שוק המשכנתאות החוץ-בנקאיות בישראל ממשיך להתרחב, אך הבנקים עדיין שולטים בענף
שוק המשכנתאות בישראל ממשיך לצמוח, בעוד שחקנים חוץ-בנקאיים מרחיבים פעילות ומנסים לנגוס בקטגוריה שנשלטת כמעט לחלוטין בידי הבנקים. למרות כניסת חברות חדשות והיקפי אשראי עולים, חלקם של הגופים החוץ-בנקאיים עדיין נותר קטן והריבית הגבוהה ממשיכה להגביל את התחרות.
היילייטס
- היקף המשכנתאות שהעמידו תאגידים בנקאיים בישראל עלה מ-93 מיליארד שקל ב-2024 לכ-106 מיליארד שקל ב-2025, תוך שמירה על שליטה של 96% בשוק.
- חברות החוץ-בנקאיות, ובהן מימון ישיר, נאוי גרופ וקבוצת לוזון, ממשיכות להתרחב עם צמיחה של מימון ישיר לכ-1.927 מיליארד שקל ב-2025 ויעד של 6.4 מיליארד שקל לנאוי גרופ ב-2027.
- פערי ריבית משמעותיים נותרים חסם לתחרות—ממוצע של 3.48% בבנקים בפברואר 2026 לעומת 7.84%–9.98% בגופים החוץ-בנקאיים—ומגבילים את שינוי מבנה השוק.
התרחבות השחקנים והיקף השוק
כפי שדווח בגלובס, דוחות 2025 של מימון ישיר, קבוצת לוזון, שלמה החזקות וחברות נוספות מצביעים על עניין גובר בשוק המשכנתאות החוץ-בנקאיות ועל הערכה לפוטנציאל צמיחה משמעותי בענף. לפי נתוני בנק ישראל המובאים בדוחות, היקף המשכנתאות שהעמידו תאגידים בנקאיים בשנת 2025 עמד על כ-106 מיליארד שקל, לעומת כ-93 מיליארד שקל בשנת 2024.נכון לספטמבר 2025, יתרת החוב לדיור במשק עמדה על כ-644 מיליארד שקל, כאשר כ-96% ממנה הועמדה בידי תאגידים בנקאיים. לפי נתון נוסף שהובא בכתבה, סך החובות לדיור של משקי הבית הגיע ל-653 מיליארד שקל נכון לדצמבר 2025, נתון שממחיש עד כמה השוק נותר מרוכז בידי הבנקים גם לאחר כניסת שחקנים חדשים.
בין הגופים שנכנסו לאחרונה לתחום נמנים רמי לוי והכשרה ביטוח, קבוצת שלמה ופריסבי של קרסו. קבוצת לוזון, שהקימה עם נאוי גרופ חברה חדשה למתן משכנתאות חוץ-בנקאיות, העריכה כי האשראי החוץ-בנקאי לדיור עדיין מסתכם בפחות מ-5% מהשוק, אך ציינה כי מאז 2022 חלה עלייה משמעותית במספר הגופים הפעילים.
מוטי ציטרין, סמנכ"ל וראש תחום מוסדות פיננסיים ומימון מובנה במידרוג, אומר כי פוטנציאל הצמיחה נובע בין היתר מארביטראז' רגולטורי מול המערכת הבנקאית ומקהל לווים שאינו עומד תמיד בתנאי הבנקים. לדבריו, הגופים החוץ-בנקאיים יכולים לפנות ללווים שמבקשים מינוף גבוה יותר או מחזיקים נכסים אך אינם מציגים הכנסה שוטפת מספקת לפי אמות המידה הבנקאיות.
מגבלות התחרות והשלכות לענף
לצד פוטנציאל ההתרחבות, המודל החוץ-בנקאי עדיין נשען במידה רבה על מימון שמגיע מהבנקים עצמם. המשמעות היא שבשלב הזה צמיחת החברות החוץ-בנקאיות אינה יוצרת איום מהותי על הבנקים, אלא אף עשויה לאפשר להם להגדיל חשיפה לאשראי דרך מימון עקיף של אותן חברות.יגאל צמח, יו"ר ובעלים משותף בקרן האשראי גשרים, אומר כי הבנקים מעמידים קווי אשראי בהיקפים גדולים לגופים החוץ-בנקאיים וכי הם נותרים מקור הכסף המרכזי בזכות עלות מימון נמוכה וגמישות גבוהה יותר לעומת גופים מוסדיים. לדבריו, המוסדיים נוכחים יותר בשוק כיום, אך עדיין פחות מותאמים להעמדת אשראי גמיש.
מימון ישיר, שנחשבת לאחת השחקניות הגדולות בתחום, העמידה בשנת 2025 הלוואות בהיקף של כ-1.927 מיליארד שקל, לעומת כ-1.283 מיליארד שקל ב-2024 וכ-1.037 מיליארד שקל ב-2023. החברה מציגה בכך צמיחה של כ-85% לעומת תחילת פעילותה בתחום בשנת 2022, בעוד נאוי גרופ כבר מציבה בתוכנית העבודה שלה יעד לתיק אשראי של כ-5.6 מיליארד שקל בסוף 2026 וכ-6.4 מיליארד שקל בסוף 2027, לפי חלקה היחסי בפעילות.
