פסיקת העליון מגבילה היטלי השבחה בתל אביב ובירושלים ומגדילה סיכון להכנסות העיריות

Traders Union
כל החדשות
חדשות פיננסיות
הגבלת היטלי השבחה בערים

כל החדשות

הסיפורים החמים

מניות

מטבעות קריפטוגרפיים

כלכלה

מטבעות

סחורות

קולות השוק

פסיקת העליון מגבילה היטלי השבחה בתל אביב ובירושלים ומגדילה סיכון להכנסות העיריות — היטל השבחה מוגבל בעליון

החלטת בית המשפט העליון מתחילת השבוע משאירה על כנה הלכה שלפיה לא ניתן לגבות היטל השבחה מדירה שמחירה עלה רק בשל אפשרות תיאורטית למימוש תמ"א 38. המשמעות מתרכזת בעיקר בשווקים יקרים עם פעילות גבוהה של התחדשות עירונית, ובראשם תל אביב וירושלים.

היילייטס

שופטת העליון יעל וילנר דחתה בקשות לדיון נוסף ואישררה הלכה מאוקטובר 2025 שמגבילה היטלי השבחה על פי תמ"א 38.
בתל אביב נגבו כ-890 מיליון שקל בהיטלי השבחה בפרויקטי תמ"א בין 2018 ל-2022, ופוטנציאל ההפסד לעירייה מוערך במאות מיליוני שקלים.
העיריות עוברות לשומות מבוססות שמאות במקום טיעונים משפטיים, והעומס בוועדות הערר נמשך למרות הצמצום בגביית היטלים.

הכרעת העליון והחשיפה התקציבית

כפי שפורסם בגלובס, השופטת יעל וילנר דוחה בקשות לדיון נוסף ומאשררת את פסק הדין מאוקטובר 2025, שקובע כי עצם אישור תמ"א 38 אינו יוצר אירוע מס שמצדיק היטל השבחה בעת מכירת נכס.

בפסק הדין הקודם קבעו השופטים אלכס שטיין, נעם סולברג ויוסף אלרון כי תוכניות כמו תמ"א 38, תוכניות הרבעים בתל אביב ותוכנית רחביה בירושלים הן תוכניות כלליות, ולכן אין ודאות מספקת לכך שהן ישימות בכל נכס. לפי ההכרעה, חיוב בהיטל השבחה מחייב קשר סיבתי בין ההתעשרות של בעל הנכס לבין התוכנית המשביחה, וכאשר קשר כזה אינו מתקיים, לא קמה חבות בהיטל.

עוצמת ההשפעה אינה אחידה בין הרשויות המקומיות. מהבדיקה עולה כי עיקר ההשלכות מתרכז בתל אביב, בירושלים ובכמה ערים נוספות במרכז, בעוד שבחיפה ובבאר שבע היקף הדיונים בנושא נמוך בהרבה. בין תחילת יוני 2025 לתחילת יוני השנה התקיימו בוועדות הערר המחוזיות 1,194 דיונים על היטלי השבחה, מהם 375 בתל אביב ו-125 בירושלים.

לגבי ההיקף הכספי, אין נתונים עדכניים מלאים, אך הנתונים ההיסטוריים ממחישים את סדר הגודל. בין 2018 ל-2022 גבתה עיריית תל אביב כ-890 מיליון שקל בהיטלי השבחה מפרויקטים של תמ"א ברובעים 3 ו-4 במרכז העיר, אם כי לא כל הסכום קשור ישירות לסוגיה שנדונה כעת. גם כך, ההערכה היא שמאות מיליוני שקלים שכבר נגבו עשויים להיות קשורים להלכה הזו, ופוטנציאל הגבייה לאורך שנים מגיע למיליארדי שקלים.

השפעה על השוק ועל התנהלות העיריות

מעבר לפגיעה האפשרית בהכנסות העיריות, ההכרעה צפויה להשפיע גם על שוק העסקאות ועל העומס בוועדות הערר. עו"ד אוהד יאראק, ראש מחלקת מיסוי מוניציפלי במשרד פירון, אומר כי לפסק הדין יש משמעות כספית נרחבת למוכרי דירות ולרוכשים, וכי הוא גם מסייע לשחרר את הפקק שנוצר לאחר שוועדות הערר המחוזיות הקפיאו דיונים בעררים על שומות היטל השבחה שנגעו לדירות שהושבחו לכאורה מכוח תמ"א 38.

עם זאת, בשוק מעריכים כי המחלוקת אינה נעלמת אלא משנה צורה. השמאי דני טרשנסקי אומר כי העירייה מגישה לאחרונה שומות חדשות שמתבססות על מקדמי שמאות במקום על טיעונים משפטיים, כך שהוויכוח עובר מהמישור המשפטי למישור השמאי. לדבריו, הדבר כבר מתבטא בירידה בגובה התביעות, אך לא בסיום המחלוקת.

גם עורכי הדין בנימין זלמנוביץ' ואריאל קמנקוביץ מציינים כי נתקלו בשומות חדשות של עיריית תל אביב הכוללות חישובים שמאיים שונים, שמאפשרים לעירייה להמשיך ולנסות לגבות היטלים. לכן, גם אם ההלכה של העליון מצמצמת מסלול גבייה אחד, נראה כי העומס בוועדות הערר נמשך, רק עם עילות אחרות לערעור.

ברפורמת החיסכון שמקדם משרד האוצר סביב מס רווחי הון, סקרנו בעבר את השינויים המתוכננים בהסדרי הפטור ואת המטרה להשוות את תנאי המיסוי בין מכשירים פיננסיים שונים. בכתבה הסברנו כיצד המס נגבה בעת מימוש ומה המשמעות של שיעורי מס של 15%–25% בהתאם לסוג הנכס, לצד ההדגשה שכל עדכון בכללי המס עשוי לשנות את האטרקטיביות היחסית של נדל"ן מול השקעות בשוק ההון.

חומר זה עשוי להכיל דעות של צדדים שלישיים, אף אחד מהנתונים והמידע בדף אינטרנט זה אינו מהווה ייעוץ השקעות בהתאם לכתב הוויתור שלנו. בעוד אנו מקפידים על יושרה מערכתית קפדנית, פוסט זה עשוי להכיל הפניות למוצרים מהשותפים שלנו.

האם אהבת את המאמר?