משקיעי הנדל"ן מגדילים משכנתאות בקצב חד, על רקע הבשלת עסקאות פרי-סייל

Traders Union
כל החדשות
חדשות פיננסיות
משקיעי נדל"ן מגדילים משכנתאות

כל החדשות

הסיפורים החמים

מניות

מטבעות קריפטוגרפיים

חדשות פיננסיות

מטבעות

סחורות

בנקים מרכזיים

שוק המשכנתאות בישראל מציג בשנים האחרונות פער הולך וגדל בין דפוסי המימון לבין קצב העסקאות בפועל בשוק הדיור. בתוך המגמה הזו, משקיעי דירות מעלים את היקף המשכנתא הממוצעת ביותר מ-50% מאז תחילת 2023, בעוד שרוכשי דירה יחידה בשוק החופשי מעלים אותה בשיעור מתון בהרבה.

היילייטס

במאי 2024 סכום המשכנתא הממוצע למשקיעים הגיע לשיא של 1.46 מיליון שקל, לעומת 1.1 מיליון שקל לרוכשי דירה יחידה.
היקף המשכנתאות עומד כיום על כ-9.2 מיליארד שקל בחודש, כ-8% פחות משנת 2021, אך מספר העסקאות החודשי ירד בכ-45% ל-7,000.
68% מהמשכנתאות למשקיעים כיום מממנות דירות במחיר של 3 מיליון שקל ומעלה, לעומת 43% אצל רוכשי דירות רגילים.

נתוני בנק ישראל ודפוסי המימון החדשים

כפי שעולה מנתוני בנק ישראל, בחודש מאי משקיעים נוטלים משכנתא ממוצעת של 1.46 מיליון שקל, שיא כל הזמנים, לעומת 1.1 מיליון שקל אצל רוכשי דירה יחידה בשוק החופשי, ללא רוכשי "דירה בהנחה". בתחילת 2023 היקף המשכנתאות של שתי הקבוצות היה דומה, כ-950 אלף שקל, ולפני כן אף נרשמו משכנתאות גבוהות יותר דווקא אצל רוכשי דירה יחידה.

במקביל, היקף המשכנתאות החודשי הכולל עומד כיום על כ-9.2 מיליארד שקל, כ-8% פחות מהממוצע החודשי של 2021, שנחשבת לשנת שיא בנדל"ן למגורים. עם זאת, מספר העסקאות החודשי נמוך כיום בכ-45% מהממוצע של 2021 ומסתכם בכ-7,000 עסקאות, נתון שממחיש את ההתרחקות בין שוק המימון לשוק העסקאות.

אחד ההסברים המרכזיים למגמה הוא שינוי בדפוסי הרכישה. יותר עסקאות נחתמות כיום שנים ארוכות לפני האכלוס, במסגרת פרי-סייל ומבצעים פיננסיים, שבהם הרוכש משלם בתחילה הון עצמי נמוך יחסית, בדרך כלל 10% עד 20%, ואת עיקר התמורה רק סמוך למסירת הדירה.

מבנה זה דוחה את מימוש המשכנתא בפועל, לעיתים באמצעות הלוואות בלון, ויוצר מצב שבו עסקה אחת מייצרת כמה שלבי מימון ואף מיחזורי משכנתא לאורך הדרך. לפי דוח מבקר המדינה שהוזכר בטקסט, ההטבה הכלכלית במבצעים כאלה נעה בממוצע בין 123 אלף ל-165 אלף שקל, או 5% עד 7% משווי הדירה הנמכרת.

הלחץ על המשקיעים וההשלכות לשוק

הזינוק במשכנתאות של המשקיעים מתחדד מאז המחצית השנייה של 2023, כאשר המבצעים הפיננסיים מתרחבים, ומקבל תאוצה נוספת החל מהרבעון האחרון של 2025. לפי הנתונים, מדובר בממוצע בכ-640 משקיעים בחודש שנאלצים להתחייב למשכנתא גבוהה, ככל שהפרויקטים שבהם רכשו דירות מגיעים לשלבי הבשלה ואכלוס.

ההערכה המוצגת בכתבה היא שחלק ניכר מהרוכשים הללו תכננו למכור את הדירה לפני האכלוס, כך שהמשכנתא הדחויה לא תמומש כלל, או שתוחזר מיד לאחר המכירה. אלא שהיחלשות הביקושים, לצד מגבלות אצל חלק מהיזמים על מכירה לפני אכלוס, משאירות רבים מהם עם התחייבות מימונית כבדה שלא בהכרח תוכננה לטווח ארוך.

בהתאחדות יועצי המשכנתאות מצאו גם שינוי בפרופיל המשקיעים, שלדבריהם נעשים אמידים יותר ורוכשים דירות יקרות יותר מבעבר. אם לפני ארבע שנים רק כמחצית מהדירות שרכשו היו במחיר של 3 מיליון שקל ומעלה, כיום 68% מהמשכנתאות של משקיעים מיועדות לדירות כאלה, לעומת 43% בלבד בקרב רוכשי דירות רגילים.

יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, נופר יעקב, אומרת כי סביר שחלק מהתופעה נובע מהמבצעים הפיננסיים שדוחפים משקיעים לרכוש דירות יקרות ולהתחייב למשכנתאות גדולות. לצד זאת, היא מציינת גם את מעורבות מגזר ההייטק בהשקעות נדל"ן בשנים האחרונות, אך קצב העלייה במשכנתאות, בניגוד לתשואות הנמוכות יחסית מהשכרת דירות, מצביע יותר על סימן ללחץ גובר בשוק ההשקעה מאשר על אופטימיות בלבד.

בכתבה קודמת שלנו על דוח מבקר המדינה בשוק המשכנתאות בישראל תיארנו כיצד חוב המשכנתאות הוכפל כמעט בתוך עשור, לצד עלייה במשקל ההלוואות המסוכנות והתרחבות מבצעי המימון של יזמי נדל"ן (כמו 80/20 ו-90/10). עוד ציינו כי דחיית התשלומים למועד המסירה עשויה להעלות את רמת המינוף ואת הסיכון ללווים ולבנקים, במיוחד כאשר החיתום נדחה לשלב מאוחר יותר.

חומר זה עשוי להכיל דעות של צדדים שלישיים, אף אחד מהנתונים והמידע בדף אינטרנט זה אינו מהווה ייעוץ השקעות בהתאם לכתב הוויתור שלנו. בעוד אנו מקפידים על יושרה מערכתית קפדנית, פוסט זה עשוי להכיל הפניות למוצרים מהשותפים שלנו.

האם אהבת את המאמר?