יזמי נדל"ן בישראל מתמודדים עם סיכון גובר להחלפת קבלנים באמצע פרויקטים

Traders Union
כל החדשות
עסקים ועושר
חברות
סיכון קבלנים בפרויקטים

כל החדשות

הסיפורים החמים

מבחר העורכים

מניות

מטבעות קריפטוגרפיים

כלכלה

מטבעות

סחורות

עסקים ועושר

קולות השוק

Hlib Chabaniuk

אתמול

יזמי נדל"ן בישראל מתמודדים עם סיכון גובר להחלפת קבלנים באמצע פרויקטים — סיכון גובר ליזמי נדל"ן

העזיבה של קבלנים מבצעים מאתרי בנייה הופכת מגורם תפעולי נקודתי לסיכון פיננסי ומשפטי רחב יותר עבור יזמים בענף המגורים בישראל. המקרה של קרסו נדל"ן בפרויקט "יובל הצעירה" בירושלים ממחיש כיצד עצירת עבודות גם בשלב מתקדם עלולה לפגוע בלוחות זמנים, ברווחיות ובוודאות של רוכשי הדירות.

היילייטס

קבוצת קרסו נדל"ן נאלצה להחליף את חברת נטע ליפשיץ בשל חובות של כ-79 מיליון שקל בפרויקט 'יובל הצעירה' בירושלים, וצפויה רווחיות של כ-12%.
בפרויקטים נוספים, אפריקה ישראל ואורון חילטו ערבויות של 7 מיליון שקל ו-6 מיליון שקל עקב הפסקת עבודה מצד מ.ג.א.ד, בשל התייקרות תשומות והיעדר הצמדה.
פסק דין מהעליון קובע פיצוי רוכשים בגין איחורים במסירה עדיף בכספי הפרויקט לפני החזר חוב לבנק, מה שמגביר את חשיפת הגורמים המממנים.

משבר הביצוע והשלכותיו על פרויקטים פעילים

כפי שדיווח גלובס, קרסו נדל"ן נותרה ללא קבלן מבצע בפרויקט ההתחדשות העירונית "יובל הצעירה" בירושלים לאחר שחברת נטע ליפשיץ הודיעה ב-24 בספטמבר כי לא תוכל להמשיך בעבודות, ובהמשך קיבלה הודעת סילוק יד מהפרויקט. זמן קצר לאחר מכן הגישה החברה, שצברה חובות של כ-79 מיליון שקל, בקשה להיכנס להליכי חדלות פירעון.

קרסו ציינה כי כבר ביוני סוכם על הגדלת התמורה לקבלן ועל לוחות זמנים מעודכנים, מהלך שהפחית את הרווחיות הצפויה של הפרויקט לכ-12%. לפני כשבוע חתמו קרסו וקדמת היובל עם דניה סיבוס על הסכם להשלמת 226 הדירות, שתוכננו להימסר ברבעון השני של 2027, אך החברה עדיין בוחנת את השפעת החלפת הקבלן על לוחות הזמנים.

מהחברה נמסר כי לאחר הודעת הקבלן הקודם על הפסקת העבודה ונטישת האתר, היא פעלה מיידית וחתמה עם דניה סיבוס על הסכם להמשך ביצוע העבודות. עוד ציינה כי עדכנה את בעלי הזכויות ואת רוכשי הדירות בזמן אמת ותמשיך לעדכן בהתפתחויות נוספות.

המקרה מצטרף לשורה של פרויקטים נוספים בענף. בפרויקט של אפריקה ישראל בנס ציונה הופסקה ההתקשרות עם חברת מ.ג.א.ד ונחולטה ערבות של 7 מיליון שקל, ובפרויקט של אורון בראשון לציון הופסקה התקשרות נוספת עם אותה חברה ונחולטה ערבות של 6 מיליון שקל. לפי בקשת חדלות הפירעון של מ.ג.א.ד, התייקרות תשומות הבנייה והיעדר הצמדה מספקת בחוזים הפכו חלק מהפרויקטים להפסדיים.

גורמים בענף מעריכים כי החלפת קבלן באמצע פרויקט היא מהלך מורכב במיוחד, משום שהיא מלווה לעיתים במחלוקות על תשלומים, במסירת אתר בעייתית ובהשהיית עבודות. ככל שההליך מתארך, מצטברות עלויות מימון, פיקוח והחזקת אתר, ולצדן גם דרישות לפיצוי מצד רוכשים בגין איחורים במסירה.

