פרויקט פינוי בינוי בתל אביב מעמיד למבחן מסלול כפוי למכירת זכויות מתנגדים

Traders Union
כל החדשות
חדשות פיננסיות
פינוי בינוי בתל אביב: מסלול חדש

כל החדשות

הסיפורים החמים

חדשות קריפטו

חדשות פיננסיות

מטבעות

קולות השוק

מיליארדרים

חדשות רגולטורים

אנדראס קריסטו

31.05.2026

פרויקט פינוי בינוי בתל אביב מעמיד למבחן מסלול כפוי למכירת זכויות מתנגדים — מהפכה בפינוי בינוי

פרויקט התחדשות עירונית גדול ברחוב אילת, בגבול יפו ותל אביב, צפוי לפי דוחות אקרו לצאת לדרך ברבעון השלישי של 2027 לאחר מאבק משפטי חריג סביב אופן קידומו. ההליך מעמיד במרכזו שימוש בתביעת פירוק שיתוף, במקום המסלול המקובל של כפיית חתימה על דייר סרבן, ועשוי להשפיע על אופן קידום פרויקטים דומים ברחבי הארץ.

היילייטס

היזמיות אקרו ובלגיה ישראל מקדמות פירוק שיתוף למתחם בתל אביב בשווי מוערך של מעל 500 מיליון שקל, למרות התנגדות כ-20% מהזכויות.
ההליך הגיע לעליון, לאחר שפסקי דין כבר אפשרו המשך התהליך; עיכוב זמני בוטל כי המתנגדים לא הפקידו ערובה של 8 מיליון שקל.
אישור המסלול על-ידי העליון עשוי לאפשר ליזמים לרכוש זכויות דיירים מתנגדים בכפייה בפרויקטים עתידיים, עם השלכות רוחביות על ענף ההתחדשות העירונית.

המאבק המשפטי והשלכותיו על הפרויקט

כפי שפורסם בגלובס, המתחם כולל כיום שני בניינים משותפים עם כ, 200 יחידות דיור ושטחי מסחר בקומות התחתונות, וחלק מבעלי הזכויות מעריכים את שוויו ביותר מ, 500 מיליון שקל, בעוד היזמיות סבורות כי השווי נמוך יותר. על הקרקע חלה תוכנית איחוד וחלוקה שהופכת את השטח למגרש אחד, אך כ, 20% מבעלי הזכויות מתנגדים למהלך וטוענים לפגיעה מהותית בזכויותיהם.

אקרו ובלגיה ישראל, שמקדמות את המיזם ואספו תמיכה מכ, 80% מבעלי הזכויות, בחרו לפעול באמצעות תביעה לפירוק שיתוף. במסלול זה, אם יאושר סופית, ניתן לכפות על המתנגדים למכור את זכויותיהם, במקום להותירם בעלי נכס שיקבלו דירה חלופית לאחר הבנייה, כפי שנהוג בדרך כלל בפינוי בינוי.

כעת ההכרעה מצויה בידי בית המשפט העליון, שדן בבקשת רשות ערעור על פסקי הדין שכבר אפשרו את המשך ההליך. השופט אלכס שטיין כתב כי הוא מודע לכך שלנשיא בית המשפט העליון יצחק עמית יש זכויות בקרקע, אך ציין שאין לו מניעה לדון בתיק; עמית עצמו אינו מתנגד לפרויקט וצורף להליך כמשיב פורמלי בלבד.

שטיין אף העניק סעד ארעי לעיכוב הליכי הפירוק, אך ביטל אותו לאחר שהמבקשים לא עמדו בתנאים שנקבעו להם, ובהם הפקדת ערובה של 8 מיליון שקלים או משכון זכויותיהם במקרקעין. במקביל, הוא ביקש מהיועצת המשפטית לממשלה להגיש חוות דעת, הצפויה להימסר ביוני, צעד שממחיש את המשמעות הרחבה האפשרית של ההכרעה לענף הנדל"ן.

הסיכון לענף ההתחדשות העירונית

המתנגדים טוענים כי פירוק שיתוף עוקף את מנגנוני ההגנה של חוק פינוי בינוי, משום שהוא עלול להשאיר אותם עם תמורה כספית בלבד, בלי נכס חלופי, בלי דמי שכירות לתקופת הבנייה, ועם חבות מס שעלולה להגיע להיקפים כבדים. לטענתם, מנגנון המכירה אינו תחרותי באמת, משום שליזם המחזיק ברוב הזכויות יש יתרון מובהק שמקשה על כניסת רוכשים חיצוניים.

מנגד, היזמיות טוענות כי מדובר בכלי חוקי ומוכר שנועד להתמודד עם מצבים שבהם מיעוט קטן חוסם פרויקט למרות תמיכה רחבה, וכי גם במסלול כזה בית המשפט מפקח על הוגנות העסקה. לדבריהן, שמאי מטעם בית המשפט מעריך את הזכויות, והמכר עצמו מחייב אישור שיפוטי, כך שלא ניתן יהיה לאשר מחיר בלתי הוגן.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מתארים את המקרה כשטח אפור בעל פוטנציאל תקדימי. עו"ד ציפי מנור מאגמון עם טולצ'ינסקי אומרת כי הכרה בפירוק שיתוף כחלופה לחוק פינוי ובינוי היא מהלך דרמטי שיכול להציל פרויקטים או להרוג אותם, בעוד עו"ד שלום סימון ממשרד כורש ושות' מציין כי ההליך אינו שכיח אך עשוי להיות ישים כאשר לא ניתן להשיג את הרוב הדרוש במסלול הרגיל.

אם העליון יאשר את הדרך שנבחרה, יזמים ברחבי הארץ עשויים לראות בפירוק שיתוף מסלול מעשי לעקיפת דיירים סרבנים ולרכישת זכויותיהם בכפייה. אם הערעור יתקבל, הענף עשוי להיוותר עם גבולות ברורים יותר בין חוק פינוי בינוי לבין דיני השיתוף במקרקעין, באופן שיצמצם את היכולת להשתמש במסלול החלופי בפרויקטים עתידיים.

בכתבה קודמת שלנו עסקנו בפסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב שהטיל ספק בנוהג להעניק תוספת שטח אחידה לדיירים בפרויקטי פינוי־בינוי ותמ"א 38, וקבע כי תוספת זהה (כ־12 מ"ר) אינה בהכרח עומדת בעקרון השוויון כאשר גדלי הדירות שונים. ההכרעה חידדה את המתח בין ודאות תכנונית ושמאית לבין שוויון כלכלי מהותי, והצביעה על אפשרות לתקן פערים באמצעות דמי איזון—תוך צמצום הסיכון שדייר יחיד יקבל כוח חסימה מוחלט.

חומר זה עשוי להכיל דעות של צדדים שלישיים, אף אחד מהנתונים והמידע בדף אינטרנט זה אינו מהווה ייעוץ השקעות בהתאם לכתב הוויתור שלנו. בעוד אנו מקפידים על יושרה מערכתית קפדנית, פוסט זה עשוי להכיל הפניות למוצרים מהשותפים שלנו.

האם אהבת את המאמר?