משרד המשפטים והרשות להתחדשות עירונית מעגנים מסלול לתמורות דיפרנציאליות בפינוי-בינוי

משרד המשפטים והרשות להתחדשות עירונית מעגנים מסלול לתמורות דיפרנציאליות בפינוי-בינוי
תמורות דיפרנציאליות בפינוי-בינוי

על רקע אי-הוודאות שנוצרה בענף לאחר פסיקת בית המשפט המחוזי בתל אביב, המדינה מציגה מסמך הנחיה חדש שמאפשר לקבוע לדיירים תמורות שונות בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38. המהלך מבטל את ההישענות על תוספת אחידה לכל דירה ומגדיר מסגרת משפטית ושמאית להסכמות בין יזמים לבעלי דירות.

היילייטס

  • משרד המשפטים והרשות להתחדשות עירונית פרסמו הנחיה חדשה שמאפשרת ליזמים ובעלי דירות לקבוע מנגנוני תמורה דיפרנציאליים בפרויקטי פינוי-בינוי.
  • ההנחיה מתירה חלוקת תמורה מותאמת לדירות ייחודיות כמו פנטהאוזים או דירות גדולות, ומעודדת חלוקה לקבוצות תואמות מאפיינים במקום בדיקה פרטנית לכל דירה.
  • לפי המסמך, יזם מחויב לשקיפות בקרב הדיירים לגבי תמורה שונה, כאשר הסתרה עשויה להוביל לביטול החוזה על ידי יתר הבעלים.

המסגרת החדשה לחלוקת תמורות בפרויקטי התחדשות

כפי שפורסם ב-Globes, מסמך ההנחיה שפרסמו משרד המשפטים והרשות להתחדשות עירונית קובע כי יזמים ובעלי דירות רשאים להסכים על מנגנוני תמורה שונים, בין אם בתמורה זהה לכל דירה ובין אם בתמורה יחסית למצב הקיים. המסמך נוסח בידי מנכ"ל הרשות להתחדשות עירונית, יורי גמרמן, והמשנה ליועצת המשפטית לממשלה, כרמית יוליס.

המסמך מגיע לאחר פסיקה של השופט גלעד הס בפרויקט פינוי-בינוי ברמת גן, שלפיה מתן תוספת שטח אחידה לכלל הדירות עלול לפגוע בעיקרון השוויון. באותו מקרה, בעלת דירה בשטח 104 מ"ר טענה כי תוספת של 12 מ"ר מעניקה לה שיפור נמוך משמעותית באחוזים לעומת בעלי דירות קטנות יותר, ובית המשפט קיבל את העמדה שלפיה שוויון יכול להישמר דווקא באמצעות תמורה יחסית.

לפי ההנחיה החדשה, במקרים שבהם קיימות דירות ייחודיות, כמו פנטהאוז, דירת גן או דירה גדולה משמעותית מהמקובל בבניין, ניתן לבסס טענה של היעדר כדאיות כלכלית אם התמורה אינה משקפת את השונות הזו. בהתאם לכך, המדינה ממליצה לחלק את הבניין לסוגי דירות בעלי מאפיינים ייחודיים, שיכולים להצדיק תמורה מותאמת, בלי להפוך כל דירה לבדיקה פרטנית נפרדת.

השפעה על היזמים ועל בעלי הדירות

ההנחיה מנסה לצמצם את החשש בשוק מפני פתיחה מחדש של חוזים ומחלוקות חדשות סביב נוסחת התמורה, בזמן שהתיק מרמת גן עדיין ממתין לערעור ולהכרעת בית המשפט העליון. הפרמטרים שניתן להביא בחשבון כוללים את שטח הדירה, מיקומה והצמדות כמו גינה, מחסן או חניה, אך המסמך מדגיש כי מאפיינים אלה אינם מזכים אוטומטית בתמורה גדולה יותר.

מעבר לדירה גדולה יותר או לשווי כספי מקביל, המסמך מפרט גם אפשרויות אחרות לתמורה עודפת, ובהן דירה בקומה גבוהה יותר, מפרט משודרג או זכות לבחור דירת תמורה לפני יתר הדיירים בפרויקט. לפי המסמך, העדפה כזו יכולה לשמש כלי לאיזון הוגן יותר בין בעלי דירות שונים בהתאם למאפייני הנכס שלהם.

המסגרת החדשה מוסיפה גם חובת שקיפות בחוזים מול הדיירים. אם בעל דירה מקבל תמורה ששונה באופן משמעותי מזו של שכניו, היזם חייב לדווח על כך ליתר בעלי הדירות, אחרת החוק מאפשר להם לבטל את העסקה מולו.

בכתבה קודמת שלנו על ההנחות שמציעים יזמים ומבצעי מימון בשוק הדיור, הסברנו שהנחה “על הנייר” לא תמיד משקפת חיסכון אמיתי. הדגשנו שהפערים בין מחיר המחירון, מחיר המינימום והטבות כמו מסלולי תשלום והצמדה למדד יכולים לשנות מהותית את הכדאיות, ולכן חשוב לבחון כל דירה לפי מאפייניה הספציפיים ותנאי העסקה בפועל.

חומר זה עשוי להכיל דעות של צדדים שלישיים, אף אחד מהנתונים והמידע בדף אינטרנט זה אינו מהווה ייעוץ השקעות בהתאם לכתב הוויתור שלנו. בעוד אנו מקפידים על יושרה מערכתית קפדנית, פוסט זה עשוי להכיל הפניות למוצרים מהשותפים שלנו.