הרשות להתחדשות עירונית מקדמת הקשחת כדאיות בפרויקטי פינוי-בינוי

Traders Union
כל החדשות
חדשות פיננסיות
הקשחת כדאיות בפינוי-בינוי

כל החדשות

הסיפורים החמים

מטבעות קריפטוגרפיים

חדשות פיננסיות

מטבעות

קולות השוק

רגולטורים

בנקים מרכזיים

הרשות להתחדשות עירונית מקדמת הקשחת כדאיות בפרויקטי פינוי-בינוי — הקשחת בדיקות כדאיות

על רקע שחיקה גוברת בכדאיות הכלכלית של מיזמי התחדשות עירונית, הרשות להתחדשות עירונית פונה לוועדות התכנון בדרישה להתאים את מדיניות האישור למציאות השוק המשתנה. המהלך נועד לצמצם ביטולי פרויקטים ופתיחה מחדש של הסכמים עם בעלי דירות, בין היתר באמצעות העלאת רף הרווח היזמי והרחבת הגמישות התכנונית.

היילייטס

הרשות להתחדשות עירונית ממליצה להעלות את הרווח היזמי המינימלי המוכר בפינוי-בינוי ל-18%-20% לעומת 15% כיום, בעיקר באזורי ביקוש.
ההנחיות קוראות להטמיע גמישות בשלב התכנון במרכיבים כמו תמהיל דירות, שימושים ותקני חניה, תוך שמירה על נפח הבינוי הקשיח.
הרשות מדגישה קיצור לוחות זמנים לאישור תוכניות לשנתיים וטוענת כי שינוי המדיניות צפוי להשפיע על מבנה העסקאות והיקף הפרויקטים.

הנחיות חדשות לכדאיות ותכנון גמיש

כפי שפורסם בגלובס, הרשות להתחדשות עירונית שיגרה לוועדות התכנון מכתב תחת הכותרת "מיקוד מאמץ ביצירת היתכנות כלכלית במציאות כלכלית משתנה". במכתב, שנשלח בידי גורי נדלר, מנהל אגף התכנון ברשות, נכתב כי תוכניות פינוי-בינוי רבות שקודמו ואושרו בשנים האחרונות התבססו על הנחה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, אך כיום הן נתקלות בקשיי מימוש משמעותיים.

ברקע למהלך עומדים ההאטה בענף הבנייה, הריבית הגבוהה, העלייה בעלויות המימון והזינוק בעלויות הביצוע. לפי הרשות, תנאים אלה גורמים לכך שחלק מהפרויקטים מתבטלים, ובמקרים אחרים נפתחים מחדש הסכמים מול בעלי הדירות כדי לצמצם תמורות.

בין ההצעות שמעלה נדלר נמצאת העלאת הרווח היזמי המקובל, מ-15% כיום לכ-18% עד 20%, בעיקר באזורי ביקוש. הוא מדגיש כי זהו רף ברירת המחדל בתוכניות שמקדמת הרשות, וכי אין להניח מראש שרווח נמוך יותר מספיק ליצירת כדאיות כלכלית.

נדלר גם קורא להטמיע מנגנוני גמישות בשלב התכנון, כך שניתן יהיה לשפר את כלכלת התוכנית בשלב ההיתר בלי לפגוע מהותית בעקרונות התכנון. בין הפרמטרים שבהם הוא מציע לאפשר גמישות, תוך שמירה על נפח הבינוי, נמצאים תמהיל גדלי הדירות, תמהיל השימושים, טווח תקני החניה והיקף שילוב דיור מיוחד.

בנוסף, הרשות דורשת כי דוחות תקן 21 ייערכו לפי הנחות העבודה המקובלות עליה, וכי יוצגו בהם גם בדיקות רגישות בנושאי תמורות, תקני חניה, מחירי מכירה ועלויות בנייה, הן בתרחישי עלייה והן בתרחישי ירידה.

השפעה על קצב האישור ועל שוק ההתחדשות

ברשות מבהירים כי מטרת המכתב היא לצמצם את הצורך בפתיחה מחדש של הסכמים בשלב היתרי הבנייה ולייצר ודאות כבר בשלבים מוקדמים יותר של הפרויקט. לפי עמדתה, תוכנית שבה נפח הבינוי קשיח וברור, אך התוכן שבתוכו גמיש יותר, יכולה להתאים טוב יותר לשינויים בתנאי השוק.

לפי ההסבר של הרשות, בשלב היתרי הבנייה ניתן יהיה להתאים את גודל הדירות או לשלב דירות להשכרה לתקופה מסוימת, בעוד שמספר הדירות וגובה הבינוי יישארו ללא שינוי. גישה זו אמורה לאפשר למוסדות התכנון להבין מראש את צורכי הציבור ואת אופי המרחב העתידי, בלי לאבד את היכולת להתאים את הפרויקט למציאות הכלכלית במועד המימוש.

הרשות גם מדגישה את חשיבות קיצור לוחות הזמנים לאישור תוכניות, וטוענת כי תוכניות המאושרות בתוך כשנתיים רלוונטיות יותר מתוכניות שאישורן נמשך שש שנים. לדבריה, ניתן לקדם גם תוכניות טובות מאוד בפרקי זמן קצרים יותר, והמאמץ יוגבר כדי להגיע לכך.

מבחינת הענף, הקו שמציגה הרשות משקף מעבר ממדיניות שמבוססת בעיקר על רווח יזמי נקודתי למדיניות שבוחנת טווחי רגישות ויכולת מימוש בפועל. אם הגישה תאומץ בוועדות התכנון, היא עשויה להשפיע על מבנה העסקאות, על דרישות הרשויות המקומיות ועל היקף הפרויקטים שיוכלו להתקדם בתנאי השוק הנוכחיים.

בכתבה קודמת שלנו על ירידת מחירי הקרקע בישראל ב-2025 הסברנו שלמרות ירידה במדד הקרקעות, העלייה בעלויות הבנייה, המימון והתארכות חיי הפרויקטים שוחקות את רווחיות היזמים ומגבילות את ההשפעה על מחירי הדירות. ציינו שמחיר הקרקע הוא הרכיב הגמיש ביותר במשוואה, ולכן הוא סופג את הלחץ כאשר הריבית והעלויות מזנקות, אך ירידה זו לבדה לרוב אינה מתורגמת להוזלה משמעותית לצרכנים—במיוחד באזורי ביקוש.

חומר זה עשוי להכיל דעות של צדדים שלישיים, אף אחד מהנתונים והמידע בדף אינטרנט זה אינו מהווה ייעוץ השקעות בהתאם לכתב הוויתור שלנו. בעוד אנו מקפידים על יושרה מערכתית קפדנית, פוסט זה עשוי להכיל הפניות למוצרים מהשותפים שלנו.

האם אהבת את המאמר?