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房地产数十年来一直是保值的主要方式之一。人们购买公寓和房屋，不只是为了居住，也将其视为能够抵御通胀、随时间增值的资产。《数字房地产》一书作者 Leon Wankum 认为，比特币或许能接替其中一部分作用。但这对房地产市场本身意味着什么？
本文翻译自原文。点击此处阅读由我们的通讯员撰写的原文.
Wankum 并未主张 BTC 会取代住房或让房地产过时。他的观点有所不同：大量资金流入房地产市场，并非因为人们需要更多居住空间，而是因为他们想找到保值、维持购买力的方式。
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如果比特币 能够竞争这一角色，住房的估值方式也可能随之改变。房价将更多取决于房产的实用价值、地段和租金收入，而非单纯依赖进一步升值的预期。
房地产作为财富储值工具
市场规模之大，足以说明这场讨论为何重要。根据 Savills 的数据，全球房地产市场价值约为 393 万亿美元，其中住宅房地产约占 287 万亿美元。
相比之下，比特币目前的市值约为 1.6 万亿美元。
Wankum 将住房价值的一部分称为“货币溢价”。他的意思是，买家愿意额外支付的部分，并非为了获得房产的居住功能，而是因为这些特性使房地产 能够成为财富储值工具。
这位作者更进一步，认为这种溢价可能占市场价值的 80–90%。目前没有独立估算证实这一比例，因此更恰当地说，这只是其模型的一项前提，而非已获证实的事实。
近年来，在美国，投资者 约占购房者的五分之一，在一些大城市，这一比例显著更高。部分住房需求确实来自主要将房产作为金融资产购买的个人和企业。
不过，投资需求只是影响房价的因素之一。住房价值还取决于人口趋势、收入、抵押贷款的可负担性、建筑限制、土地成本、当地经济状况以及新房供应。因此，市场增长不能单纯归因于人们试图通过投资来抵御通胀。
Wankum 将房地产作为储蓄工具的作用日益增强，追溯至 1971 年之后。当时，美国彻底放弃了美元与黄金 挂钩的制度。他的逻辑是，法定货币购买力下降得越快，流入土地、住房和商业地产等稀缺实物资产的资金就越多。
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比特币也具备类似的稀缺性，但不受特定地理位置的限制。这正是《数字房地产》一书论点的基础：如果投资者主要需要一种保值资产，那么即使 BTC 无法取代公寓或房屋的实际用途，它仍可与之竞争。
比特币作为房地产替代品的优势
如果纯粹将住房视为金融资产，比特币具备几项优势。它可以按任意金额买入、快速卖出、跨境转移，而且持有时无需承担维修、建筑保险或房产维护费用。
抵押贷款利率较高时，这些优势对投资者尤为明显。2026 年秋季，美国 30 年期抵押贷款平均利率超过 7%，通过贷款购房的成本远高于几年前。
在这样的背景下，将自有住房与租房、投资闲置资金进行比较，便成了一个实际问题，而不仅仅是理论探讨。
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然而，这种比较很快就会遇到局限，因为房地产能提供 BTC 无法提供的东西。无论金融市场表现如何，人们都可以住在房屋里、出租房产，并从土地和商业建筑中获得实际价值。
此外，房价的变化通常要慢得多。比特币可能在几个月内贬值数十个百分点，而房地产在同一时期内极少出现类似波动。
对于将资产用作抵押品的人来说，这一区别尤为重要。
以比特币作抵押的借贷市场已经存在。大型加密货币平台 允许用户以持有的代币作抵押借款，而无需卖出。不过，这类安排远不如传统抵押贷款灵活：如果比特币价格大幅下跌，抵押品可能会被自动清算。
房主并不会因为房产市值一周内下跌，就被要求追加抵押品。
如果部分投资资金真的转向 BTC，会发生什么？
如果比特币继续确立其财富储值工具的地位，主要影响将体现在投资需求上，而非住房的根本需求。人们仍然需要房屋和公寓，但部分买家可能不再将房地产视为保护储蓄的唯一选择。
在这种情况下，投资者会更加重视房产的实际回报，而不是单纯期待房价上涨。
这意味着他们会考量租金收入、维护开支、税费以及资产本身的质量。对于每一笔投资资金，房地产都可能面临来自其他金融工具的更激烈竞争。
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这并不意味着房价必然下跌。在住房供应有限、人口迁入较多或收入增长强劲的城市，无论比特币是否受欢迎，房产价值都可能继续上涨。不过，如果部分投资资金能够转向流动性更高的替代资产，这一住房需求来源就可能减弱。
抵押品的作用也可能发生变化。如今，房地产仍是银行 愿意据以发放大额长期贷款的主要资产之一。如果比特币波动性降低，并更深入地融入受监管的金融体系，它或许也能发挥类似作用，不过，要达到与抵押贷款相当的借贷条件仍遥不可及。
因此，加密货币对住房市场的潜在影响，不太可能表现为资金突然大规模撤离房地产。
更可能出现的是投资资金之间的渐进式竞争。如果人们还能选择另一种全球流通的稀缺资产，那么购买第二套公寓就不再是保值的唯一显而易见的方式。
比特币并未消除住房的价值，而是促使人们更清楚地区分住房的两种功能。市场仍会为居住、出租以及作为实物资产使用的价值买单。但如今，房地产作为“财富避风港”的角色正面临全球性数字资产的竞争。
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