יו"ר ארגון הקבלנים בתל אביב, עמית גוטליב, אומר כי חומרת הפגיעה תלויה בשלב שבו מצוי הפרויקט. לדבריו, בשלבים מוקדמים ניתן לעיתים להכניס קבלן חלופי בתוך חודשיים עד שלושה, אך לקראת סיום השלד או לאחר השלמתו האתגר גדול בהרבה, בין היתר בשל מחסור בקבלנים ובעובדים ובשל הצורך של הקבלן החדש לבדוק עבודות שביצע גורם אחר ואף לתמחר סיכוני תיקון ואחריות.

השמאי והמשפטן ארז כהן מוסיף כי כאשר קבלן נוטש אתר בשל קושי כלכלי, נדרשים להסתנכרן מחדש הגורם המממן, הרוכשים והגורמים המשפטיים. לדבריו, לא תמיד ניתן למצוא קבלן חלופי שייקח על עצמו את אותן התחייבויות, ולכן ייתכן שיהיה צורך לעדכן מועדי מסירה והיבטים נוספים בעסקה, מה שמכניס את הפרויקט כולו לסחרור תפעולי ופיננסי.

החשיפה של יזמים, רוכשים ומממנים

למרות החלפת הקבלן, האחריות כלפי רוכשי הדירות נשארת אצל היזם. עו"ד אילן קרמר, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד פירון, מסביר כי מבחינת הרוכשים אין שינוי בזהות הגורם האחראי, שכן הם רוכשים את הדירה מהיזם ולא מהקבלן המבצע, ולכן היזם נותר אחראי למועד המסירה, לפיצוי בגין איחורים ולליקויי בנייה.

כדי לצמצם את הסיכון, קרמר ממליץ ליזמים שלא לבחור קבלן רק לפי המחיר, אלא לבחון את ניסיונו, את עומס הפרויקטים שעליו ואת יכולתו להקצות כוח אדם ומשאבים. הוא ממליץ גם על פיקוח שוטף מטעם היזם, התאמת התשלומים להתקדמות בפועל, זיהוי סימני אזהרה מוקדמים כמו ירידה בכוח האדם באתר או קשיי תשלום לספקים, וכן דרישת ערבויות בנקאיות אוטונומיות וניהול תיעוד הנדסי מסודר שיקל על כניסת קבלן חלופי.

לדבריו, יש יתרון אפשרי גם לעבודה עם קבלנים גדולים, שעשויים להזרים עובדים ומשאבים נוספים במקרה של עיכובים או שיבושים, אם כי עלותם לרוב גבוהה יותר. עם זאת, הוא מדגיש כי גם גודל החברה לבדו אינו מבטיח השלמה חלקה של הפרויקט, ולכן יש לבחון גם את מצבה הפיננסי ואת היקף התחייבויותיה.

כהן מצביע גם על השלכות רחבות יותר למערכת המימון. הוא מזכיר פסק דין עדכני של בית המשפט העליון בפרויקט מגורים בבת ים, שבו נקבע כי כאשר בנק מלווה וכונס נכסים משלימים פרויקט לאחר קריסת הקבלן, אין אפשרות להתנער באופן סלקטיבי מהפיצוי המגיע לרוכשים בגין איחור במסירה, וכי לפיצוי זה עשויה להיות קדימות בכספי הפרויקט על פני החזר החוב לבנק.

לדבריו, הפסיקה מיטיבה עם הרוכשים אך מחדדת את הסיכון של הגורמים המממנים, שעשויים לשאת בעלויות נוספות כאשר הם נכנסים לנעלי הקבלן ומשלימים את הבנייה. המשמעות האפשרית היא התייקרות מימון, הקשחת תנאי אשראי וערבויות, ולחץ נוסף על חברות ביצוע ויזמים בענף שכבר מתמודד עם סטגנציה, מחסור בעובדים ועלייה בעלויות.

בכתבה קודמת שלנו סקרנו פסק דין חדש של בית המשפט העליון שקבע כי כאשר כונס נכסים וגוף מימון נכנסים להשלים פרויקט מגורים לאחר קריסת יזם, הם עשויים לשאת גם בפיצוי לרוכשי דירות בגין איחור במסירה שנצבר לאחר מינוי הכונס. ההכרעה בפרויקט תמ"א 38 בבת ים מדגישה שפיצוי האיחור עלול להפוך לעלות שוטפת בהליכי השלמה, להשפיע על תזרים הפרויקט ואף לשנות את תמחור הסיכון של מלווים בפרויקטים תקועים.

חומר זה עשוי להכיל דעות של צדדים שלישיים, אף אחד מהנתונים והמידע בדף אינטרנט זה אינו מהווה ייעוץ השקעות בהתאם לכתב הוויתור שלנו. בעוד אנו מקפידים על יושרה מערכתית קפדנית, פוסט זה עשוי להכיל הפניות למוצרים מהשותפים שלנו.

האם אהבת את המאמר?