Cedolare secca, l’obbligo di raccomandata incide sulla validità dell’opzione sugli affitti

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Cedolare secca, l’obbligo di raccomandata incide sulla validità dell’opzione sugli affitti — Cedolare secca: cosa cambia

Per applicare la cedolare secca ai contratti di locazione abitativa, il proprietario deve comunicare all’inquilino la rinuncia agli aggiornamenti del canone entro i termini previsti per la registrazione del contratto. L’adempimento non è però sempre necessario, perché nei casi in cui la rinuncia sia già inserita nel contratto la comunicazione separata può essere evitata.

Punti chiave

La scelta della cedolare secca sugli affitti è valida solo se il locatore informa il conduttore con raccomandata prima della registrazione del contratto.
La comunicazione non è necessaria se il contratto prevede originariamente la rinuncia agli aumenti del canone per tutta la durata, anche in caso di proroga.
L'assenza della raccomandata o della ricevuta rende irregolare l’opzione per la cedolare secca, mentre la consegna a mano non è ammessa secondo l’Agenzia delle Entrate.

Quando serve la comunicazione al conduttore

Come chiarisce Informazione Fiscale, richiamando la circolare 26/E del 2011 dell’Agenzia delle Entrate, l’opzione per la cedolare secca non produce effetti se il locatore non informa preventivamente il conduttore con lettera raccomandata e non rinuncia espressamente ad aggiornare il canone, inclusi gli adeguamenti ISTAT.

La comunicazione deve arrivare entro la data di registrazione del contratto di affitto, che a sua volta va effettuata entro 30 giorni dalla stipula. L’obbligo deriva dall’articolo 3, comma 11, del D.Lgs. 23 del 2011, che considera inderogabile la preventiva informazione all’inquilino.

La stessa prassi dell’Agenzia delle Entrate precisa però che la raccomandata serve solo quando la rinuncia all’aumento del canone non è già contenuta nel contratto. Se il testo contrattuale integra già questa rinuncia per l’intera durata del rapporto, la comunicazione separata non è necessaria, anche nei casi di proroga.

Per i contratti che non riportano dall’origine tale clausola, invece, l’invio della raccomandata A/R resta obbligatorio. La consegna a mano non è ammessa e l’assenza della ricevuta rende formalmente irregolare l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca.

Nel nostro precedente approfondimento sul mercato degli affitti per studenti in Italia abbiamo analizzato l’andamento dei canoni nelle principali città universitarie, evidenziando un calo dei prezzi delle stanze arredate a Milano e Bologna e un trend opposto a Torino. L’articolo metteva inoltre in risalto la forte pressione della domanda nel periodo estivo, con una concorrenza elevata per gli alloggi prima dell’avvio dell’anno accademico.

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