פסק דין שניתן השבוע בבית המשפט המחוזי בתל אביב מציב סימן שאלה מעל אחת הפרקטיקות המרכזיות בענף ההתחדשות העירונית, תוספת שטח אחידה לדיירים בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38. ההכרעה נוגעת לפרויקט ברמת גן, אך בענף מזהירים כי היא עלולה להשפיע על חישובי הכדאיות, על מו"מ עם דיירים ועל הוודאות הנדרשת לקידום מיזמים חדשים.
היילייטס
- פסק הדין המחוזי בתל אביב קבע כי אחידות בתוספת שטח בדירות פינוי-בינוי פוגעת בעקרון השוויון וחייב דמי איזון של 141 אלף שקל.
- הכרעת בית המשפט מטילה ספק בערך 'התוספת האחידה', עלולה לעורר אי ודאות כלכלית ותכנונית ולהחריף מחלוקות בין דיירים ליזמים בענף ההתחדשות.
- שוק ההתחדשות העירונית ממתין להכרעה אפשרית של בית המשפט העליון או לחקיקה לתיקוף הוודאות, אך חוזים קיימים אינם צפויים להיפתח מחדש.
הכרעת בית המשפט והשלכותיה המיידיות
כפי שדווח בגלובס, פסק הדין עוסק בפרויקט פינוי-בינוי ברחוב הרא"ה ברמת גן, שבו הוסכם כי כלל בעלי הדירות יקבלו תוספת אחידה של 12 מ"ר, לצד מרפסת וחניה. שתי בעלות דירות סירבו לחתום בטענה כי החלוקה אינה שוויונית, משום שבעלי דירות קטנות נהנים מתוספת מהותית יותר באחוזים לעומת בעלי דירות גדולות.בית המשפט המחוזי בתל אביב קובע כי הענקת תוספת שטח זהה לכל הדירות, בלי להביא בחשבון את גודלן המקורי, פוגעת בעקרון השוויון ומשנה גם את היחס בין הדירות ואת חלקן ברכוש המשותף. בהתאם לכך נקבע כי סירוב בעלת הדירה הגדולה הוא סירוב סביר, אך כדי לא לבלום את המיזם מאפשר בית המשפט את המשך קידום הפרויקט בכפוף לתשלום דמי איזון של 141 אלף שקל לבעלת הדירה שנפגעה.
המשמעות הרחבה של ההכרעה נובעת מכך שהיא מערערת על מודל ה"תוספת האחידה", שנחשב לנוהג מושרש בענף ונשען על תקן 21 לבדיקת הכדאיות הכלכלית של תוכניות פינוי-בינוי. לדברי השמאי והמשפטן ארז כהן, הכנסת עקרון היחסיות במקום אחידות עלולה לייצר אי ודאות, להרחיב מחלוקות שמאיות ומשפטיות ולהפוך כל פרויקט לוויכוח נפרד על נוסחת התמורות.
עו"ד גל חסון מוסיף כי שינוי בפרשנות עקרון השוויון בתחום שפועל שנים לפי פרקטיקה מסחרית קבועה משנה את התחשיבים הכלכליים ואת אסטרטגיית הניהול של יזמים. עם זאת, הוא מדגיש כי פסק הדין עוסק במסלול תמ"א 38/2, הריסה ובנייה, ולא בהכרח משליך באותה מידה על מתחמי פינוי-בינוי שבהם מנגנוני חלוקת התמורות נשענים על מסגרת תכנונית וקניינית שונה.
השפעה אפשרית על פרויקטים חדשים והסכמים קיימים
בענף נשמעות כעת הערכות מנוגדות באשר לעוצמת ההשפעה. איתי סמדר, מנכ"ל רוטשטיין נדל"ן התחדשות עירונית, אומר כי ההתערבות השיפוטית במנגנון שעליו נשענת הוודאות הכלכלית של היזמים והדיירים עלולה להחזיר את השוק לתקופה של חוסר ודאות תכנוני וכלכלי, ואף לעודד דרישות פרטניות שיפגעו בכדאיות של מיזמים ויעכבו חתימות.ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, מציין כי מאז פרסום ההכרעה נרשמת תסיסה בפרויקטים המצויים בשלבים מתקדמים לקראת חתימה, וכי הנושא עולה בקרב דיירים בפרויקטים שונים ברחבי הארץ. לדבריו, הדבר כבר יוצר ויכוחים ומחלוקות בין בעלי דירות, בעוד יזמים מזהירים מפני "אפקט מצנן" שיקשה על קידום פרויקטים חדשים.
