서울 정비사업, 주택 순증 효과 지속

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Andreas Kristo

24.07.2026

서울의 재개발·재건축 사업은 멸실과 이주에 따른 단기 시장 충격에도 장기적으로는 주택 공급을 늘리는 핵심 수단으로 작동하고 있다. 최근 정비사업의 공급 효과를 둘러싼 논쟁이 커지는 가운데, 서울에서는 2012년부터 지난해까지 정비사업을 통해 5만가구 넘는 주택이 순증한 것으로 집계됐다.

하이라이트

2012년부터 2023년까지 서울 정비사업으로 기존 주택 25만9028가구 철거, 31만2493가구 건립 예정, 순증 5만3465가구 기록.
서울시는 2031년까지 재건축·재개발로 기존을 제외하고 8만7000가구 주택 순증 계획, 전체 건립 예정 30만8000가구, 철거 22만1000가구 전망.
전월세 시장 충격 완화를 위해 서울시는 멸실·입주 시기 조정 사업장 기준을 1000가구 초과로 확대하고, 인접 자치구 수요 동시 관리 중.

서울 정비사업 공급 증가 규모

매일경제가 확인한 서울시 정비사업 자료와 경제정의실천시민연합이 지난 5월 공개한 분석 결과를 보면, 2012년부터 지난해까지 서울 정비사업에서는 기존 주택 25만9028가구가 철거되고 31만2493가구가 건립될 예정으로 집계된다. 이에 따라 재개발·재건축을 통한 순증 물량은 5만3465가구로, 연평균 약 3800가구 수준이다.

대단지 재건축의 공급 효과는 특히 두드러진다. 강동구 둔촌주공을 재건축한 올림픽파크포레온은 5930가구에서 1만2032가구로 6102가구 늘었고, 송파구 가락시영을 재건축한 헬리오시티도 6600가구에서 9510가구로 2910가구 증가했다.

일부 연도에는 계획 가구 수가 기존보다 줄어든 사례도 있었다. 관리처분인가 연도 기준으로 2012년에는 860가구, 2023년에는 353가구 감소했지만, 전체 14년 가운데 감소한 해는 두 해뿐이었고 나머지 12년은 증가했다.

정부는 정비사업의 공급 효과를 제한적으로 보는 이유로 늘어난 용적률이 모두 일반분양 물량으로 이어지지 않는 구조를 들고 있다. 조합원 주택 대형화와 임대주택, 공공시설, 기부채납 등에 용적률이 배분되면서 전체 건립 예정 물량 가운데 기존 주택을 제외한 순증분은 17.1%에 그친다.

전월세 부담과 공급 파이프라인 과제

정비사업은 공급 확대 효과와 별개로 시간차에 따른 부작용도 안고 있다. 관리처분인가 이후 조합원과 세입자가 이주하면 기존 주택은 먼저 시장에서 사라지고, 새 주택 입주까지는 수년이 걸리기 때문에 여러 사업장의 이주가 겹칠 경우 인근 전월세 수요 급증과 가격 상승 압력이 나타날 수 있다.

그럼에도 서울 도심에서는 신규 택지 확보가 사실상 어려워 정비사업이 핵심 공급 파이프라인이라는 평가가 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 서울 안에서 재건축과 재개발을 제외하고 대규모 주택을 공급할 현실적인 방법은 많지 않다고 밝혔다.

서울시는 올해부터 2031년까지 착공을 목표로 한 재건축·재개발 사업을 통해 기존 주택을 제외하고도 8만7000가구가 늘어날 것으로 보고 있다. 전체 건립 예정 물량은 30만8000가구이며, 기존 주택 22만1000가구가 철거된다는 계산이다.

서울시는 용적률 상향과 사업성 보정계수, 공공기여 부담 완화 등을 통해 재건축은 평균 40%, 재개발은 평균 15%의 순증 효과를 기대하고 있다. 중랑구 중화동 309-39 일대는 용도지역 상향과 사업성 보정계수 1.7 적용으로 공급 계획이 900가구에서 1280가구로 380가구 늘었다.

전월세 시장 충격을 줄이기 위한 조정도 진행 중이다. 서울시는 인접 자치구의 입주와 멸실 물량을 함께 분석해 이주 수요가 특정 시기에 몰리지 않도록 관리하고 있으며, 정비사업 시기 조정 대상도 2000가구 초과에서 1000가구 초과 사업장으로 확대했다.

정부 내부에서는 지방자치단체가 요구하는 공공기여를 공급 중심으로 재검토해야 한다는 의견도 나온다. 도로와 학교 등 필수 기반시설은 확보하되, 과도한 경관·디자인 특화나 대형 공원, 연결데크 등에 사업비와 용적률이 지나치게 투입되지 않도록 해야 한다는 지적이다.

우리 매체는 최근 KB 주간 통계를 바탕으로 서울과 경기 남부 일부 지역에서 아파트 매매·전세가격 상승이 이어지는 가운데, 매수우위지수 하락 등으로 매수 심리는 오히려 약해지며 관망세가 확대되고 있다고 전했습니다. 중랑구·동탄 등 지역별로 상승폭과 수요 분위기가 엇갈리는 점을 짚었고, 규제 영향과 매물 여건에 따라 시장 온도차가 뚜렷해지고 있다는 점도 함께 다뤘습니다.

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