서울 아파트 중위권 매매가 부담 확대, 소득 3분위 PIR 20배 넘어

MK에 따르면 KB부동산 집계 기준 2026년 3월 서울 아파트 평균 매매가격은 12억1,570만원으로 나타났다. 통계청 가계금융복지조사 기준 2025년 소득 3분위 가구의 연소득은 5,805만원이며, 이를 바탕으로 한 주택가격배수(PIR)는 20.70배에 이른다. 단순 계산으로는 연소득을 전액 저축해도 20년 이상이 걸리는 수준이다.

이 격차는 짧은 기간에 더 크게 벌어지고 있다. 2025년 6월 서울 아파트 3분위 가격은 10억2,660만원으로 당시 PIR은 17.68배였다. 이후 가격이 꾸준히 오르며 2026년 3월 12억원을 넘어섰고, PIR도 20배를 웃돌았다. 주택가격은 월 단위로 빠르게 상승하는 반면 소득은 연 단위로 완만하게 늘어 격차 확대가 이어지는 구조다.

여기에 대출 규제 강화로 자금 조달 여건도 악화하고 있다. 12억원 수준 주택에 주택담보인정비율 50%를 적용해도 약 6억원의 자기자금이 필요해 소득 3분위 가구의 실제 접근 가능성은 크게 낮아진다. 과거에는 중저가 주택시장의 주요 수요층이던 소득 3분위가 이제는 같은 분위 가격대 주택에도 진입하기 어려운 구조로 바뀌고 있다는 지적이 나온다.

이중 배제 심화와 시장 영향

통계청 가계금융복지조사 마이크로데이터 분석에서는 전체 가구 기준 중위소득이 4,696만원, 순자산 중위값이 2억4,625만원으로 집계됐다. 이 가운데 소득은 중위 수준을 웃돌지만 자산은 중위값에 못 미치는 가구가 전체의 약 12%를 차지한다. 소득상 중산층이더라도 실제 자산 축적 수준이 부족해 주택시장 진입 가능성이 낮아지는 불일치가 확대하는 셈이다.

이들 가구는 공공주택이나 청약 정책에서는 소득 기준으로 제외되는 경우가 많지만, 민간시장에서는 자산 부족으로 진입이 어렵다. 결과적으로 소득 기준 중산층이 실제 주택시장에서는 구매력을 갖추지 못한 계층으로 남는 이중 배제 현상이 확산하고 있다.

최근 노원, 강서, 구로 등 외곽 지역을 중심으로 중저가 거래가 늘어나는 흐름도 이런 변화와 맞물린다. 시장에서는 이를 단순한 실수요 회복으로 보기보다, 기존 소득 3분위 수요가 감당할 수 있던 가격대가 올라가면서 상대적으로 접근 가능한 하위 가격 구간으로 수요가 몰리는 구조적 이동으로 해석한다. 김인만 부동산경제연구소장은 직장인은 통상 소득이 고정적이어서 주택 매수 가능성이 낮아지면 월세 수요가 자극될 수밖에 없고, 현재의 매물 부족은 시장 참여자의 불안을 키운다고 말했다.

우리 매체는 앞서 서울 아파트값이 2주간 보합 이후 다시 상승세로 돌아서며, 급매물이 상당 부분 소화되고 전·월세 공급 부족이 매수 수요 이동을 자극했다고 전했습니다. 특히 강남 3구를 중심으로 반등 조짐이 나타났고, 7월로 예정된 세제 개편과 금융 규제 변화가 하반기 매물 출회와 가격 변동성을 좌우할 핵심 변수로 지목됐습니다.

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