Akcie vs. nemovitosti: Dva přístupy k budování bohatství

​Akcie a nemovitosti jsou dva nejoblíbenější způsoby, jak zhodnotit úspory. Někteří lidé dávají přednost nákupu podílů ve společnostech, zatímco jiní chtějí vydělávat na příjmech z pronájmu. Který přístup však funguje lépe pro průměrného investora?

Miliardy během pěti minut

Na setkání akcionářů společnosti Berkshire Hathaway dostal Warren Buffett kdysi otázku, proč investuje do akcií a ne do nemovitostí. Buffett odpověděl, že akciový trh nabízí více příležitostí. Společnost může během několika minut nakoupit cenné papíry v hodnotě stovek milionů dolarů, aniž by prodávajícímu odhalila svou identitu.

Zobrazit příspěvek na X Načítání...

Tweet byl autorem smazán.

Ale my jsme všechno uložili 🙂.

Transakce s nemovitostmi jsou složitější. I po dohodě na ceně strany nadále diskutují o financování, dluzích, nájemnících, stavu budovy a podmínkách převodu. Do procesu mohou být zapojeni vlastníci, banky, právníci a věřitelé, takže uzavření obchodu může někdy trvat měsíce nebo dokonce roky.

Buffett netvrdí, že nemovitosti nemohou generovat výnosy. Berkshire nakupovala taková aktiva po krizi v letech 2008–2009, kdy ceny prudce klesly. V tomto období se však i akcie obchodovaly za nízké ceny a transakce bylo mnohem snazší dokončit.

Historická výkonnost jeho volbu potvrzuje. Od začátku roku 1988 vzrostl index cen domů v USA S&P CoreLogic Case-Shiller přibližně o 374 %. Za stejné období index S&P 500 posílil o zhruba 2 218 %, zatímco jeho celkový výnos při započtení reinvestovaných dividend přesáhl 5 000 %.

Nájemné, hypotéky a peněžní toky

Buffett si cení rychlosti transakce, zatímco Robert Kiyosaki, autor knihy Bohatý táta, chudý táta, se zaměřuje především na tok peněz. Nemovitost považuje za aktivum pouze tehdy, když příjem z pronájmu pokryje hypotéku, daně, pojištění, opravy a další výdaje. Podle tohoto přístupu je vlastní bydlení, které negeneruje žádný příjem, považováno za pasivum, protože vyžaduje každý měsíc další výdaje.

Kiyosaki je k akciovému trhu skeptický a varoval, že v roce 2026 by mohl zažít největší krach ve své historii. Věří, že nás čeká zásadní reset finančního systému. Podobná varování investor vydal i před finanční krizí v roce 2008, kdy index S&P 500 ztratil od vrcholu ke dnu přibližně 57 %.

Zobrazit příspěvek na X Načítání...

Tweet byl autorem smazán.

Ale my jsme všechno uložili 🙂.

Kiyosaki dává přednost aktivům, která lze přímo kontrolovat a využívat ke generování pravidelného příjmu. Kromě nemovitostí často zmiňuje zlato, stříbro a Bitcoin.

Dva trhy pod tlakem

Debata mezi Buffettem a Kiyosakim probíhá na pozadí náročného roku 2026. Podle společnosti Russell Investments se index S&P 500 zotavil z počátečního poklesu za méně než tři měsíce a poté dosáhl nových maxim. Očekávané zisky společností v indexu rostly v předchozích třech letech v průměru o přibližně 16 % ročně.

Významná část růstu trhu je spojena se společnostmi vyvíjejícími AI a infrastrukturou, která ji podporuje. V důsledku toho se výkonnost trhu stává stále závislejší na omezené skupině technologických lídrů. Analytici označují za hlavní rizika geopolitické napětí, narušení dodavatelských řetězců a prudké změny v očekávání úrokových sazeb.

Nemovitosti rovněž čelí rostoucím nákladům. Podle JLL se náklady na vybavení komerčních prostor mezi prvním čtvrtletím 2025 a prvním čtvrtletím 2026 zvýšily v Londýně a Soulu až o 10 % a v New Yorku o 8 %. Drahé financování a výstavba způsobují, že developeři zahajují méně projektů, což snižuje nabídku kvalitních nemovitostí.

To nutí investory k pečlivějšímu výběru nemovitostí. Poptávka po moderních budovách v atraktivních lokalitách zůstává silná, zatímco zastaralé objekty vyžadují další investice a hledání nájemníků trvá déle. Výsledkem je, že dvě nemovitosti ve stejném městě mohou generovat velmi odlišné výnosy.

Vstupní bariéra je stejně důležitá jako výnosy

Pro soukromého investora, který uvažuje spíše o běžném bytě než o kancelářské budově, je hlavním omezením vstupní bariéra. První otázka je obvykle jednoduchá: kolik peněz je ochoten investovat? Nákup akcií v indexovém fondu S&P 500 může vyžadovat jen několik desítek nebo stovek dolarů. Portfolio lze každý měsíc rozšiřovat a v případě potřeby lze jeho část během obchodní seance prodat.

Nemovitosti vyžadují mnohem více peněz předem. Například nemovitost v ceně 250 000 USD by vyžadovala akontaci 50 000 USD, pokud kupující složí 20 %. K této částce je třeba připočítat náklady na uzavření smlouvy, pojištění, opravy a daně. Pokud se nájemník vystěhuje, bude muset majitel dočasně hradit splátky hypotéky a poplatky za služby z vlastních peněz.

Prostřednictvím jediného indexového fondu může investor rozložit 10 000 USD mezi stovky společností. Kupující bytu investuje mnohem vyšší částku do jedné nemovitosti, jedné čtvrti a jednoho trhu s nájemním bydlením. Nemovitosti však dávají majiteli větší kontrolu: může zvýšit nájemné, nemovitost zrekonstruovat, změnit způsob jejího využití nebo ji po vylepšení prodat.

Těžká volba

Co by si tedy měli investoři vybrat: akcie, nebo nemovitosti? Akcie jsou vhodnější pro ty, kteří začínají s malou částkou, chtějí aktiva rychle nakupovat a prodávat a nechtějí nemovitost sami spravovat. Tato pohodlnost je však vykoupena volatilitou: hodnota portfolia může během týdnů nebo měsíců výrazně klesnout.

Nemovitosti nabízejí větší kontrolu a mohou generovat pravidelný příjem z pronájmu, vyžadují však značný počáteční kapitál, finanční rezervu a neustálou pozornost. Investoři musí počítat s hypotékou, daněmi, pojištěním, opravami a obdobími bez nájemníků.

Volba tedy nezávisí na tom, které aktivum je univerzálně „lepší“, ale na částce dostupné k investování, investičním horizontu a ochotě aktivum spravovat. Akcie jsou jednodušší a likvidnější, zatímco nemovitosti mohou být výnosnější, pokud je poptávka po pronájmu stabilní a nemovitost generuje po odečtení všech výdajů kladný peněžní tok.