Saham vs. real estat: Dua pendekatan untuk membangun kekayaan

Saham dan real estat adalah dua cara paling populer untuk menumbuhkan tabungan. Beberapa orang lebih suka membeli saham di perusahaan, sementara yang lain ingin mendapatkan pendapatan sewa. Namun pendekatan mana yang lebih baik bagi investor rata-rata?

Miliaran dalam lima menit

Dalam rapat pemegang saham Berkshire Hathaway, Warren Buffett pernah ditanya mengapa ia berinvestasi di saham daripada real estat. Buffett menjawab bahwa pasar saham menawarkan lebih banyak peluang. Perusahaan dapat membeli sekuritas senilai ratusan juta dolar dalam hitungan menit tanpa mengungkapkan identitasnya kepada penjual.

Lihat postingan di X Memuat...

Tweet tersebut telah dihapus oleh penulis.

Tapi kami menyimpan semuanya 🙂.

Transaksi real estat jauh lebih rumit. Bahkan setelah menyepakati harga, para pihak terus mendiskusikan pembiayaan, utang, penyewa, kondisi bangunan, dan syarat-syarat pengalihan. Pemilik, bank, pengacara, dan kreditur semuanya mungkin terlibat, sehingga penutupan transaksi terkadang memakan waktu berbulan-bulan atau bahkan bertahun-tahun.

Buffett tidak mengklaim bahwa real estat tidak dapat menghasilkan imbal hasil. Berkshire membeli aset-aset tersebut setelah krisis 2008–2009, ketika harga turun tajam. Namun, saham juga diperdagangkan pada harga rendah selama periode tersebut, dan transaksi jauh lebih mudah untuk diselesaikan.

Kinerja historis mendukung pilihannya. Sejak awal tahun 1988, S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price Index telah naik sekitar 374%. Selama periode yang sama, S&P 500 naik sekitar 2.218%, sementara total imbal hasilnya melampaui 5.000% jika dividen yang diinvestasikan kembali disertakan.

Sewa, hipotek, dan arus kas

Buffett menghargai kecepatan transaksi, sementara Robert Kiyosaki, penulis Rich Dad Poor Dad, berfokus terutama pada aliran uang. Ia menganggap real estat sebagai aset hanya jika pendapatan sewa menutupi hipotek, pajak, asuransi, perbaikan, dan biaya lainnya. Di bawah pendekatan ini, tempat tinggal utama yang tidak menghasilkan pendapatan dianggap sebagai liabilitas karena memerlukan pengeluaran tambahan setiap bulan.

Kiyosaki skeptis terhadap pasar saham dan telah memperingatkan bahwa pasar saham dapat mengalami kehancuran terbesar dalam sejarahnya pada tahun 2026. Ia percaya bahwa pengaturan ulang besar-besaran pada sistem keuangan mungkin akan terjadi. Investor tersebut mengeluarkan peringatan serupa sebelum krisis keuangan 2008, ketika S&P 500 kehilangan sekitar 57% dari puncak ke titik terendah.

Lihat postingan di X Memuat...

Tweet tersebut telah dihapus oleh penulis.

Tapi kami menyimpan semuanya 🙂.

Kiyosaki lebih menyukai aset yang dapat dikendalikan secara langsung dan digunakan untuk menghasilkan pendapatan rutin. Selain real estat, ia sering menyebut emas, perak, dan Bitcoin.

Dua pasar di bawah tekanan

Perdebatan antara Buffett dan Kiyosaki terjadi di tengah latar belakang tahun 2026 yang penuh tantangan. Menurut Russell Investments, S&P 500 pulih dari penurunan awalnya dalam waktu kurang dari tiga bulan dan kemudian mencapai level tertinggi baru. Laba yang diharapkan untuk perusahaan-perusahaan dalam indeks tersebut telah tumbuh rata-rata sekitar 16% per tahun selama tiga tahun sebelumnya.