מנגד, מאיר ברון, מנהל תחום פיתוח עסקי וראש תחום התחדשות עירונית בי.ח דמרי, סבור כי מדובר במקרה ייחודי מאוד מבחינה משפטית ועובדתית, ולכן השפעתו המעשית מוגבלת. להערכתו, השוק ימשיך להישען על תקן 21 ועל פסיקות קודמות כעוגן המרכזי לחישוב תמורות, וההכרעה הנוכחית לא תהפוך לסטנדרט חדש למשא ומתן בין יזמים לדיירים.
באשר להסכמים שכבר נחתמו, עו"ד חסון אומר כי בתי המשפט אינם נוטים לפתוח חוזים קיימים לאחר מעשה, וגם במקרה הנוכחי בית המשפט נמנע מביטול ההסכם כדי לשמור על האינטרס הציבורי ולא לסכל את הפרויקט. לצד זאת, בענף מעריכים כי דיירים עשויים לנסות לשפר עמדות, ולכן הכרעה של בית המשפט העליון בערעור אפשרי, או תיקון חקיקה, עשויים להיות קריטיים ליצירת ודאות מחייבת בשוק ההתחדשות העירונית.
בכתבה קודמת שלנו על פסיקת המחוזי בתל אביב בנוגע לחלוקת התמורות בפרויקטי התחדשות עירונית, סקרנו כיצד נקבע שתוספת אחידה של 12 מ"ר לכל דירה בפרויקט פינוי-בינוי ברמת גן אינה עומדת בעיקרון השוויון, ולכן נפסקו דמי איזון של 141 אלף שקל לבעלת הדירה הגדולה. ציינו גם שההכרעה עלולה לערער את מודל ה"תוספת האחידה" המקובל בענף, להגביר מחלוקות בין דיירים ליזמים ולהוסיף אי-ודאות, במיוחד על רקע היעדר הכרעה מחייבת של בית המשפט העליון.
-
אוגנדה
-
אוזבקיסטן
-
אוסטריה
-
אוסטרליה
-
אוקראינה
-
אורוגוואי
-
אזרבייג'ן
-
איחוד
-
איחוד האמירויות הערביות
-
איטליה
-
אינדונזיה
-
איראן, רפובליקה אסלאמית
-
אירלנד
-
אל סלבדור
-
אלבניה
-
אלג'יריה
-
אנגולה
-
אסוואטיני
-
אסטוניה
-
אפגניסטן
-
אקוודור
-
ארגנטינה
-
ארה״ב
-
ארמניה
-
אתיופיה
-
בהאמה
-
בולגריה
-
בוליביה
-
בוצואנה
-
בחריין
-
בלארוס
-
בלגיה
-
בנגלדש
-
ברוניי דארוסלם
-
ברזיל
-
בריטניה
-
ג'ורג'יה
-
ג'מייקה
-
גאנה
-
גרמניה
-
דנמרק
-
דרום אפריקה
-
האיטי
-
הודו
-
הולנד
-
הונג קונג
-
הונגריה
-
הרפובליקה הדומיניקנית
-
וייטנאם
-
ונצואלה
-
זימבבואה
-
זמביה
-
חוף השנהב
-
טג'יקיסטן
-
טורקיה
-
טייוואן, מחוז סין
-
טנזניה
-
טרינידד וטובגו
-
יוון
-
יפן
-
ירדן
-
ישראל
-
כווית
-
לאוס
-
לבנון
-
לוב
-
לוקסמבורג
-
לטביה
-
ליטא
-
לסוטו
-
מאוריציוס
-
מדגסקר
-
מוזמביק
-
מולדובה
-
מונגוליה
-
מונטנגרו
-
מיאנמר
-
מלזיה
-
מלטה
-
מצרים
-
מקדוניה הצפונית
-
מקסיקו
-
מרוקו
-
נורבגיה
-
ניגריה
-
ניו זילנד
-
נמיביה
-
נפאל
-
סומליה
-
סוריה
-
סין
-
סינגפור
-
סלובניה
-
סלובקיה
-
ספרד
-
סרביה
-
סרי לנקה
-
עומאן
-
עיראק
-
ערב הסעודית
-
פולין
-
פורטו ריקו
-
פורטוגל
-
פיליפינים
-
פינלנד
-
פלסטין
-
פנמה
-
פפואה גינאה החדשה
-
פקיסטן
-
פרגוואי
-
פרו
-
צ'ילה
-
צרפת
-
צ׳כיה
-
קובה
-
קולומביה
-
קונגו
-
קונגו ד׳
-
קוסטה ריקה
-
קוריאה
-
קזחסטן
-
קטאר
-
קירגיזסטן
-
קמבודיה
-
קמרון
-
קנדה
-
קניה
-
קפריסין
-
קרואטיה
-
רואנדה
-
רומניה
-
שוודיה
-
שוויץ
-
תאילנד
-
תוניסיה
-
תימן
- Forex
- Crypto
