חברות הנדל"ן שוחקות רווחיות בפרויקטי מגורים בישראל

Traders Union
כל החדשות
חדשות פיננסיות
רווחיות נדל"ן נשחקת בישראל

כל החדשות

חדשות קריפטו

חדשות פיננסיות

קולות השוק

מיליארדרים

חדשות רגולטורים

Sholanke Dele

19.05.2026

עליית מחירי הדירות במחוז תל אביב אינה מתורגמת בהכרח לשיפור בתוצאות הקבלנים, בשעה שקצב המכירות נותר איטי ועלויות המימון והביצוע ממשיכות ללחוץ על הענף. על רקע מלאי של 85,310 דירות חדשות לא מכורות, יותר חברות ציבוריות מציגות רווח גולמי נמוך מאוד ואף הפסדים בפרויקטים נקודתיים.

היילייטס

י.ח דמרי, אב-גד, פרופדו ואפריקה מגורים מציגות הפסדים או רווחיות נמוכה בפרויקטים למגורים, עם רווח גולמי שנע בין מינוס 3% ל-7%, הרחק מהמקובל של כ-15%.
ירידת הרווחיות נובעת בעיקר מהשפעת ריבית גבוהה, עלייה במחירי חומרי גלם, מחסור בכוח אדם ועיכובים מתמשכים בגלל המלחמה, כשמדד תשומות הבנייה עלה באפריל ב-1.1% וב-12 החודשים האחרונים ב-3%.
יזמים גדולים משהים מיזמים שאינם רווחיים מספיק, משנים אסטרטגיה עסקית, והרווחיות המינימלית לפרויקטים חדשים ירדה לרמות של 12%–13%, תוך היעלמות מנגנוני שיתוף רווחים.

לחצי שוק פוגעים ברווחיות הפרויקטים

כפי שדווח ב-Globes, בדיקה של הדוחות השנתיים ל-2025 מראה כי שורה של חברות נדל"ן ציבוריות מתמודדות עם שחיקה חדה ברווחיות בפרויקטי מגורים, בעיקר בפרויקטים של התחדשות עירונית ובמיזמים הכוללים דירות בסבסוד ממשלתי. בחלק מהמקרים מדובר ברווח גולמי של אחוזים בודדים בלבד, ובאחרים כבר נרשמים הפסדים ברמת הפרויקט הבודד.

י.ח דמרי, שבעל השליטה והמנכ"ל שלה יגאל דמרי אמר לאחרונה כי לחברה יש פרויקטים בתל אביב ש"עומדים על אפס, ואפילו במינוס", מציגה בפרויקט תמ"א 38 ברחוב אנטיגונוס בתל אביב הפסד גולמי של 3%, כ-1.8 מיליון שקל. בפרויקט יש 27 דירות, מהן 10 למכירה, אך עד סוף 2025 נמכרו רק שתיים. גם אב-גד מציגה הפסד גולמי של 2%, כ-1.12 מיליון שקל, בפרויקט תמ"א 38 בראשון לציון, תוך שהיא מצביעה על עלייה באומדן תקציב הביצוע ועיכוב במסירת חלק מהדירות.

חברת פרופדו רושמת הפסד גולמי של 1%, כ-395 אלף שקל, בפרויקט ברמת גן, בעוד שבפרויקט נוסף שלה בתל אביב הרווח הגולמי עומד על 4% בלבד, שיעור הנחשב נמוך משמעותית ביחס לרווח יזמי מקובל של כ-15% בתחום המגורים. עמרם אברהם מציגה רווח גולמי של 7% בפרויקט AQUA PARK באשדוד, שהחברה מגדירה כמהותי מאוד, בעוד שבחלקים אחרים של אותו מיזם הרווחיות גבוהה יותר, בטווח של 17% עד 19%.

גם בחברות נוספות נרשמת שחיקה בולטת. רייק אספן מציגה ירידה ברווח הגולמי בפרויקט Shir Tower בנתיבות מ-12.75% בשנת 2023 ל-5.28% ב-2025. אפריקה מגורים מציגה רווח גולמי של 5% בפרויקט בנס ציונה, ובפרויקט אחר באותה שכונה אף נרשם במהלך 2025 הפסד גולמי של 14%, לפני שהרווחיות הכוללת התייצבה על 5%. שיכון ובינוי מציגה רווח גולמי של 7% בשני מתחמים באור יהודה, שכל אחד מהם כולל 194 דירות.

ריבית, מלחמה ועלויות בנייה מכבידות על הענף

החברות קושרות את הפגיעה ברווחיות לשילוב של ריבית גבוהה, עליית מחירי חומרי גלם, מחסור בכוח אדם ועיכובים בביצוע מאז פרוץ המלחמה. י.ח דמרי מציינת בדוחותיה כי ההתייקרויות וזמינות כוח האדם משפיעות הן על מועדי ההשלמה והן על שיעורי הרווחיות, בעוד עמרם אברהם מדגישה גם את הפגיעה בביקוש מצד רוכשים עקב התייקרות הריבית והגבלות המימון במשכנתאות.

ללחצים אלה מתווסף מדד תשומות הבנייה, שעלה באפריל ב-1.1%, העלייה החודשית החדה ביותר מאז אפריל 2025. ב-12 החודשים האחרונים עלה המדד ב-3%, ומתחילת השנה ב-1.6%, נתונים המחזקים את טענות הקבלנים על המשך התייקרות העלויות.

עו"ד עינת שקד, שותפה מנהלת במשרד יהב ושות', אומרת כי יזמים גדולים מתעדפים כיום פרויקטים ומשהים קידום של מיזמים שבהם הרווחיות אינה מספקת. לדבריה, רווח של 15% נחשב כיום לתוצאה טובה, בעוד שפרויקטים יוצאים לפועל גם ברווחיות של 12% עד 13%, ומנגנוני שיתוף רווחים עם בעלי דירות כמעט נעלמים. להערכתה, הענף פועל כעת ב"מציאות חדשה", שבה יותר יזמים מחליפים אסטרטגיה, ולעיתים אף לוקחים פרויקטים כדי להציג צבר גדול לקראת הנפקה, גם ללא ודאות מלאה שיבשילו לביצוע.

בסיקור הקודם שלנו על דרישת הבנקים לעדכן דוחות אפס בפרויקטי מגורים, הסברנו כיצד עליית עלויות הבנייה והאטה בקצב המכירות שוחקות את הרווחיות החזויה ומובילות להקשחת תנאי המימון. הראינו שהלחץ הזה עשוי להגדיל אצל חלק מהיזמים את הצורך בהון עצמי נוסף, אך גם לכפות התאמה ישירה יותר של מחירי הדירות לתנאי השוק במקום להסתמך על מבצעי מימון.

חומר זה עשוי להכיל דעות של צדדים שלישיים, אף אחד מהנתונים והמידע בדף אינטרנט זה אינו מהווה ייעוץ השקעות בהתאם לכתב הוויתור שלנו. בעוד אנו מקפידים על יושרה מערכתית קפדנית, פוסט זה עשוי להכיל הפניות למוצרים מהשותפים שלנו.

האם אהבת את המאמר?