서울 주택시장 지표 괴리 확대, 매매 판단 혼선 커져

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Dan Blystone

05.05.2026

서울 주택시장 지표 괴리 확대, 매매 판단 혼선 커져 — 서울 주택지표 혼선 심화

서울 아파트 시장을 진단하는 공공과 민간 통계의 격차가 최근 빠르게 벌어지면서 매수·매도 판단 기준에 혼선이 커지고 있다. 같은 기간 수만 건의 표본을 바탕으로 시세와 호가를 조사했지만 결과가 다르게 나타나며, 시장의 실제 가격 압력이 공식 지표에 늦게 반영될 가능성도 제기된다.

하이라이트

서울 아파트 매매가격지수 격차가 2월 0.1에서 3월 1.841까지 확대되며 전국 아파트 지수 격차도 0.75로 커졌다.
3월 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 한국부동산원 13억1,218만원, KB부동산 15억3,765만원으로 2억2,547만원 차이 발생.
거래 위축 및 통계 방식 차이로 실거래 기반 지수 반영 지연, 상승기엔 KB부동산 지표가 더 높게 나타나는 경향.

서울 아파트 지수 격차 확대

Maeil Business Newspaper가 5일 한국부동산원과 KB부동산의 주간 아파트 매매가격지수를 같은 기준인 2026년 2월 2일=100으로 재산정한 결과, 서울에서 두 지표의 격차가 2월 둘째 주 0.1에서 3월 들어 빠르게 확대되고 있다. 3월 첫째 주 0.613, 둘째 주 1.048로 벌어진 뒤 이후에도 1.591, 1.691, 1.768, 1.841로 커졌고, 같은 기간 전국 아파트 매매가격지수 격차도 0.75까지 확대된다.

평균 매매가격에서도 차이가 확인된다. 올해 3월 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 한국부동산원이 13억1,218만원, KB부동산이 15억3,765만원으로 집계돼 2억2,547만원의 차이를 보인다.

이 같은 차이는 조사 방식의 차이에서 비롯된다. KB부동산은 전국 1만5,000개 협력 공인중개사의 입력 가격을 바탕으로 거래 가능 가격과 시세를 반영해 지수를 산출하고, 현장 담당자가 이를 검증해 확정한다. 실제 거래가에 호가를 반영하는 구조여서 시장 기대와 현장 가격을 빠르게 담는 선행 성격이 강하다.

반면 한국부동산원은 실거래 사례를 중심으로 매물 정보와 중개업소 의견을 종합해 적정 시세를 직접 산정한다. 거래가 이뤄진 뒤 가격이 반영되는 후행 성격이 상대적으로 강하다는 설명이다. 한성대 권대중 석좌교수는 거래 완료 후 30일 이내 신고 체계 때문에 실거래를 반영하는 한국부동산원과 호가를 적용하는 KB부동산 사이에 차이가 날 수 있으며, 가격 상승기에는 KB부동산 지수가 더 높고 하락기에는 더 낮게 나타나는 경향이 있다고 말했다.

거래 위축 지역일수록 왜곡 가능성

표본 규모와 통계 산식도 다르다. KB부동산은 전국 247개 시·군·구의 아파트 7만1,413개 표본을 조사하고, 한국부동산원은 전국 3만3,500가구와 78개 시, 31개 군, 108개 구를 기준으로 지수를 산출한다. 대표값 산출 방식에서도 한국부동산원은 기하평균을, KB부동산은 산술평균을 사용한다. 다만 두 기관의 조사 기간은 모두 전주 화요일부터 해당 주 월요일까지로 같다.

전문가들은 거래량이 제한된 시장일수록 지수 차이가 더 크게 나타날 수 있다고 본다. 실거래 기반 지표는 매매 건수가 줄면 반응 속도가 늦어지는 반면, 호가와 일부 거래를 중심으로 한 가격은 현장에서 먼저 움직이기 때문이다.

서울의 격차가 더 큰 것도 같은 맥락으로 해석된다. 최근 서울에서는 특히 15억원 미만 아파트가 밀집한 일부 자치구를 중심으로 거래량이 많지 않은 상황에서도 가격 상승 기대가 빠르게 확산하고 있다. 여기에 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정돼 국토교통부에 신고되는 실거래가격이 약 한 달 전 계약 가격이라는 점도 통계 작성의 시차를 키우는 요인으로 거론된다.

정부는 공공 지표를 바탕으로 시장 안정 여부를 판단하지만, 실제 시장에서는 가격 상승 압력이 이미 누적되고 있을 가능성이 있다는 지적이 나온다. 실수요자 입장에서는 어떤 지표를 기준으로 삼느냐에 따라 시장 판단이 달라질 수 있어 혼선이 이어질 전망이다.

서울 지가 1분기 상승률과 자치구별 흐름을 다룬 우리 이전 기사에서는 전국 지가가 오름세를 이어가는 가운데 서울이 17개 시도 중 가장 높은 상승률(1.10%)을 기록했고, 강남구가 상승폭 1위(1.50%)로 나타났다고 정리했습니다. 또한 상업지역·상업용 토지의 상승률이 두드러져, 서울·수도권의 토지시장 강세가 어떤 용도에서 비롯되는지 함께 짚었습니다.

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