ישראל, ירידת מחירי הקרקע אינה מאותתת על נפילה במחירי הדירות

Traders Union
כל החדשות
חדשות פיננסיות
ירידת מחירי הקרקע ודירות

כל החדשות

הסיפורים החמים

מטבעות קריפטוגרפיים

חדשות פיננסיות

מטבעות

קולות השוק

רגולטורים

בנקים מרכזיים

אנדראס קריסטו

19.06.2026

ישראל, ירידת מחירי הקרקע אינה מאותתת על נפילה במחירי הדירות — מחירי קרקע ודירות בישראל

הירידה במחירי הקרקע בישראל מעמיקה ב-2025, אך היא מתרחשת במקביל לעלייה חדה בעלויות הבנייה, המימון והתארכות חיי הפרויקטים. המשמעות היא שהשחיקה במחיר הקרקע לבדה אינה מספיקה כדי לייצר ירידה חדה במחירי הדירות, במיוחד באזורי הביקוש.

היילייטס

מדד הקרקעות של הלמ"ס רשם ירידה של 4.9% בשנת 2025 ו-25% מאז 2022, אך ירידה זו לא מופיעה בשוק הדירות.
עלויות ביצוע שעלו ב-16% (2022–2025) והריבית ליזמים שזינקה ל-8% ממשיכות לשחוק את רווחיות היזמים למרות הפחתה במחירי הקרקע.
הירידה במחירי הקרקע מספקת ליזמים מנגנון התאמה פנימי אך לא צפויה להביא להוזלה מהותית במחירי הדירות כל עוד העלויות הגבוהות נמשכות.

עלויות יזמיות שוחקות את יתרת הקרקע

בגלובס נכתב כי מדד הקרקעות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מצביע על ירידה שנתית של 4.9% ב-2025 ועל צניחה מצטברת של 25% מאז 2022, אך הנתון הזה אינו מתיישב בהכרח עם תרחיש של ירידה חדה במחירי הדירות.

לפי הניתוח, מחיר הקרקע הוא המשתנה הגמיש ביותר במשוואת היזם, משום שעלויות אחרות, כמו בטון, אינסטלציה, ריבית ומע"מ, כמעט אינן בשליטתו. לכן, כאשר עלויות הביצוע והמימון מזנקות, הקרקע היא הרכיב הראשון שסופג את הלחץ, בלי שהדבר יבטיח הוזלה מקבילה במחיר הדירה הסופי.

מדד תשומות הבנייה עלה בכ-16% בין 2022 ל-2025, ועוד 2.2% מתחילת 2026. במקביל, ריבית היזמים עומדת כיום על כ-8%, לעומת כ-3% לפני ארבע עד חמש שנים, בעוד שחולשה במכירות מעלה גם את פרמיית הסיכון שדורשים הגופים המממנים.

הכתבה מציינת גם התארכות משמעותית במשך הפרויקטים, משנתיים עד שלוש שנים בעבר לחמש עד שש שנים כיום. המשמעות היא תוספת של שנות מימון יקרות, בזמן שבחלק מהמיזמים הרוכשים משלמים חלק גדול יותר מהתמורה רק עם מסירת המפתח, מה שמכביד עוד יותר על תזרים היזמים.

בתרחיש שמוצג, דירה במחיר של 3 מיליון שקל מותירה כיום מרווח מצומצם מאוד לאחר קיזוז עלויות ביצוע, מימון, מע"מ ורווח יזמי מינימלי. לכן, לפי הטענה, כדי לשמור על רמות המחיר הקיימות מחירי הקרקע היו צריכים לרדת בכ-50% לפחות, ולא רק ב-25%.

השלכות על שוק הדיור והסקטור

המסקנה העולה מהניתוח היא שיזמים הרוכשים קרקעות עדיין אינם מתמחרים קריסה קרובה במחירי הדירות. לכל היותר, הירידה במחירי הקרקע משקפת לחץ עסקי גובר, אך לא ציפייה רחבה לשחיקה חדה במחירי המכירה בשוק המגורים.

הדבר בולט במיוחד באזורי הביקוש, שבהם מחירי הדירות נותרים גבוהים גם כאשר היכולת של היזמים לגלגל עלויות נשחקת. במצב כזה, ירידת ערך הקרקע פועלת יותר כמנגנון איזון פנימי של הענף מאשר כאיתות מיידי להוזלה משמעותית לצרכנים.

הניתוח גם מצביע על פער בין התמחור במכרזי קרקע לבין המעבר של חלק מהשחקנים הגדולים להתחדשות עירונית, שם התלות בקרקע פנויה נמוכה יותר. לכן, גם אם מחירי הקרקע יורדים, השפעתם על שוק הדיור הרחב נותרת מוגבלת כל עוד סביבת העלויות והמימון ממשיכה להכביד על היזמות.

בכתבה קודמת שלנו על מדד מחירי הקרקעות של הלמ"ס סקרנו את השקת המדד השנתי ואת התנודתיות החריפה שלו, כולל ירידה מצטברת של כ-25% מאז העלאות הריבית ב-2022. ציינו שהמדד, המבוסס על מכרזי רמ"י בשוק החופשי, משקף עד כמה תמחור הקרקע רגיש לציפיות לגבי ריבית, ביקוש וקצב שיווק עתידי – כפי שנראה גם במכרזי שדה דב, שבהם מחירי הקרקע ליחידת דיור היו נמוכים משמעותית לעומת 2021.

חומר זה עשוי להכיל דעות של צדדים שלישיים, אף אחד מהנתונים והמידע בדף אינטרנט זה אינו מהווה ייעוץ השקעות בהתאם לכתב הוויתור שלנו. בעוד אנו מקפידים על יושרה מערכתית קפדנית, פוסט זה עשוי להכיל הפניות למוצרים מהשותפים שלנו.

האם אהבת את המאמר?