Sebagian besar pertumbuhan pasar terkait dengan perusahaan yang mengembangkan AI dan infrastruktur yang mendukungnya. Akibatnya, kinerja pasar menjadi semakin bergantung pada sekelompok terbatas pemimpin teknologi. Analis mengidentifikasi ketegangan geopolitik, gangguan rantai pasokan, dan perubahan tajam dalam ekspektasi suku bunga sebagai beberapa risiko utama.

Real estat juga menghadapi kenaikan biaya. Menurut JLL, biaya renovasi komersial meningkat sebanyak 10% di London dan Seoul serta sebesar 8% di New York antara kuartal pertama 2025 dan kuartal pertama 2026. Pembiayaan dan konstruksi yang mahal menyebabkan pengembang meluncurkan lebih sedikit proyek, sehingga mengurangi pasokan properti berkualitas tinggi.

Hal ini memaksa investor untuk memilih properti dengan lebih hati-hati. Permintaan tetap kuat untuk bangunan modern di lokasi yang menarik, sementara properti yang sudah usang memerlukan investasi tambahan dan membutuhkan waktu lebih lama untuk menemukan penyewa. Akibatnya, dua properti di kota yang sama dapat menghasilkan imbal hasil yang sangat berbeda.

Hambatan masuk sama pentingnya dengan imbal hasil

Bagi investor pribadi yang mempertimbangkan apartemen biasa daripada gedung perkantoran, batasan utamanya adalah hambatan masuk. Pertanyaan pertama biasanya sederhana: berapa banyak uang yang siap mereka investasikan? Membeli saham dalam dana indeks S&P 500 mungkin hanya membutuhkan beberapa puluh atau beberapa ratus dolar. Portofolio dapat diperluas setiap bulan, dan sebagian darinya dapat dijual selama sesi perdagangan saat dibutuhkan.

Real estat membutuhkan lebih banyak uang di muka. Misalnya, properti seharga $250.000 akan membutuhkan uang muka $50.000 jika pembeli membayar 20%. Biaya penutupan, asuransi, perbaikan, dan pajak harus ditambahkan ke jumlah tersebut. Jika penyewa pindah, pemilik untuk sementara harus menutupi pembayaran hipotek dan utilitas menggunakan uang mereka sendiri.

Melalui satu dana indeks, seorang investor dapat menyebarkan $10.000 ke ratusan perusahaan. Seorang pembeli apartemen menginvestasikan jumlah yang jauh lebih besar dalam satu properti, satu lingkungan, dan satu pasar sewa. Namun, real estat memberikan kendali lebih besar kepada pemiliknya: mereka dapat menaikkan sewa, merenovasi properti, mengubah cara penggunaannya, atau menjualnya setelah melakukan perbaikan.

Pilihan yang sulit

Jadi, mana yang harus dipilih investor: saham atau real estat? Saham lebih cocok bagi mereka yang memulai dengan jumlah kecil, yang ingin membeli dan menjual aset dengan cepat dan tidak ingin mengelola properti sendiri. Namun, kenyamanan ini disertai dengan volatilitas: nilai portofolio dapat turun secara signifikan dalam hitungan minggu atau bulan.

Real estat menawarkan kendali yang lebih besar dan dapat menghasilkan pendapatan sewa rutin, tetapi membutuhkan modal awal yang besar, cadangan keuangan, dan perhatian terus-menerus. Investor harus memperhitungkan hipotek, pajak, asuransi, perbaikan, dan periode tanpa penyewa.

Oleh karena itu, pilihan tidak bergantung pada aset mana yang secara universal "lebih baik", tetapi pada jumlah yang tersedia untuk diinvestasikan, cakrawala investasi, dan kesediaan untuk mengelola aset tersebut. Saham lebih sederhana dan lebih likuid, sementara real estat bisa lebih menguntungkan ketika permintaan sewa stabil dan properti menghasilkan arus kas positif setelah semua pengeluaran.