שוק הנדל"ן מרחיב גיוסי אג"ח, פערי הריבית מדגישים סיכון שונה בין מנפיקות

Traders Union
כל החדשות
חדשות פיננסיות
סיכוני גיוס אג"ח נדל"ן

כל החדשות

הסיפורים החמים

מבחר העורכים

מניות

מטבעות קריפטוגרפיים

כלכלה

מטבעות

סחורות

עסקים ועושר

קולות השוק

Oleg Tkachenko

11.09.2026

שוק הנדל"ן מרחיב גיוסי אג"ח, פערי הריבית מדגישים סיכון שונה בין מנפיקות — סיכוני אג"ח בנדל"ן

עליית הריבית וההאטה המתמשכת במכירת דירות ממשיכות לדחוף יותר חברות נדל"ן ובינוי לשוק האג"ח כמקור מימון משלים למערכת הבנקאית. במקביל להתרחבות במספר המנפיקות ובהיקפי הגיוס, השוק מציג פערים חדים בעלות החוב ובתמחור הסיכון בין חברות ייזום, נדל"ן מניב וחברות הפועלות באמצעות מבני BVI.

היילייטס

חברות הנדל"ן והבינוי גייסו בינואר-יולי 2026 כ-34.5 מיליארד שקל, כ-27% מהנפקות האג"ח בישראל בתקופה זו.
פערי ריבית משמעותיים בין המנפיקות, לדוג' עמים יזמות 7.2%, אביגם 3.5%, מעידים על שונות ברמת הסיכון ואיכות הביטחונות.
מרווחי האג"ח נותרו נמוכים למרות חולשה עסקית ומחירי מניות חלשים, בשל ביקוש חזק מגופים מוסדיים וקרנות נאמנות.

התרחבות הגיוסים ומקורות הביקוש

כפי שפורסם בגלובס, היקף גיוסי החוב של חברות הנדל"ן והבינוי ממשיך לגדול, לאחר שבשנים 2022-2024 מספר המנפיקות נע בין שבע לשמונה בשנה, עלה ל-30 בשנת 2025, וב-2026 נרשמו עד כה 17 מנפיקות. לפי נתוני מידרוג, בינואר-יולי 2026 גייס הענף כ-34.5 מיליארד שקל ערך נקוב, לעומת כ-33.4 מיליארד שקל בתקופה המקבילה ב-2025 וכ-25.2 מיליארד שקל בינואר-יולי 2024.

הנתונים מציבים את הנדל"ן והבינוי כמנוע הגיוסים המרכזי בשוק האג"ח, עם כ-27% מכלל ההנפקות מתחילת השנה. בקרב המנפיקות החדשות, כ-44% מגיעות מסקטור הבנייה והייזום, בעוד שחברות נדל"ן מניב בחו"ל, כולל חברות BVI, מהוות כ-31% מהמנפיקות החדשות ואחראיות לכ-51.5% מהיקף הגיוסים המצטבר.

סיגל יששכר, סמנכ"לית ומנהלת תחום הנדל"ן במידרוג, מסבירה כי לחברות נדל"ן מניב יש התאמה טבעית יותר לשוק האג"ח, משום שהן מחזיקות נכסים ארוכי טווח המייצרים תזרים שכירות יציב יחסית. לדבריה, עבור חברות אלה שוק האג"ח מאפשר גיוס במח"מ ארוך ולעתים גם התאמה טובה יותר למבנה ההכנסות, במיוחד בישראל, שם חלק מחוזי השכירות צמודים למדד.

במגזר הייזום למגורים התמונה שונה, משום שמדובר בפרויקטים בעלי מחזור חיים קצר יותר, עם תלות גבוהה יותר בקצב מכירות ובהשלמת ביצוע. לצד צמיחת התחום בשנים האחרונות, סביבת הריבית הגבוהה, ההתייקרות במימון החוץ-בנקאי, תנאי תשלום מקלים לרוכשים והצורך במימון מלאי דירות לא מכורות מגבירים את צורכי האשראי של היזמים, בזמן שמשקיעים מוסדיים וקרנות ממשיכים לחפש חוב בתשואה אטרקטיבית.

