서울 소형 아파트, 대출 규제 속 주택시장 상승 주도

2024년 들어 서울 전용 41~60㎡ 아파트 매매가격지수는 3.55% 상승해 전체 면적대 중 가장 높은 상승률을 기록했다.
2024년 1분기 서울 아파트 거래 중 60㎡ 이하 소형이 44% 차지하며 전년 동기 대비 3%포인트 증가했다.
송파구 헬리오시티 49㎡의 3.3㎡당 평균 가격은 1억4,585만원으로, 84㎡ 대비 34.58% 높아 소형과 중대형 가격 격차가 확대되고 있다.

소형 평형 강세와 거래 집중

한국부동산원이 화요일 발표한 면적별 아파트 매매가격지수에 따르면, 올해 전용 41~60㎡ 아파트는 3.55% 올라 전체 면적 구간 중 가장 높은 상승률을 기록하고 있다.

이어 61~85㎡는 2.34%, 103~135㎡는 1.58%, 40㎡ 이하는 1.45% 상승하고 있다. 반면 86~102㎡는 0.82%, 136㎡ 초과는 0.91% 오르는 데 그쳐 소형 위주로 시장 주도력이 이동하고 있다.

이 같은 흐름은 1년 전과 대비된다. 지난해 같은 기간에는 40㎡ 이하만 -0.11%로 하락했고 41~60㎡ 상승률도 0.77%에 그친 반면, 136㎡ 초과 2.23%, 86~102㎡ 1.90%, 103~135㎡ 1.51%, 61~85㎡ 1.34% 등 중대형이 상대적으로 강세를 보였다.

거래 비중도 소형으로 쏠리고 있다. 올해 1분기 서울 아파트 거래 1만6,748건 가운데 60㎡ 이하 소형은 7,368건으로 전체의 44%를 차지해 1년 전 41%보다 3%포인트 높아졌다.

시장에서는 전용 59㎡형이 생애 최초 매수자와 신혼부부, 3인 가구에 적합한 가격대와 면적으로 평가받고 있다. 서울의 1인, 2인 가구 비중이 2024년 66%를 넘은 데다 지난해 10월 15일 발표된 부동산 대책으로 수도권과 규제지역의 주택담보대출 한도가 주택 가격 구간별로 낮아지면서 중대형 진입 문턱이 높아진 점도 수요 이동을 부추기고 있다.

입지 선호 강화와 가격 격차 확대

서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 실거주 요건이 강화된 점도 소형 선호를 키우고 있다. 자금 조달과 실거주를 동시에 충족하기 쉬운 소형 아파트가 대안으로 부상하면서 일부 단지에서는 3.3㎡당 1억원을 넘는 거래도 잇따르고 있다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 광진구 자양호반써밋 전용 40㎡는 이달 6일 12억9,000만원에 거래돼 해당 단지에서 처음으로 3.3㎡당 1억원을 넘겼다. 성북구 삼선푸르지오에서는 전용 59㎡가 2월 9억5,000만원에 거래되며 신고가를 새로 썼지만, 같은 단지의 84㎡와 114㎡는 아직 2021년 고점을 회복하지 못하고 있다.

면적별 가격 격차도 더 벌어지고 있다. 최근 1년간 송파구 헬리오시티 거래를 보면 3.3㎡당 평균 가격은 49㎡가 1억4,585만원으로 가장 높고, 39㎡ 1억3,879만원, 59㎡ 1억3,799만원 순으로 소형이 상위를 차지하고 있다.

84㎡는 1억837만원으로 49㎡보다 3,747만원, 비율로는 34.58% 낮다. 2024년 84㎡와 49㎡의 격차가 2,267만원, 27.72% 수준이었던 점과 비교하면 소형과 중대형의 가격 차별화가 한층 뚜렷해지고 있다.

전문가들은 이런 흐름이 인구 구조 변화와 정책 환경이 결합한 결과라고 보고 있다. 우리은행 부동산리서치랩 함영진 랩장은 1인, 2인 가구 중심의 가구 분화와 함께 대출 규제, 가격 부담이 소형 아파트 선호의 핵심 요인이라고 진단하고, 과거처럼 전세를 낀 중대형 매수보다 실거주와 자금 조달이 가능한 소형 매입이 더 합리적인 선택이 되고 있다고 설명하고 있다.

신한 Premier Pathfinder의 장소희 부동산 전문위원도 2021년 급등, 이후 조정, 회복 속도를 지켜본 수요자들이 하방 위험이 낮고 회복력이 강한 핵심 입지를 선호하고 있다고 분석한다. 더 넓은 면적보다 우수한 입지를 택하는 경향이 강해지면서 이른바 '작지만 똑똑한 한 채' 수요가 계속 커지고 있다.

우리 매체는 앞서 한국 부동산 마케팅 업계가 노동법 리스크, 비주거 상품 판매 부진, 지방 준공 후 미분양 증가라는 ‘3중 압박’에 대응하기 위해 건설사들과 공동 대응에 나선 흐름을 전했습니다. 업계는 잔금 납부율 저하와 지방 미분양 부담을 완화하기 위한 용도변경 패스트트랙, 대출 규제 완화 등 제도 개선을 건의하는 한편, 플랫폼 기반 타깃 마케팅 같은 현장형 해법도 논의했습니다.

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