서울 빌라촌, 민간도심복합개발 검토 확산

이들 지역은 역세권이거나 간선도로와 접해 있지만, 낡은 다세대, 다가구, 단독주택이 밀집해 토지 등 소유자 수가 많다. 이 때문에 재개발이나 모아주택으로 추진할 경우 사업비 부담이 커지고 일반분양 물량이 충분히 나오지 않아 사업성이 떨어지는 곳이 많았다는 평가가 나온다.

주거중심형 민간도심복합개발은 역세권 노후 주거지와 준공업지역을 고밀 복합개발해 주택 공급 속도를 높이는 제도다. 지난해 관련 법이 시행됐고, 서울시는 올해 조례와 시행규칙을 마련했다. 사업 대상은 면적 2만㎡ 이상 6만㎡ 이하, 건축물 노후도 60% 이상인 역세권 간선도로변이다. 제2종 일반주거지역도 준주거지역으로 용도지역을 상향하면 용적률을 법적 상한의 1.4배까지 높일 수 있어 최대 700% 적용이 가능하다. 주민 동의 요건은 토지 등 소유자 3분의 2 이상, 토지면적 2분의 1 이상이다.

서울 공급 확대와 사업성 변수

천호동 324 일대의 경우 민간도심복합개발을 적용하면 용적률 500%만으로도 기존 640여 가구를 2000여 가구 규모로 개발할 수 있고, 일부 주민은 환급금까지 받을 수 있다는 분석이 제시됐다. 성북구 석관동 174 일대도 더블 역세권 입지에도 불구하고 주차난, 소방차 진입 문제, 커뮤니티 시설 부족 등이 이어졌지만, 새로운 방식으로 사업성을 확보할 수 있다는 기대가 커지고 있다.

도시정비사업 플랫폼기업 닥터빌드 분석에 따르면 석관동 일대 빌라 545가구를 민간도심복합개발로 정비할 경우 용적률 500%를 적용해 2134가구를 공급할 수 있다. 조합원분과 기부채납 물량을 제외해도 일반분양 물량이 1333가구에 달하고, 비례율은 200% 수준으로 추산됐다. 가구당 평균 환급금도 6억원에 이를 수 있다는 분석이다. 높은 용적률을 바탕으로 일반분양 물량을 크게 늘릴 수 있고, 역세권 간선도로변 입지를 활용한 업무, 상업, 문화 기능 결합도 가능하다는 점이 배경으로 꼽힌다.

다만 실제 사업 추진에는 서울시의 운영기준이 변수로 남아 있다. 정비업계는 서울시가 간선도로변 토지 등 소유자의 50% 이상 동의 요건을 추가할지, 또 폐지된 준주거지역 비주거시설 의무비율을 다시 적용할지를 주목하고 있다. 서울시는 이르면 다음달 민간도심복합개발 운영 기준을 공개할 예정이며, 사업 접수 방식으로는 수시 접수와 공모 방식을 놓고 검토하고 있다.

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