ועדת הערר בתל אביב דוחה בקשה לביטול מס רכישה בקבוצת רכישה לאחר מכירת הזכויות לרוכש חדש

Traders Union
כל החדשות
חדשות פיננסיות
ביטול מס רכישה בקבוצת רכישה

כל החדשות

הסיפורים החמים

מניות

מטבעות קריפטוגרפיים

כלכלה

מטבעות

סחורות

קולות השוק

Sholanke Dele

05.05.2026

ועדת הערר בתל אביב דוחה בקשה לביטול מס רכישה בקבוצת רכישה לאחר מכירת הזכויות לרוכש חדש — אין החזר מס לקבוצות רכישה

מחלוקת מס סביב עסקה בקבוצת הרכישה "יונייטד שרונה" מחדדת מתי רוכש יכול לבטל חיוב במס רכישה לאחר שהזכויות שרכש אינן נותרות בידיו. ועדת הערר בתל אביב קובעת כי כאשר הזכויות כבר נמכרות הלאה והמצב המקורי אינו מושב, מדובר בעסקה ששלחה שורשים ולא בביטול שמאפשר מחיקת המס.

היילייטס

הוועדה בתל אביב דחתה ערר רוכש מקבוצת 'יונייטד שרונה' ולא ביטלה מס רכישה בטענה כי הזכויות נמכרו לאחר ולא הושבו למקור.
הרוכש חויב במס רכישה של כ-113 אלף שקל על דירת מגורים וכ-93 אלף שקל על זכויות נוספות לאחר פשרה עם רשות המיסים.
פסק הדין קובע שמכירת זכויות לצד ג' מסכלת טענה לביטול עסקה במקרקעין לצרכי מס, גם במקרה של סכסוך חוזי בקבוצות רכישה.

הכרעת הוועדה והשתלשלות העסקה

כפי שפורסם בגלובס, ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בתל אביב דוחה ערר של רוכש זכויות בקבוצת הרכישה "יונייטד שרונה", שביקש להכיר בביטול העסקה ולבטל את חיוביו במס רכישה. הוועדה קובעת כי הזכויות שנרכשו מרשות מקרקעי ישראל לא הושבו למוכרת המקורית, אלא נמכרו בהמשך לרוכש חדש, ולכן לא מתקיים ביטול אמיתי של העסקה לצורכי מס.

לפי פסק הדין, העורר הצטרף לקבוצת הרכישה בינואר 2016 ודיווח תחילה על רכישת זכות לדירת מגורים בשווי של כ-3.2 מיליון שקל ועל זכויות נוספות בשווי של כ-770 אלף שקל. לאחר התערבות מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב נחתמה פשרה, שלפיה שווי זכויות דירת המגורים נקבע על כ-3.9 מיליון שקל, ושווי הזכויות הנוספות על כ-1.1 מיליון שקל, ובהתאם חויב העורר במס רכישה של כ-113 אלף שקל בגין דירת המגורים וכ-93 אלף שקל בגין הזכויות הנוספות.

בהמשך טען העורר כי מארגני הקבוצה הודיעו לו על שינויים בגודל הדירה, בקומה ובתנאי התשלום, ובעקבות הסכסוך שפרץ סירב לשאת בתשלומים נוספים. זכויותיו בפרויקט נמכרו בשמו לרוכש חדש בינואר 2018, והמכירה דווחה לרשות המסים, שאישרה שומה עצמית של מס שבח בסך אפס שקלים.

המשמעות לרוכשים ולמיסוי מקרקעין

במאי 2023 פנה העורר למנהל מיסוי מקרקעין תל אביב בבקשה להכיר בביטול העסקה המקורית ולבטל את מס הרכישה, אך בקשתו נדחתה. בערר טען, בין היתר, כי העסקה סוכלה בידי הקבוצה, כי נוצר כפל מס מאחר שגם הרוכש החדש חויב במס רכישה, וכי נגרם לו הפסד כספי משמעותי לצד אובדן הטבות כעולה חדש.

יו"ר הוועדה, השופטת ירדנה סרוסי, בהסכמת חברי הוועדה רו"ח יהושע ביליצקי ועו"ד דן מרגליות, קובעת כי אחד המבחנים המרכזיים לביטול עסקה אמיתי הוא השבת המצב לקדמותו, לרבות השבה הדדית של הזכויות והתמורה בין הצדדים המקוריים. הוועדה מדגישה כי העורר לא הראה שרמ"י הסכימה לביטול, לא הציג פסק דין המורה על ביטול העסקה מולה, ולא הוכיח השבה של הזכויות או של הכספים.

הכרעה זו מחזקת את הגישה שלפיה במקרקעין, ובפרט בעסקאות מורכבות של קבוצות רכישה, מכירה של הזכויות לצד שלישי מקשה מאוד על טענה כי העסקה המקורית בוטלה לצורכי מס. מבחינת שוק הנדל"ן, המשמעות היא שרוכשים שנקלעים לסכסוך חוזי עם הקבוצה או עם המארגנים אינם יכולים להניח כי עצם כישלון המהלך מבחינתם יוביל אוטומטית לביטול מס הרכישה ששולם.

בכתבה קודמת שלנו על מינויו של יהודה אליהו למנכ"ל רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) סקרנו את החלטת הממשלה לאחר כחצי שנה שבה הרשות פעלה ללא מנכ"ל קבוע, לצד מחלוקת משפטית סביב מידת התאמתו לתפקיד. ציינו כי המינוי עשוי להשפיע על קצב קבלת ההחלטות והפחתת הבירוקרטיה ברמ"י, ובכך גם על הקצאת קרקעות ועל ההתנהלות בענף הדיור.

חומר זה עשוי להכיל דעות של צדדים שלישיים, אף אחד מהנתונים והמידע בדף אינטרנט זה אינו מהווה ייעוץ השקעות בהתאם לכתב הוויתור שלנו. בעוד אנו מקפידים על יושרה מערכתית קפדנית, פוסט זה עשוי להכיל הפניות למוצרים מהשותפים שלנו.

האם אהבת את המאמר?