 הוגש ערר נוסף שהוקפא בניסיון להגיע להסדר. במהלך 14 החודשים שלאחר מכן אושרו עשר ארכות להקפאת הערר, עד שלבסוף בוטל, אף שביולי 2020 הודיעה החברה כי הגיעה להסכמות עם חלק מהדיירים בלבד, בעוד מתנגדים בבניין, שכנים והעירייה המשיכו להתנגד בטענה שהפרויקט גדול וצפוף מדי.

ב-2021 קבעה ועדת הערר כי הצפיפות אינה חריגה כפי שטענה הוועדה המקומית, אך דרשה שורה של שינויים תכנוניים כדי להתאים את התוכנית לסטנדרטים סביבתיים ותכנוניים.

מחלוקת על חריגות, צפיפות ותנאי המגרש

ב-2023 הגישה יוזמה אלונים תוכנית חדשה לבניין בן 6.5 קומות מעל קומת חניה אחת ו-14 יחידות דיור, תוך טענה כי אימצה את הנחיות ועדת הערר. הוועדה המקומית דחתה גם את התוכנית הזו, בנימוק שיש צורך בסקר תחבורתי מקיף בשל ריבוי פרויקטי תמ"א 38 באזור, ובשל חשש לעומס יחידות דיור ומצוקת חניה ברחוב.

לאחר ערר נוסף הוחזרה התוכנית לבדיקה מקצועית נוספת, אך גם בקשה חדשה שהוגשה לאחר מכן נדחתה. בהחלטת ועדת המשנה של הוועדה המקומית נכתב כי הבקשה חרגה מהנחיות ועדת הערר וממסמך המדיניות התכנונית שהעירייה פרסמה ב-2016, וכי היזם מגיש שוב ושוב חריגות "בקנה מידה בלתי סביר".

עורכי הדין שחר לוינזון ויוני שליו-ריבה, המייצגים חלק מהשכנים המתנגדים, טוענים כי מדובר בהתנהלות מכוונת שמטילה על בעלי הזכויות והשכנים עלויות כבדות לאורך עשור, ואף מבזבזת משאבי ציבור משום שוועדות התכנון נדרשות לשוב ולדון באותן תוכניות שלא תוקנו כראוי.

מנגד, בעלי החברה אבי אלונים אומר כי הוא כבר עובד על הערר הבא, ולדבריו התוכנית אימצה את כל ההנחיות שניתנו לפני שנתיים. הוא מייחס את הקושי למאפייני המגרש, ובהם חזית צרה לרחוב, טופוגרפיה תלולה והפרשי גובה שמקשים על תכנון כניסה סבירה לבניין, ומוסיף כי לאחרונה השלים אישורים לפרויקט אחר שנמשך 13 שנים.

בכתבה קודמת שלנו עסקנו באזהרות מפני “צונאמי” של פרויקטים תקועים בשוק הנדל"ן, על רקע התרחבות האשראי לענף ושיטות מכירה שמעמיקות את מצוקת התזרים של יזמים. בנוסף הוסבר כיצד עיוותי מימון ומבצעי קבלנים עלולים לדחות תיקון מחירים חד, ולהותיר דיירים ורוכשים חשופים לעיכובים ממושכים, שלדי בנייה וסכסוכים משפטיים.

חומר זה עשוי להכיל דעות של צדדים שלישיים, אף אחד מהנתונים והמידע בדף אינטרנט זה אינו מהווה ייעוץ השקעות בהתאם לכתב הוויתור שלנו. בעוד אנו מקפידים על יושרה מערכתית קפדנית, פוסט זה עשוי להכיל הפניות למוצרים מהשותפים שלנו.

האם אהבת את המאמר?