부동산 프로젝트파이낸싱 시장 위축으로 초기 자금 조달이 막힌 개발 사업장에 공공 자금을 먼저 투입하는 개발앵커리츠가 본격 가동에 들어간다. 수도권 주택공급과 주요 지역 사업의 자금 병목을 완화하기 위해 공공 종잣돈 2000억원을 바탕으로 총 1조원 규모의 투자 재원을 확보한 점이 핵심이다.
하이라이트
- 국토교통부는 공공 자금 2000억원과 민간 투자 3200억원, HUG 보증부 회사채를 더해 총 1조원 개발앵커리츠를 18일 공식 출범했다.
- 개발앵커리츠는 5년 운용, 투자 한도 최대 1000억원, 금리는 3년 만기 AAA 공사채 기준금리에 250~300bp 가산해 시장보다 낮게 공급한다.
- 투자대상은 토지 100% 소유와 자기자본 비율 20% 이상 요건이며, AI 데이터센터 등 산업파급력 큰 사업은 우대받는다.
1조원 재원 조성과 사업 집행 구조
서울경제 보도에 따르면, 국토교통부는 PF 시드머니 개발앵커리츠 설립을 마무리하고 18일부터 투자 대상 사업 공모를 시작한다. 국토교통부는 공공 자금 2000억원을 종잣돈으로 투입하고 약 3200억원의 민간 투자를 유치했으며, 주택도시보증공사(HUG) 보증부 회사채 차입을 더해 총 1조원의 재원을 마련한다.
개발앵커리츠는 PF 시장 경색으로 토지 매입 초기 단계에서 자금 조달에 어려움을 겪는 사업장에 공공이 선투자해 민간 자금 유입을 끌어내는 방식이다. 국토교통부는 지난해 11월 코람코자산신탁과 한국토지신탁을 자산관리회사로 선정했고, 같은 해 12월 리츠를 구성했다. 올해 5월 HUG 회사채 보증 상품을 마련하는 등 준비 절차를 거쳐 이날 설립 신고가 수리됐다.
운용 기간은 총 5년이며, 토지 매입 단계의 브리지론 사업장에 1년 6개월간 투자한 뒤 자금을 회수해 재투자하는 순환 구조를 적용한다. 사업장별 투자 한도는 토지 매입비의 50% 이내, 최대 1000억원이다. 금리는 3년 만기 공사채 AAA 기준금리에 250bp에서 300bp를 더한 수준으로 정해지며, 개별 위험도와 시장 상황을 반영하되 시중 금리보다 낮은 수준으로 공급할 방침이다.
수도권 주택공급과 지역 핵심 사업 지원 효과
투자 유치를 원하는 사업자는 18일부터 코람코자산신탁과 한국토지신탁 홈페이지를 통해 수시로 신청할 수 있다. 선정 절차는 가이드라인 검토, 투자자문위원회, 투자심의위원회, 리츠 주주총회 및 이사회 의결의 4단계로 진행된다.한국토지주택공사(LH)는 투자심의위원회에 참여해 공공성을 함께 검토한다. 필수 요건은 토지 소유권 100% 확보와 토지비 대비 자기자본 비율 20% 이상이다. AI 데이터센터처럼 산업 파급효과가 큰 사업이나 정부와 지방자치단체가 주도하는 공모 사업은 우대 평가를 받는다.
김영국 국토교통부 주택토지실장은 개발앵커리츠 출범이 자금 조달에 어려움을 겪는 유망 개발 사업, 특히 수도권 주택공급 사업과 주요 지역 사업에 새로운 활력을 불어넣는 계기가 될 것이라고 밝혔다. 이번 제도는 PF 위축 국면에서 공공이 초기 위험을 일부 흡수해 민간 자본 참여를 유도한다는 점에서 부동산 개발 금융의 보완 장치로 작동할 전망이다.
우리의 이전 기사에서는 롯데건설이 ‘홈플러스 동대문 주상복합 개발사업’에서 브리지론 단계를 마치고 3500억원 규모의 본 PF 조달을 완료하며 사업을 본격 추진하는 흐름을 다뤘습니다. 이 사업은 서울 동대문구 용두동 부지에 주거·상업 복합단지를 조성하는 내용으로, 본 PF 전환을 통해 롯데건설의 우발채무를 줄여 재무 부담 완화에도 도움이 된다는 점을 짚었습니다.
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