שוק הדיור בישראל מציג ירידה במלאי הדירות הלא מכורות למרות שיא בהיתרי בנייה

Traders Union
כל החדשות
חדשות פיננסיות
ירידה במלאי דירות למרות שיא בהיתרי בנייה

כל החדשות

הסיפורים החמים

מניות

מטבעות קריפטוגרפיים

חדשות פיננסיות

מטבעות

סחורות

בנקים מרכזיים

Sholanke Dele

לפני 20 שעות

שוק הדיור בישראל מציג ירידה במלאי הדירות הלא מכורות למרות שיא בהיתרי בנייה — שוק הדיור מפתיע

נתוני אפריל של שוק הדיור בישראל מציגים פער חריג בין המשך הגידול בהיתרי הבנייה לבין ירידה במלאי הדירות הלא מכורות שבידי הקבלנים. המלאי יורד ביותר מ-2,000 דירות מאז סוף ינואר, אף שקצב המכירות נותר נמוך וזמן הבנייה הממוצע ממשיך להתארך.

היילייטס

הלמ"ס מדווח על ירידה במלאי הדירות הלא מכורות מכ-85,920 בפברואר 2026 לכ-84,000 באפריל, למרות שיא של יותר מ-82,500 היתרי בנייה ב-12 חודשים.
ירידת המלאי מוסברת בעיקר בעקבות האטה בהנפקת היתרי בנייה חדשים באפריל ולא רק בגלל הורדה טכנית של דירות ישנות מהמלאי.
זמן הבנייה הממוצע לדירה בישראל עלה ל-37.5 חודשים עקב מחסור בכוח אדם, בנייה של מגדלים גבוהים ותהליכי ביצוע מורכבים.

שיטת המדידה מסבירה את הפער בנתונים

כפי שפורסם ב-Globes, נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מראים כי מלאי הדירות הלא מכורות ירד מכ-85,920 דירות בפברואר 2026 לכ-84,000 דירות באפריל, בזמן שמספר יחידות הדיור בהיתרים ב-12 החודשים האחרונים מגיע לשיא של יותר מ-82,500 יחידות.

לפי שיטת החישוב של הלמ"ס, המלאי כולל דירות שקיבלו היתר בנייה ואומתו בסקרי הבנייה, בניכוי דירות חדשות שנמכרו. לכן, במצב שבו היתרי הבנייה עולים וקצב המכירות נמוך, המלאי אמור לגדול, כפי שאכן קרה במשך חודשים ארוכים עד שחצה בסוף השנה שעברה את רף 86 אלף הדירות.

אחד ההסברים לירידה הנוכחית הוא כלל מתודולוגי שלפיו דירה שלא נמכרה בתוך 15 חודשים ממועד גמר הבנייה נגרעת מהמלאי ואינה נחשבת עוד דירה חדשה. כלכלנים בענף טוענים כי סעיף זה עלול ליצור הפחתה טכנית במלאי, במיוחד בתקופה של ביקושים חלשים, אך בלמ"ס דוחים את הטענה שהשפעתו מהותית ומסבירים כי במקרה הנוכחי עיקר הירידה נובע מהאטה בהנפקת היתרים חדשים למטרת מכירה במהלך אפריל.

פער נוסף נובע ממכירות פריסייל, שבהן דירות נמכרות עוד לפני קבלת היתר בנייה. עסקאות כאלה נרשמות בנתוני הלמ"ס רק לאחר הנפקת ההיתר הרשמי, ועד אז הדירות עשויות להופיע כמלאי לא מכור, דבר שמוסיף תנודתיות לנתונים בתקופה שבה מכירות מוקדמות הופכות שכיחות יותר.

התארכות הבנייה מעמיקה את לחצי הענף

במקביל לעיוותים הסטטיסטיים, נתוני הלמ"ס מצביעים על התארכות נמשכת במשך הבנייה. זמן הבנייה הממוצע לבניין עומד על כ-32.1 חודשים, בעוד שמשך הזמן המשוקלל לפי מספר הדירות מגיע ל-37.5 חודשים, תוספת של יותר מחצי שנה בתוך ארבע שנים.

בבנק הפועלים מציינים כי המחסור בכוח אדם ורמת ביקושים נמוכה תורמים לעיכובים בגמר הבנייה ולעיתים גם לדחיית תחילת ביצוע פרויקטים, אפילו כאשר ההיתר כבר קיים. מצב זה מצביע על לחץ תפעולי ופיננסי מתמשך בענף המגורים, שבו מלאי רשמי, קצב שיווק והתקדמות בפועל אינם נעים תמיד באותו כיוון.

גם השינוי בתמהיל הבנייה מוסיף לזמני הביצוע. לפי הנתונים, מספר הדירות שהחלו להיבנות בבניינים בני 16 קומות ומעלה עולה מ-4,535 ב-2010 ל-17,980 בשנת 2025, כמעט פי ארבעה. המעבר למגדלים, חניונים תת-קרקעיים ופרויקטים מעורבי שימושים מחייב תהליכים הנדסיים מורכבים יותר, ולכן מאריך את מחזור הבנייה ואת זמן הספיגה של היצע חדש בשוק.

בכתבה קודמת שלנו על הירידה במדד מחירי הקרקעות של הלמ"ס ב-2025, הסברנו שמחירי הקרקע אמנם נשחקו (כולל ירידה מצטברת מאז 2022), אך במקביל עלויות הבנייה והמימון עלו והפרויקטים התארכו. הדגש היה שהירידה במחיר הקרקע לבדה אינה מתורגמת בהכרח לירידה מהותית במחירי הדירות, משום שהסביבה התפעולית והפיננסית ממשיכה ללחוץ על היזמים ועל קצב השיווק.

חומר זה עשוי להכיל דעות של צדדים שלישיים, אף אחד מהנתונים והמידע בדף אינטרנט זה אינו מהווה ייעוץ השקעות בהתאם לכתב הוויתור שלנו. בעוד אנו מקפידים על יושרה מערכתית קפדנית, פוסט זה עשוי להכיל הפניות למוצרים מהשותפים שלנו.

האם אהבת את המאמר?