בית המשפט מרכז לוד קובע כי ביטול עסקת קומבינציה מהווה מכר חוזר לצורכי מס

Traders Union
כל החדשות
חדשות פיננסיות
ביטול עסקת קומבינציה ומיסוי

כל החדשות

הסיפורים החמים

חדשות קריפטו

חדשות פיננסיות

מטבעות

קולות השוק

חדשות רגולטורים

בית המשפט מרכז לוד קובע כי ביטול עסקת קומבינציה מהווה מכר חוזר לצורכי מס — ביטול קומבינציה הוא מכר

ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי מרכז לוד קובעת כי ביטול הסכם קומבינציה שלא מומש במשך 18 שנה אינו נחשב לביטול למפרע אלא למכר חוזר. ההחלטה דוחה את ערעורן של מצלאוי ולורנצי ומשאירה על כנה את עמדת רשות המסים שלפיה בעלת הקרקע חייבת במס רכישה ובמס שבח.

היילייטס

בית המשפט מרכז לוד קבע כי ביטול עסקת קומבינציה בין לורנצי למצלאוי מהווה מכר חוזר לצורכי מס ולא השבה למצב הקודם.
חלוף 18 שנים בין כריתת ההסכם המקורי לביטול, לצד פעולות מהותיות כמו הריסת מבנה, קידום תב"ע והשכרה, חיזקו את עמדת רשות המסים.
החלטת השופט שמואל בורנשטין מבהירה כי בעסקאות נדל"ן ממושכות, סכסוכים או אי-בנייה אינם פוטרים מחבות מס בגין העסקה.

מבחני הוועדה והשתלשלות העסקה

כפי שפורסם בגלובס, המחלוקת נסובה סביב הסכם קומבינציה שנחתם במאי 2001 בין לורנצי למצלאוי לגבי חלקה ברמת גן, לאחר שלורנצי רכשה זכויות בקרקע באוגוסט 1996 ומצלאוי רכשה זכויות חכירה במקרקעין סמוכים כשנתיים לאחר מכן. לפי ההסכם, לורנצי מכרה למצלאוי 60% מזכויותיה בחלקה בתמורה לשירותי בנייה על יתרת הזכויות, ומצלאוי התחייבה להקים מגדל משרדים בשתי החלקות, לקדם תוכניות בניין עיר חדשות ולסייע בהעמדת הלוואות שונות ללורנצי.

בהמשך הושכרו המקרקעין לחברת חניונים תמורת 41 אלף שקל בחודש, ובנובמבר 2016 חתמה מצלאוי על הסכם עם צח.קר.סו למכירת זכויותיה בחלקה תמורת כ-63 מיליון שקל, לצד אופציה הקשורה לזכויות ולהתחייבויות מכוח הסכם הקומבינציה. מצלאוי טענה בערעור כי העסקה המקורית לא יצאה אל הפועל בשל סכסוכים, לא הועברה לה החזקה והיא לא מימשה את התחייבותה המרכזית לבנייה.

לורנצי הודיעה ביוני 2016 על ביטול הסכם הקומבינציה, וביוני 2019 חתמו הצדדים על הסכם ביטול. בנובמבר 2020 הוגשה בקשה למנהל מיסוי מקרקעין להכיר בביטול העסקה, אך זו נדחתה בנימוק שלא מדובר בביטול אלא במכר חוזר.

יו"ר ועדת הערר, השופט שמואל בורנשטין, קובע בהסכמת חברי הוועדה כי העסקה "שלחה שורשים בקרקע המציאות" ולכן לא ניתן לבטלה למפרע. בהחלטה מודגש כי בבחינת השאלה אם מדובר בביטול אמיתי או במכר חוזר יש לשקול, בין היתר, את פרק הזמן שחלף, רישום הערת האזהרה, מסירת החזקה, השינויים שבוצעו במקרקעין, השבחתם, ההכנסות שהופקו מהם ומטרת הביטול.

השפעה על עסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין

הוועדה מבהירה כי חלוף כ-18 שנים בין כריתת ההסכם לבין הסכם הביטול פועל לחובת הטענה לביטול למפרע, במיוחד כאשר בוצעו במקרקעין פעולות מהותיות כמו הריסת מבנה, קידום תב"ע, השכרה כחניון והסדרים כספיים בהתאם להסכם המקורי. גם אם הבנייה עצמה לא בוצעה, נקבע כי העסקה התפתחה בפועל והקרקע הושבחה לאורך השנים.

החלטה זו מחזקת את עמדת רשות המסים שלפיה בעסקאות נדל"ן ממושכות, שבהן ההסכם קיבל ביטוי מעשי וכלכלי, ביטול מאוחר עלול להיחשב כמכר חוזר ולא כהשבה מלאה של המצב לקדמותו. עבור יזמים ובעלי קרקע, המשמעות היא שסכסוך עסקי מתמשך או אי השלמת הבנייה אינם מספיקים לבדם כדי למחוק בדיעבד חבות במס אם העסקה כבר נקלטה במציאות הכלכלית והקניינית.

בכתבה קודמת שלנו על עליית מחירי חומרי הגלם בענף הבנייה בישראל בעקבות שיבושים בנתיבי הסחר סביב מצרי הורמוז, הסברנו כיצד ההתייקרות בבטון, ברזל, פלדה ומלט צפויה להאיץ את מדד תשומות הבנייה. ציינו שהמשמעות היא התייקרות פוטנציאלית של דירות חדשות דרך ההצמדה למדד, לצד פגיעה בשולי הרווח של יזמים וקבלנים כאשר לא ניתן לגלגל את מלוא העלויות לרוכשים.

חומר זה עשוי להכיל דעות של צדדים שלישיים, אף אחד מהנתונים והמידע בדף אינטרנט זה אינו מהווה ייעוץ השקעות בהתאם לכתב הוויתור שלנו. בעוד אנו מקפידים על יושרה מערכתית קפדנית, פוסט זה עשוי להכיל הפניות למוצרים מהשותפים שלנו.

האם אהבת את המאמר?