Appartamento o Bitcoin: quale bene rifugio per proteggere il patrimonio?

​Da decenni, gli immobili sono uno dei principali strumenti per preservare il patrimonio. Si acquistano appartamenti e case non solo per abitarci, ma anche come beni destinati a resistere all’inflazione e ad aumentare di valore nel tempo. Leon Wankum, autore di Digital Real Estate, ritiene che Bitcoin possa assumere parte di questo ruolo. Ma cosa significherebbe per il mercato immobiliare?

Wankum non sostiene che BTC sostituirà le abitazioni o renderà obsoleti gli immobili. La sua tesi è diversa: una quota significativa dei capitali affluisce nel mercato immobiliare non perché servano più spazi abitativi, ma perché si cercano modi per preservare il potere d’acquisto del proprio denaro.

Visualizza il post su X Caricamento...

Il tweet è stato eliminato dall’autore.

Ma abbiamo salvato tutto 🙂.

Se Bitcoin può competere per questo ruolo, potrebbe cambiare anche il modo in cui vengono valutati gli immobili. I prezzi dipenderebbero maggiormente dall’utilità dell’immobile, dalla sua posizione e dai redditi da locazione, anziché dalle sole aspettative di ulteriori rialzi.

Gli immobili come riserva di valore

Le dimensioni del mercato spiegano perché il dibattito sia importante. Secondo Savills, il mercato immobiliare globale vale circa $393 mila miliardi, di cui circa $287 mila miliardi riferibili agli immobili residenziali.

Per confronto, l’attuale capitalizzazione di mercato di Bitcoin è di circa $1,6 mila miliardi.

Wankum definisce parte del valore degli immobili un «premio monetario». Con questa espressione intende l’importo aggiuntivo che gli acquirenti sono disposti a pagare non per poter abitare un immobile, ma per le caratteristiche che rendono gli immobili una riserva di valore.

L’autore si spinge ben oltre, suggerendo che questo premio potrebbe rappresentare fino all’80–90% del valore del mercato. Non esistono stime indipendenti che confermino una quota simile, quindi è meglio considerare questa affermazione come un presupposto del suo modello, non come un fatto accertato.

Negli Stati Uniti, negli ultimi anni gli investitori hanno rappresentato circa un quinto degli acquirenti di abitazioni, con percentuali nettamente superiori in alcune grandi città. Una parte della domanda abitativa proviene effettivamente da persone e società che acquistano immobili principalmente come attività finanziarie.

La domanda per investimento, tuttavia, è solo uno dei fattori che influenzano i prezzi. Il valore delle abitazioni dipende dall’andamento demografico, dai redditi, dalla sostenibilità dei mutui, dai vincoli edilizi, dal costo dei terreni, dalle condizioni economiche locali e dall’offerta di nuovi immobili. La crescita del mercato, quindi, non può essere attribuita unicamente al tentativo di proteggere il denaro dall’inflazione.

Wankum collega il crescente ruolo degli immobili come strumento di risparmio al periodo successivo al 1971, quando gli Stati Uniti abbandonarono definitivamente il legame tra il dollaro e l’oro. Secondo il suo ragionamento, più rapidamente le valute fiat perdono potere d’acquisto, più capitali confluiscono in beni fisici scarsi, come terreni, abitazioni e immobili commerciali.

Visualizza il post su X Caricamento...

Il tweet è stato eliminato dall’autore.

Ma abbiamo salvato tutto 🙂.

Bitcoin offre un concetto simile di scarsità, senza essere legato fisicamente a un luogo specifico. È questo il fondamento della tesi presentata in Digital Real Estate: se un investitore ha bisogno soprattutto di un bene che preservi il patrimonio, BTC può competere con un appartamento o una casa, pur non potendone sostituire la funzione pratica.

Cosa offre Bitcoin come alternativa agli immobili

Se considerati esclusivamente come attività finanziarie, gli immobili presentano diversi vantaggi rispetto a Bitcoin. BTC si può acquistare in qualsiasi quantità, vendere rapidamente, trasferire oltre confine e detenere senza sostenere i costi di riparazione, assicurazione dell’edificio o manutenzione dell’immobile.

