한국 부동산 정책, 시장 정상화에 초점, ‘똘똘한 한 채’ 규제 논의 부각

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Ciaran Ryan

23.07.2026

한국 부동산 정책, 시장 정상화에 초점, ‘똘똘한 한 채’ 규제 논의 부각 — 부동산 정책 방향 전환

서울 여의도에서 열린 부동산정책 국민 대토론회에서 이재명 대통령은 정부의 부동산 정책 목표가 집값을 인위적으로 낮추는 데 있지 않다고 밝혔다. 대신 고가 1주택으로 자산이 집중되는 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 시장 왜곡의 핵심 사례로 지목하면서 향후 세제 개편 방향에 관심이 쏠린다.

하이라이트

이 대통령은 시장 가격 자체를 억누르지 않겠지만 과도한 투자성 주택 매수와 차입 확대는 사전 관리가 필요하다고 강조했다.
'똘똘한 한 채' 현상이 고가 아파트에 자산 집중 및 투기 경로를 제공했다며 고가 1주택에 대한 보유세 기준 재설정과 과세 강화 논의가 본격화될 전망이다.
정세은 교수는 '똘똘한 한 채'에 종합부동산세 적용 가능성을 언급하며 보유세 강화와 세제 개편 실효성에 따른 시장 안정이 핵심 변수임을 지적했다.

토론회 발언과 정책 방향

매일경제에 따르면, 이 대통령은 KBS별관에서 주재한 토론회에서 시장 가격 자체를 정책으로 억누르는 방식은 지향하지 않는다고 설명했다. 그는 주택 가격 목표를 정해 수요와 공급을 인위적으로 조정하는 것은 현실적으로도 어렵고 바람직하지 않다며, 정부 역할은 비정상적인 수요·공급으로 가격이 왜곡되는 상황을 막는 데 있다고 말했다.

이 대통령은 희소성과 입지에 따라 특정 지역 주택 가격이 높게 형성되는 현상은 시장에서 존중할 필요가 있다고 덧붙였다. 한강이 내려다보이는 아파트처럼 수요자가 가격과 세금을 감당할 의사가 있다면 그 자체를 통제 대상으로 보기 어렵고, 골목 하나 차이로 가격 격차가 나는 것도 곧바로 비정상으로 판단하지 않는다는 입장이다.

다만 그는 주택이 투자 수단으로 과도하게 인식되면서 차입까지 동원한 매수 쏠림이 커질 경우 시장과 가계에 문제가 발생할 수 있다고 경고했다. 모두가 집을 통해서만 자산 증식을 시도하는 구조는 사전에 관리할 필요가 있다는 점도 강조했다.

세제 개편 쟁점과 시장 영향

이 대통령은 특히 다주택 규제를 피해 고가 아파트 한 채에 자산을 집중하는 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 국내 부동산 시장에 심각한 문제를 일으켰다고 진단했다. 1가구 1주택 보호 취지가 제도 운용 과정에서 가격 수준과 무관하게 동일하게 적용되면서, 결과적으로 효율적인 투기 경로를 열어준 측면이 있었다고 설명했다.

그는 거주 목적과 투자·투기 목적을 제대로 구분하지 못한 제도적 허점이 큰 왜곡으로 이어졌다고 지적했다. 이에 따라 보유세와 관련한 기준 재설정, 고가 1주택 과세 강화 등 세제 개편 논의가 본격화할 가능성이 커지고 있다.

토론회에 참석한 정세은 충남대 경제학과 교수도 ‘똘똘한 한 채’가 종합부동산세 대상이 될 가능성을 거론하며 강도 높은 개편 필요성을 주장했다. 그는 규제 기준을 지나치게 높이거나 보유세 강화와 맞바꿔 양도세를 낮추는 방식으로는 시장을 잡기 어렵다며, 향후 개편안의 실효성이 부동산 시장 안정의 핵심 변수가 될 수 있다고 말했다.

저희가 이전에 다룬 ‘고가주택 셀러 파이낸싱(매도인 대출)’은 대출 규제가 강한 20억원 초과 주택 거래에서 매도인이 잔금 일부를 직접 빌려주고 근저당을 설정하는 방식이 확산되는 흐름을 짚었습니다. 특히 강남권·한강변·분당 일부 단지에서 관련 문구가 매물 광고에 등장했고, 은행 대출 한도 제한이 이런 우회적 자금조달을 거래 유인책으로 만들 수 있다는 점을 설명했습니다.

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