הערעור לעליון מגביר אי-ודאות בפרויקטי פינוי-בינוי סביב מודל התוספת האחידה

Traders Union
כל החדשות
חדשות פיננסיות
ערעור לעליון ומודל התוספת בפינוי-בינוי

כל החדשות

הסיפורים החמים

מניות

מטבעות קריפטוגרפיים

כלכלה

מטבעות

סחורות

קולות השוק

Sholanke Dele

לפני 13 שעות

הערעור לעליון מגביר אי-ודאות בפרויקטי פינוי-בינוי סביב מודל התוספת האחידה — אי-ודאות בפינוי-בינוי

ערעור שהוגש השבוע לבית המשפט העליון מציב מחדש במוקד את אופן חלוקת התמורות בפרויקטי פינוי-בינוי, לאחר פסיקה שקובעת כי תוספת שטח אחידה אינה בהכרח עומדת בעקרון השוויון. ההכרעה עשויה להימשך חודשים ארוכים ואף שנה, ובינתיים עורכי דין ויזמים מדווחים על עיכובים, הקשחת עמדות ולחץ גובר מצד בעלי דירות בפרויקטים פעילים.

היילייטס

הערעור לעליון על פסק הדין של השופט גלעד הס בפרויקט הרא"ה ברמת גן מגביר אי-ודאות בנוגע לתוספת אחידה של 12 מ"ר לדירה.
בענף עולה לחץ משמעותי, כאשר דרישות חדשות של בעלי דירות גדולות מסבכות משאים ומתנים ומאלצות מעורבות שמאית מוקדמת בפרויקטי פינוי-בינוי.
רוב בעלי הזכויות בערעור מזהירים כי סטייה ממודל התוספת האחידה מהווה איום ממשי לשוק ההתחדשות העירונית ועלולה להביא לקיפאון בפרויקטים.

הערעור והשלכותיו על עסקאות קיימות

כפי שפורסם בגלובס, הערעור הוגש על פסק הדין התקדימי של שופט המחוזי בתל אביב, גלעד הס, שעסק בפרויקט ברחוב הרא"ה ברמת גן. פסק הדין קובע כי מתן תוספת אחידה של 12 מ"ר לכל דירה, ללא קשר לגודלה המקורי, עשוי להפלות בעלי דירות גדולות, ובמקרה שנדון אף נפסקו דמי איזון של 140 אלף שקל לבעלת דירה בשטח 104 מ"ר.

הפרויקט ברמת גן מבוסס על הסכם שנחתם ב-2014 עם חברת כוכב התחדשות עירונית, ולפיו שלושה מבנים נהרסים ובמקומם מוקם פרויקט חדש. לפי ההסכם, כל בעלי הדירות מקבלים תוספת אחידה של 12 מ"ר, לצד מרפסת, חניה ובמידת האפשר גם מחסן.

הפסיקה מעוררת חשש רחב בענף, משום שהיא נוגעת למודל תמורה מקובל מאוד בהתחדשות עירונית. עורכי דין המלווים דיירים מספרים כי כבר בשלבים מוקדמים של פרויקטים עולות דרישות חדשות מצד בעלי דירות גדולות לקבל תוספת רחבה יותר, דבר שמסבך את המשא ומתן ומחייב לעתים מעורבות שמאית מוקדמת יותר.

לחץ בענף ההתחדשות העירונית

עו"ד דן הלפרט, מייסד משרד הלפרט, אומר כי הדרישות החדשות יוצרות "מורכבות שלא הייתה" ומוסיפות חזית נוספת להליכים שגם כך נחשבים מורכבים. לדבריו, עד שבית המשפט העליון יכריע, פסק הדין אינו מהווה סוף פסוק, אך בפועל בעלי דירות נאחזים בו ומעמיקים את המחלוקות בתוך המתחמים.

עו"ד דולפין מינצר-כרמון ממשרד מינצר נסים ברזידה ושות' אומרת כי הפסיקה מערערת פרויקטים שמבוססים על תמורה אחידה, מחזקת התנגדויות ומקשה על הגעה להסכמות. לשיטתה, גם ברמה המעשית חלוקה לפי גודל דירה מכבידה על היזמים, מגדילה את מגוון טיפוסי הדירות ופוגעת במיוחד בדירות קטנות, שעלולות לקבל תוספת מצומצמת מדי מבחינה תכנונית.

עו"ד דפנה גלאובר-זר, המלווה בעלי דירות בנתניה, מתארת פרויקט שבו אחד מתוך שבעה בניינים מסרב להתקדם מול היזם עד לקבלת התייחסות ל"תמורות החדשות". לדבריה, עורך דין מנוסה יכול להסביר לדיירים כי גם בשיטה הקיימת בעלי הדירות הגדולות אינם בהכרח נפגעים, בין היתר בשל קומות גבוהות יותר ושיקולים שמאיים נוספים.

בערעור שהגישו רוב בעלי הזכויות בפרויקט, באמצעות עו"ד משה רז-כהן ממשרד רז כהן, פרשקר ושות' ועו"ד עודד זגורי, נטען כי פסק הדין מנוגד לדין ולמדיניות התכנונית הנהוגה ומהווה איום ממשי על שוק ההתחדשות העירונית בישראל. לטענתם, מודל התוספת האחידה הוא הנורמה המקובלת והצודקת ביותר בענף, נתמך בידי הרגולטור והתקינה השמאית, וסטייה ממנו עלולה לעודד התנהגות אסטרטגית של דיירים ולהביא לקיפאון בפרויקטים.

בכתבה קודמת שלנו סקרנו את ההאטה בשוק הדיור בישראל במחצית הראשונה של 2026, שבאה לידי ביטוי בירידה בהיקף העסקאות ובהמתנה של רוכשים בגלל ריבית ומחירים גבוהים ועלייה בשכר הדירה. ציינו כי בתגובה לקיפאון יזמים מרחיבים שימוש בהטבות תזרימיות כמו סבסוד שכירות, מסלולי תשלום גמישים ומודלי Rent-to-Own, שנועדו להקל על הון עצמי ועל נטל תקופת הביניים אך אינם בהכרח משנים את מגמת הביקוש.

חומר זה עשוי להכיל דעות של צדדים שלישיים, אף אחד מהנתונים והמידע בדף אינטרנט זה אינו מהווה ייעוץ השקעות בהתאם לכתב הוויתור שלנו. בעוד אנו מקפידים על יושרה מערכתית קפדנית, פוסט זה עשוי להכיל הפניות למוצרים מהשותפים שלנו.

האם אהבת את המאמר?