Per gli investitori, questi vantaggi sono particolarmente evidenti quando i tassi sui mutui sono elevati. Negli Stati Uniti, nell’autunno del 2026 il tasso medio su un mutuo trentennale ha superato il 7%, rendendo l’acquisto di una casa finanziato con un mutuo molto più costoso rispetto a qualche anno prima.

In questo contesto, confrontare l’acquisto di una casa con l’affitto e l’investimento del capitale disponibile diventa una questione pratica, non soltanto teorica.

Visualizza il post su X Caricamento...

Il tweet è stato eliminato dall’autore.

Ma abbiamo salvato tutto 🙂.

Il confronto, tuttavia, mostra subito i suoi limiti, perché gli immobili offrono qualcosa che BTC non può offrire. Le persone possono abitare in una casa, affittare un immobile e ricavare un’utilità concreta da terreni ed edifici commerciali, indipendentemente dall’andamento dei mercati finanziari.

Inoltre, i prezzi degli immobili generalmente cambiano molto più lentamente. Bitcoin può perdere decine di punti percentuali in pochi mesi, mentre gli immobili raramente registrano variazioni paragonabili nello stesso periodo.

Per chi utilizza un bene come garanzia, questa differenza è particolarmente importante.

Il mercato dei prestiti garantiti da Bitcoin esiste già. Le principali piattaforme di criptovalute consentono agli utenti di ottenere prestiti garantiti dalle proprie monete senza venderle. Queste soluzioni, però, sono molto meno flessibili dei mutui tradizionali: se il prezzo di Bitcoin crolla, la garanzia può essere liquidata automaticamente.

I proprietari di casa non sono tenuti a fornire garanzie aggiuntive solo perché il valore di mercato del loro immobile è diminuito nel corso di una settimana.

Cosa succederebbe se una parte dei capitali investiti si spostasse davvero su BTC?

Se Bitcoin continuerà ad affermarsi come riserva di valore, l’impatto principale riguarderà la domanda per investimento, non il bisogno fondamentale di abitazioni. Le persone avranno comunque bisogno di case e appartamenti, ma alcuni acquirenti potrebbero smettere di considerare gli immobili l’unico modo disponibile per proteggere i propri risparmi.

In uno scenario simile, gli investitori darebbero più peso ai rendimenti effettivi di un immobile, anziché limitarsi a scommettere su un aumento dei prezzi.

Si tratterebbe quindi di considerare i redditi da locazione, le spese di manutenzione, le imposte e la qualità dell’immobile. Per ogni dollaro di capitale investito, il settore immobiliare potrebbe trovarsi a competere più direttamente con altri strumenti finanziari.

Visualizza il post su X Caricamento...

Il tweet è stato eliminato dall’autore.

Ma abbiamo salvato tutto 🙂.

Questo non significa che i prezzi scenderebbero automaticamente. Nelle città con un’offerta abitativa limitata, un’elevata immigrazione o una forte crescita dei redditi, il valore degli immobili potrebbe continuare a salire, a prescindere dalla popolarità di Bitcoin. Tuttavia, se una parte dei capitali investiti potesse accedere a un’alternativa più liquida, questa fonte di domanda immobiliare potrebbe indebolirsi.

Potrebbe evolversi anche il ruolo delle garanzie. Oggi gli immobili restano tra i principali beni sui quali le banche sono disposte a concedere prestiti ingenti e a lungo termine. Se Bitcoin diventasse meno volatile e più integrato nel sistema finanziario regolamentato, potrebbe potenzialmente affiancare gli immobili in questo ruolo, anche se condizioni di prestito paragonabili a quelle dei mutui restano un obiettivo lontano.

È quindi improbabile che il potenziale impatto delle criptovalute sul mercato immobiliare si traduca in un’improvvisa fuga di capitali dagli immobili.

Più probabilmente, si assisterebbe a una competizione graduale per attrarre capitali d’investimento. Se si ha accesso a un altro bene scarso, disponibile a livello globale, acquistare un secondo appartamento non è più l’unico modo ovvio per preservare il patrimonio.

Bitcoin non annulla il valore delle abitazioni. Piuttosto, spinge a distinguere più chiaramente tra le due funzioni degli immobili. Il mercato continuerà a riconoscere il valore della possibilità di abitarli, affittarli e utilizzarli come beni fisici. Ma il ruolo degli immobili come «bene rifugio per il patrimonio» deve ora fare i conti con un concorrente digitale globale.