שוק המשכנתאות בישראל ניצב בפני סיכוני יציבות, מבקר המדינה מתריע על פיקוח מיושן

Traders Union
כל החדשות
חדשות פיננסיות
שוק המשכנתאות בישראל בסיכון

כל החדשות

הסיפורים החמים

מניות

מטבעות קריפטוגרפיים

חדשות פיננסיות

מטבעות

סחורות

בנקים מרכזיים

שוק המשכנתאות בישראל ניצב בפני סיכוני יציבות, מבקר המדינה מתריע על פיקוח מיושן — סיכון בשוק המשכנתאות

הזינוק המתמשך בהיקף המשכנתאות ובהיקף ההלוואות המסוכנות יותר מגדיל את החשיפה של לווים ומלווים בישראל לטלטלה פיננסית. דוח מבקר המדינה קובע כי הפיקוח על הבנקים כמעט שלא עדכן את כלי הפיקוח שלו אף שהחוב למשכנתאות יותר מהוכפל בין 2015 ל-2025.

היילייטס

היקף חוב המשכנתאות בישראל זינק מ-300 מיליארד שקל ב-2015 ל-630 מיליארד שקל ב-2025 על רקע עליית מחירי הדיור ב-60%.
משקל ההלוואות המסוכנות במשכנתאות עלה מכ-20% ב-2022 לכ-31% ב-2025 בעוד שהפיקוח נותר מיושן ולא עודכן מ-2014.
ב-2024, 28% מהדירות החדשות נמכרו במודלים דחויי תשלום עם הטבות של 123,000–163,000 שקל לדירה, מה שמגביר סיכוני לווים ובנקים.

ממצאי הדוח והפער בפיקוח

כפי שעולה מדוח מבקר המדינה, יתרת חוב המשכנתאות של משקי הבית עלתה מ-300 מיליארד שקל ב-2015 ל-630 מיליארד שקל ב-2025, על רקע עלייה של כ-60% במחירי הדירות באותן שנים. לפי הדוח, העלייה במחירים דוחפת לווים לקחת הלוואות גדולות יותר, בשיעורי מימון גבוהים יותר ובהחזרים חודשיים כבדים יותר.

המבקר מגדיר משכנתאות בסיכון גבוה כהלוואות בשיעור מימון של 60% עד 75% משווי הדירה, יחד עם החזר חודשי של 30% עד 40% מהכנסת משק הבית. לפי הממצאים, משקל ההלוואות הללו עלה מכ-20% ב-2022 לכ-31% ב-2025, בעוד שמשקל ההלוואות עם שיעור החזר גבוה מההכנסה עלה מ-39% ל-56%.

לדברי המבקר, למרות העלייה בהלוואות המסוכנות יותר, הפיקוח על הבנקים לא בחן קביעת משקלי סיכון ייעודיים להלוואות כאלה. עוד נכתב כי נותרה בתוקף הוראה מרכזית אחת בלבד בתחום זה, שניתנה ב-2014 ולא עודכנה מאז.

הדוח עוסק גם במבצעי המימון של יזמי נדל"ן, ובהם מודלים של "80/20" ו-"90/10" והלוואות בסבסוד קבלנים. המבקר מזהיר כי דחיית תשלומים למועד המסירה, לעיתים לתקופה של 3 עד 5 שנים, מגדילה את הסיכון לרוכשים, לקבלנים ולבנקים המלווים, במיוחד כאשר תהליך החיתום נדחה לשלב מאוחר יותר או אינו מתבצע במלואו.

לפי נתוני הפיקוח על הבנקים שמובאים בדוח, שיעור הדירות שנמכרו בשיטות אלה הגיע באוקטובר 2024 ל-28% מכלל הדירות החדשות שנמכרו בידי יזמים. המבקר מעריך כי ההטבות הגלומות במבצעים הללו הגיעו לשיעור של 5.3% עד 7% ממחיר הדירה, שהם 123 אלף עד 163 אלף שקל.

השפעה על הלווים, הייעוץ והתחרות בענף

המבקר קובע כי תחום ייעוץ המשכנתאות נותר ללא אסדרה מספקת, אף שעל פי נתוני בנק ישראל 61% מנוטלי המשכנתאות נעזרים כיום ביועץ משכנתאות. בניגוד לתחומי ייעוץ פיננסיים אחרים, התחום אינו מחייב רישיון, בחינות הסמכה או התמחות, והדוח מזהיר כי מצב זה עלול להוביל לנזק כלכלי ומשפטי ללווים.

הדוח מצביע גם על בעיית תגמול, בעיקר במשכנתאות חוץ-בנקאיות, שם יועצים עשויים לקבל עמלות, פרסים והטבות מגופים מוסדיים ונותני אשראי. לדברי המבקר, מודל כזה יוצר תמריצים שעלולים שלא לעלות בקנה אחד עם טובת הלקוח ולהטות את הייעוץ לכיוון מוצרים חוץ-בנקאיים.

בהמשך לכך ממליץ המבקר למשרד המשפטים, לרשות שוק ההון ולבנק ישראל לקדם את החקיקה להסדרת התחום, לרבות רישוי, סטנדרטים אתיים ומנגנוני אכיפה. התאחדות יועצי המשכנתאות מסרה כי הממצאים מוכרים לה וכי הצעת החוק שאושרה לקריאה ראשונה נותנת מענה ישיר לסוגיות המרכזיות שעלו בדוח.

המבקר מותח ביקורת גם על רמת התחרות בשוק המשכנתאות. לפי נתוני בנק ישראל לשנת 2024, שיעור התיחור לאחר יישום הרפורמה עומד על 37% בלבד, כך שרוב הלווים מקבלים הצעה מבנק אחד בלבד, נתון שמעיד על תחרות מוגבלת בשוק.

בנק ישראל דוחה את ממצאי הדוח בחריפות וטוען כי הוא כולל שגיאות וסתירות מתודולוגיות. הבנק מסר כי הפיקוח מקבל מידע שוטף ברמה חודשית, מזהה סיכונים מראש ופועל באופן מדורג כדי לשמור על יציבות המערכת הבנקאית והוגנותה.

בכתבה קודמת שלנו על שוק המשכנתאות בישראל הצבענו על כך שהיקפי ההלוואות נותרו גבוהים גם כשהפעילות בשוק הדירות חלשה, ובמיוחד אצל משקיעי נדל"ן עם משכנתא ממוצעת של 1.46 מיליון שקל. בנוסף דיווחנו על עלייה מתמשכת בפיגורי המשכנתאות לכ-4.45 מיליארד שקל, וכן על תפקידן של עסקאות פרי-סייל ומתווים כמו 80/20 ביצירת מימון דחוי שמעלה את רמות המינוף והסיכון ללווים.

חומר זה עשוי להכיל דעות של צדדים שלישיים, אף אחד מהנתונים והמידע בדף אינטרנט זה אינו מהווה ייעוץ השקעות בהתאם לכתב הוויתור שלנו. בעוד אנו מקפידים על יושרה מערכתית קפדנית, פוסט זה עשוי להכיל הפניות למוצרים מהשותפים שלנו.

האם אהבת את המאמר?