Azioni vs. immobiliare: due approcci per costruire ricchezza

Le azioni e il settore immobiliare sono due dei modi più popolari per far crescere i risparmi. Alcune persone preferiscono acquistare quote di società, mentre altre vogliono ottenere redditi da locazione. Ma quale approccio funziona meglio per l'investitore medio?

Miliardi in cinque minuti

In occasione di un'assemblea degli azionisti di Berkshire Hathaway, a Warren Buffett fu chiesto una volta perché investisse in azioni piuttosto che nel settore immobiliare. Buffett rispose che il mercato azionario offre maggiori opportunità. La società può acquistare titoli per centinaia di milioni di dollari in pochi minuti senza rivelare la propria identità al venditore.

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Ma abbiamo salvato tutto 🙂.

Le transazioni immobiliari sono più complicate. Anche dopo aver concordato un prezzo, le parti continuano a discutere di finanziamenti, debiti, inquilini, condizioni dell'edificio e termini del trasferimento. Proprietari, banche, avvocati e creditori possono essere tutti coinvolti, quindi la chiusura di un affare può talvolta richiedere mesi o addirittura anni.

Buffett non sostiene che il settore immobiliare non possa generare rendimenti. Berkshire ha acquistato tali asset dopo la crisi del 2008-2009, quando i prezzi sono scesi drasticamente. Tuttavia, anche le azioni venivano scambiate a prezzi bassi in quel periodo e le transazioni erano molto più facili da completare.

La performance storica supporta la sua scelta. Dall'inizio del 1988, l'indice S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price è aumentato di circa il 374%. Nello stesso periodo, l'S&P 500 ha guadagnato circa il 2218%, mentre il suo rendimento totale ha superato il 5000% includendo i dividendi reinvestiti.

Affitto, mutui e cash flow

Buffett apprezza la velocità di una transazione, mentre Robert Kiyosaki, autore di Padre Ricco Padre Povero, si concentra principalmente sul flusso di denaro. Egli considera l'immobiliare un asset solo quando il reddito da locazione copre il mutuo, le tasse, l'assicurazione, le riparazioni e le altre spese. Secondo questo approccio, una residenza principale che non genera reddito è considerata una passività perché richiede spese aggiuntive ogni mese.

Kiyosaki è scettico nei confronti del mercato azionario e ha avvertito che potrebbe subire il più grande crollo della sua storia nel 2026. Ritiene che potrebbe esserci un importante reset del sistema finanziario. L'investitore aveva lanciato avvertimenti simili prima della crisi finanziaria del 2008, quando l'S&P 500 perse circa il 57% dal picco al minimo.

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Kiyosaki preferisce asset che possono essere controllati direttamente e utilizzati per generare un reddito regolare. Oltre al settore immobiliare, menziona spesso oro, argento e Bitcoin.

Due mercati sotto pressione

Il dibattito tra Buffett e Kiyosaki si svolge sullo sfondo di un 2026 impegnativo. Secondo Russell Investments, l'S&P 500 si è ripreso dal calo iniziale in meno di tre mesi e ha poi raggiunto nuovi massimi. Gli utili previsti per le società dell'indice erano cresciuti mediamente di circa il 16% annuo nei tre anni precedenti.

Una quota significativa della crescita del mercato è legata alle aziende che sviluppano l'IA e alle infrastrutture che la supportano. Di conseguenza, la performance del mercato sta diventando sempre più dipendente da un gruppo limitato di leader tecnologici. Gli analisti identificano le tensioni geopolitiche, le interruzioni della catena di approvvigionamento e i bruschi cambiamenti nelle aspettative sui tassi di interesse come alcuni dei principali rischi.

Anche il settore immobiliare deve far fronte all'aumento dei costi. Secondo JLL, i costi di allestimento commerciale sono aumentati fino al 10% a Londra e Seul e dell'8% a New York tra il primo trimestre del 2025 e il primo trimestre del 2026. I finanziamenti e le costruzioni costose stanno spingendo gli sviluppatori a lanciare meno progetti, riducendo l'offerta di immobili di alta qualità.

Ciò costringe gli investitori a scegliere le proprietà con maggiore attenzione. La domanda rimane forte per gli edifici moderni in posizioni attraenti, mentre le proprietà obsolete richiedono investimenti aggiuntivi e impiegano più tempo per trovare inquilini. Di conseguenza, due proprietà nella stessa città possono generare rendimenti molto diversi.

La barriera all'ingresso conta quanto i rendimenti

Per un investitore privato che considera un normale appartamento piuttosto che un edificio per uffici, il limite principale è la barriera all'ingresso. La prima domanda è solitamente semplice: quanto denaro si è disposti a investire? L'acquisto di quote di un fondo indicizzato S&P 500 può richiedere solo poche decine o poche centinaia di dollari. Il portafoglio può essere ampliato ogni mese e una parte di esso può essere venduta durante una sessione di trading quando necessario.

L'immobiliare richiede molto più denaro in anticipo. Ad esempio, una proprietà al prezzo di $250.000 richiederebbe un acconto di $50.000 se l'acquirente versa il 20%. A tale importo vanno aggiunti i costi di chiusura, l'assicurazione, le riparazioni e le tasse. Se l'inquilino se ne va, il proprietario dovrà temporaneamente coprire il mutuo e le bollette utilizzando i propri soldi.

Attraverso un singolo fondo indicizzato, un investitore può distribuire $10.000 su centinaia di società. Un acquirente di un appartamento investe una somma molto più cospicua in una singola proprietà, un quartiere e un mercato degli affitti. Tuttavia, l'immobiliare conferisce al proprietario un maggiore controllo: può aumentare l'affitto, ristrutturare la proprietà, cambiarne la destinazione d'uso o venderla dopo aver apportato miglioramenti.

Una scelta difficile

Quindi, cosa dovrebbero scegliere gli investitori: azioni o immobiliare? Le azioni sono più adatte a chi inizia con una piccola somma, vuole acquistare e vendere asset rapidamente e non vuole gestire personalmente una proprietà. Tuttavia, questa comodità comporta volatilità: il valore di un portafoglio può diminuire significativamente nel giro di settimane o mesi.

L'immobiliare offre un maggiore controllo e può generare un reddito da locazione regolare, ma richiede un capitale iniziale sostanziale, una riserva finanziaria e un'attenzione costante. Gli investitori devono tenere conto del mutuo, delle tasse, dell'assicurazione, delle riparazioni e dei periodi senza inquilini.

La scelta dipende quindi non da quale asset sia universalmente "migliore", ma dall'importo disponibile da investire, dall'orizzonte temporale e dalla volontà di gestire l'asset. Le azioni sono più semplici e liquide, mentre l'immobiliare può essere più redditizio quando la domanda di affitto è stabile e la proprietà genera un cash flow positivo dopo tutte le spese.