עם זאת, הריבית נותרת החסם המרכזי להתרחבות מהירה יותר. לפי הנתונים המופיעים בכתבה, הריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות מדד בבנקים הגדולים עמדה בפברואר 2026 על 3.48%, בעוד שבמימון ישיר הריבית הממוצעת הצמודה למדד בשנת 2025 עמדה על 7.84%, והריבית המשתנה הממוצעת עמדה על 9.98%. אף שמדובר בירידה לעומת 2024, הפער עדיין משמעותי ומקשה על השחקנים החוץ-בנקאיים להתחרות בתנאי המימון של הבנקים.
המשך הריבית הגבוהה במשק ואי-הוודאות הכלכלית מגבילים לפי שעה את קצב ההתכנסות בין תנאי המימון של הגופים החוץ-בנקאיים לאלה של המערכת הבנקאית. לכן, אף שהענף מציג צמיחה, נראה כי הדרך לשינוי מהותי במבנה התחרות בשוק המשכנתאות בישראל עדיין ארוכה.
בכתבה קודמת שלנו על הירידה בעסקאות הדיור בישראל הצגנו נתוני הלמ"ס שמצביעים על חולשה במכירות בין דצמבר 2025 לפברואר 2026, עם ירידה חדה במיוחד בדירות חדשות לצד מלאי גבוה ושיא של חודשי היצע. עוד ציינו כי במקביל להיחלשות בפעילות, יש ריכוזי מלאי בולטים בתל אביב ובמרכז ופערים בין סגמנטים של דירות חדשות ויד שנייה — רקע שמחדד את השפעת תנאי המימון והריבית על השוק.
חדשות נדל"ן האחרונות
-
אוגנדה
-
אוזבקיסטן
-
אוסטריה
-
אוסטרליה
-
אוקראינה
-
אורוגוואי
-
אזרבייג'ן
-
איחוד
-
איחוד האמירויות הערביות
-
איטליה
-
אינדונזיה
-
איראן, רפובליקה אסלאמית
-
אירלנד
-
אל סלבדור
-
אלבניה
-
אלג'יריה
-
אנגולה
-
אסוואטיני
-
אסטוניה
-
אפגניסטן
-
אקוודור
-
ארגנטינה
-
ארה״ב
-
ארמניה
-
אתיופיה
-
בהאמה
-
בולגריה
-
בוליביה
-
בוצואנה
-
בחריין
-
בלארוס
-
בלגיה
-
בנגלדש
-
ברוניי דארוסלם
-
ברזיל
-
בריטניה
-
ג'ורג'יה
-
ג'מייקה
-
גאנה
-
גרמניה
-
דנמרק
-
דרום אפריקה
-
האיטי
-
הודו
-
הולנד
-
הונג קונג
-
הונגריה
-
הרפובליקה הדומיניקנית
-
וייטנאם
-
ונצואלה
-
זימבבואה
-
זמביה
-
חוף השנהב
-
טג'יקיסטן
-
טורקיה
-
טייוואן, מחוז סין
-
טנזניה
-
טרינידד וטובגו
-
יוון
-
יפן
-
ירדן
-
ישראל
-
כווית
-
לאוס
-
לבנון
-
לוב
-
לוקסמבורג
-
לטביה
-
ליטא
-
לסוטו
-
מאוריציוס
-
מדגסקר
-
מוזמביק
-
מולדובה
-
מונגוליה
-
מונטנגרו
-
מיאנמר
-
מלזיה
-
מלטה
-
מצרים
-
מקדוניה הצפונית
-
מקסיקו
-
מרוקו
-
נורבגיה
-
ניגריה
-
ניו זילנד
-
נמיביה
-
נפאל
-
סומליה
-
סוריה
-
סין
-
סינגפור
-
סלובניה
-
סלובקיה
-
ספרד
-
סרביה
-
סרי לנקה
-
עומאן
-
עיראק
-
ערב הסעודית
-
פולין
-
פורטו ריקו
-
פורטוגל
-
פיליפינים
-
פינלנד
-
פלסטין
-
פנמה
-
פפואה גינאה החדשה
-
פקיסטן
-
פרגוואי
-
פרו
-
צ'ילה
-
צרפת
-
צ׳כיה
-
קובה
-
קולומביה
-
קונגו
-
קונגו ד׳
-
קוסטה ריקה
-
קוריאה
-
קזחסטן
-
קטאר
-
קירגיזסטן
-
קמבודיה
-
קמרון
-
קנדה
-
קניה
-
קפריסין
-
קרואטיה
-
רואנדה
-
רומניה
-
שוודיה
-
שוויץ
-
תאילנד
-
תוניסיה
-
תימן
- Forex
- Crypto