פערי תמחור והשלכות למשקיעים

העלייה במספר ההנפקות אינה מצביעה על אחידות באיכות האשראי. עמים יזמות גייסה כ-188 מיליון שקל בריבית של 7.2%, אביגם גייסה כ-207 מיליון שקל בריבית של 3.5% כנגד שיעבוד נכס מניב באשדוד, ס.י לאונרדו גייסה כ-45 מיליון שקל בריבית של 7.9%, ורם מוגרבי גייסה כ-76 מיליון שקל בריבית של 6.95%.

מאור קמינסקי, מנהל השקעות בקרנות הנאמנות של אלטשולר שחם, אומר כי בחינת אג"ח בענף צריכה להתחיל במנפיק עצמו, כולל איכות בעלי השליטה וההנהלה, הוותק, יחסי המינוף, ההון העצמי ויכולת ייצור התזרים. בחברות יזמיות הוא מדגיש במיוחד את חשיבות הביטחונות, ובהם שעבוד על חשבונות העודפים של פרויקטים, שלב הביצוע, קצב ההתקדמות בפועל, קצב המכירות ומחירי המכירה.

לדבריו, יש לבחון בנפרד גם חברות נדל"ן אמריקאיות שגייסו בישראל באמצעות חברות BVI, לאחר שבחלק מהחברות נרשמה פתיחת מרווחים על רקע ממשל תאגידי חלש, אי-סדרים והתחזקות השקל. במקביל, הוא מציין כי יש גם חברות איכותיות יותר, שבהן עשויות להיווצר הזדמנויות, בעיקר בסדרות עם שעבוד ראשון על נכסים איכותיים.

אלכס זבז'ינסקי, הכלכלן הראשי של מיטב, ומתן שטרית, הכלכלן הראשי של הפניקס, מצביעים על פער בין תמחור מניות הנדל"ן לבין תמחור אג"ח החברות. לדבריהם, בזמן שמדדי מניות הנדל"ן משקפים חולשה עסקית, עלויות מימון גבוהות וגידול בחוב, מרווחי האג"ח נותרים נמוכים יחסית. להערכתם, חלק ניכר מהפער נובע לא מירידה בסיכון, אלא מביקוש חזק לנכסי חוב מצד קרנות נאמנות וגופים מוסדיים, שממשיך ללחוץ את המרווחים כלפי מטה גם כאשר הסיכון העסקי בענף עולה.

מכאן, שהתרחבות שוק ההנפקות בענף אינה מבטלת את הצורך בבחינה פרטנית של כל סדרה וכל מנפיק. במיוחד בתקופה שבה היקף ההנפקות עולה, החוב ממשיך לצמוח והמרווחים נותרים צרים, המשקיעים נדרשים לבדוק אם התשואה מפצה בפועל על רמת הסיכון והביטחונות.

בהמשך לסקירה שפרסמנו בעבר על ההאצה בשוק החוב הקונצרני בבורסה בתל אביב, הראינו כי היקף הנפקות האג"ח עלה משמעותית והמרווחים מול אג"ח ממשלתיות הצטמצמו לרמות שפל של כמה שנים. ציינו שהמגמה נתמכת בביקושים חזקים מצד גופים מוסדיים ובירידת עלויות המימון, אך במקביל נמשכים סימני אזהרה סביב חלק מהחברות החלשות ובמיוחד בקרב מנפיקות זרות וחברות BVI מתחום הנדל"ן.

חומר זה עשוי להכיל דעות של צדדים שלישיים, אף אחד מהנתונים והמידע בדף אינטרנט זה אינו מהווה ייעוץ השקעות בהתאם לכתב הוויתור שלנו. בעוד אנו מקפידים על יושרה מערכתית קפדנית, פוסט זה עשוי להכיל הפניות למוצרים מהשותפים שלנו.

האם אהבת את המאמר?