פסיקות חדשות מחדדות את מגבלות רישום המקרקעין בישראל

Traders Union
כל החדשות
חדשות פיננסיות
מגבלות רישום המקרקעין בישראל

כל החדשות

הסיפורים החמים

מניות

מטבעות קריפטוגרפיים

כלכלה

מטבעות

סחורות

קולות השוק

Sholanke Dele

אתמול

פסיקות חדשות מחדדות את מגבלות רישום המקרקעין בישראל — מגבלות רישום בטאבו

שלושה פסקי דין שניתנו לאחרונה מצביעים על כך שגם רישום בטאבו אינו מבטיח הכרעה סופית בסכסוכי מקרקעין. ההחלטות עוסקות בדירה שנמכרה פעמיים, בקרקעות שהועברו עוד לפני קום המדינה ובדירה בבת ים שלא נרשמה על שם הרוכשים במשך יותר מ-40 שנה.

היילייטס

בפסק דין מחוזי בבאר שבע, בוטל הסכם מכר דירה באשקלון בשל חוסר תום לב של עורך דין ורישום זכויות לטובת קרובת משפחתו.
בית המשפט המינהלי בתל אביב דחה עתירה להשבת קרקעות שנמסרו לנציב העליון בשנות ה-30, בטענה להתיישנות ולפעולה מודעת מצד בעלי הקרקע.
פסק דין מחוזי בתל אביב קבע כי רישום בטאבו איננו ראיה מוחלטת, ופסל אותו במקרה בו הוצגה תשתית ראייתית סותרת ברורה לטובת התובעת.

פסקי הדין והגבולות של ההסתמכות על המרשם

כפי שפורסם בגלובס, המשותף לשלושת המקרים הוא בחינה שיפוטית של מהות העסקה, תום הלב והראיות בפועל, לצד המשקל הראייתי של הרישום בלשכת רישום המקרקעין.

במקרה הראשון, בית המשפט המחוזי בבאר שבע קיבל תביעה של בעלת דירה באשקלון שקבעה כי לא הבינה שהיא חותמת על הסכם מכר. לפי פסק הדין, עו"ד דני גבעתי החתים אותה על שורה של מסמכים, בהם הסכם הלוואה, הסכם שכירות ושני הסכמי מכר, כך שהדירה נמכרה פעמיים והזכויות נרשמו בהמשך על שם קרובת משפחה נוספת של עורך הדין. השופט עמית כהן קבע כי עורך הדין פעל בניגוד עניינים ובחוסר תום לב קיצוני, וכי התובעת לא קיבלה תמורה. לכן נקבע שהסכם המכר הראשון בטל, וזכויותיה גוברות על זכויות הרוכשת השנייה, שלא זכתה להגנת תקנת השוק.

במקרה השני, בית המשפט המינהלי בתל אביב דחה עתירה של יורשות שביקשו השבת קרקעות שהועברו בשנים 1936-1937 לבעלות הנציב העליון ולאחר מכן לבעלות המדינה. העותרות טענו שהקרקעות נמסרו לצורכי ציבור אך לא שימשו לכך, ולכן יש להשיבן או לפצות בגינן. השופטת לימור ביבי קבעה כי לא הוכחה כפייה, וכי מן העובדות עולה שהבעלים המקורי ידע את משמעות פעולותיו ופעל במודע. בנוסף נקבע כי העתירה התיישנה, לאחר שהוגשה כ-90 שנה לאחר העברת הבעלות הנטענת.

במקרה השלישי, בית המשפט המחוזי בתל אביב קיבל תביעה של אישה שטענה כי היא ובעלה המנוח רכשו דירה בבת ים בשנת 1984, אך הזכויות מעולם לא נרשמו על שמם. לפי פסק הדין, בני הזוג החזיקו בדירה יותר מ-40 שנה, גידלו בה את ילדיהם והשכירו אותה, ורק לאחר פטירת הבעל התברר כי הרישום נותר על שם המוכרים. השופטת עידית קצבוי קבעה כי אף שהרישום הוא ראיה חותכת לתוכנו, אין פירוש הדבר שלא ניתן לסתור אותו בנסיבות מתאימות. לאחר שהוצגו הסכם מכר, תיעוד ברשות מיסוי מקרקעין ועדויות עקביות, נקבע כי התובעת זכאית להירשם כבעלת הזכויות בדירה.

השלכות לרוכשים ולשוק הנדל"ן

מן ההכרעות עולה כי בתי המשפט נותנים משקל גבוה לשאלות של תמורה, החזקה בפועל, רצף מסמכים, התיישנות ותום לב, ולא רק לשורה הסופית במרשם. במקרים שבהם קיימות נסיבות מחשידות, קשרים אישיים בין הצדדים או פער בין הרישום לבין ההתנהלות המעשית בנכס, ההסתמכות על הטאבו בלבד עלולה שלא להספיק.

עו"ד שלום סימון, שותף במשרד כורש ושות', מסביר כי הקו המחבר בין שלושת פסקי הדין הוא העדפת בחינה מהותית של הזכות והעסקה על פני חזות פורמלית בלבד. לדבריו, עבור קונים המשמעות המעשית היא צורך לפעול לרישום הזכויות ללא שיהוי, לבדוק מי מחזיק בפועל בנכס, לוודא כי שולמה תמורה אמיתית, לבחון מסמכי מס ושרשרת זכויות, ולברר כל סימן אזהרה בעסקה. עוד עולה מהפסיקות כי שמירה על תשתית ראייתית מלאה לאורך שנים עשויה לסייע להתגבר על פגם רישומי, בעוד שרישום לבדו אינו בהכרח מגן על עסקה שנולדה בחוסר תום לב או ללא תיעוד מספק.

בכתבה קודמת שלנו סקרנו שתי הכרעות משפטיות ותכנוניות שמחדדות את כללי המשחק בשוק המקרקעין בישראל: פסק דין שאישר למדינה לפנות מחזיקים ממקרקעי ציבור בנגב גם ללא הצגת צורך תכנוני מיידי, לצד החלטת ועדת ערר שקבעה כי אין לעכב תוכניות נקודתיות רק בשל תוכנית כוללנית שנמצאת בראשית דרכה. המסקנה המרכזית הייתה שהמערכת מציבה קו מחמיר יותר באכיפת זכויות המדינה בקרקע, ובמקביל מחזקת ודאות תכנונית ומצמצמת חסמים שמאטים יוזמות פרטיות.

חומר זה עשוי להכיל דעות של צדדים שלישיים, אף אחד מהנתונים והמידע בדף אינטרנט זה אינו מהווה ייעוץ השקעות בהתאם לכתב הוויתור שלנו. בעוד אנו מקפידים על יושרה מערכתית קפדנית, פוסט זה עשוי להכיל הפניות למוצרים מהשותפים שלנו.

האם אהבת את המאמר?